RET睿意德分析指出，2014年，上海購(gòu)物中心進(jìn)入調(diào)整年，已開業(yè)的112家購(gòu)物中心，40家已經(jīng)或計(jì)劃升級(jí);大型高端餐飲開始撤離購(gòu)物中心，中小型大眾餐飲取而代之;上海是中國(guó)最“甜”的城市，也是買手店最活躍的城市，在上海的購(gòu)物中心中，參與性、戲劇性、儀式感正在逐漸加強(qiáng);23個(gè)新興板塊中，浦東邊郊發(fā)展?jié)摿ψ畲?，寶山、青浦緊隨其后，他們最有可能成為下一個(gè)“徐家匯”;隨著信貸資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)由審批制改為業(yè)務(wù)備案制，多元化的金融手段將為商業(yè)地產(chǎn)提供新的融資渠道和退出機(jī)制，中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)金融驅(qū)動(dòng)的模式將在未來兩到三年成為主流。

　　市場(chǎng)趨勢(shì)

　　——RET睿意德策略顧問部總經(jīng)理 陳麗琳

　　上海購(gòu)物中心進(jìn)入調(diào)整年。根據(jù)RET睿意德中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)，在上海112家已開業(yè)的購(gòu)物中心中，2014-2015年已經(jīng)或計(jì)劃改造的項(xiàng)目達(dá)40家，占全市比重的 35.7%。40家調(diào)整的購(gòu)物中心中，48%是都市型購(gòu)物中心，37%是區(qū)域型，15%是社區(qū)型。港匯廣場(chǎng)、美羅城、正大廣場(chǎng)、來福士等知名購(gòu)物中心2014年都在進(jìn)行大面積的改造升級(jí)，調(diào)整引入檔次更高的品牌或者具有特色的設(shè)計(jì)師集合店，改造動(dòng)線、車庫，引進(jìn)劇院、美術(shù)館特色業(yè)態(tài)等。

　　誰是下一個(gè)“徐家匯”?1988年以前的徐家匯地處市郊結(jié)合部，商業(yè)并不發(fā)達(dá)，但隨著上海城市版圖的擴(kuò)大，人口外遷、軌交建成，逐漸成為上海四大城市副中心之一。誰是下一個(gè)城市發(fā)展中順勢(shì)而起的“徐家匯”?這一直是上海商業(yè)發(fā)展中值得關(guān)注的問題。RET睿意德中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)研究中心通過今年的商用土地成交占比、人口與地鐵規(guī)劃數(shù)量、商用土地成交樓面地價(jià)等因素綜合分析發(fā)現(xiàn)，擁有自貿(mào)區(qū)、迪斯尼等發(fā)展利好因素的浦東邊郊發(fā)展?jié)摿ψ畲螅驅(qū)氫撝鸩匠冯x產(chǎn)生大量待盤活商用土地的寶山，以及受大虹橋輻射的青浦緊隨其后，他們最有可能成為下一個(gè)“徐家匯”。

　　中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)驅(qū)動(dòng)模式發(fā)生質(zhì)變。圍繞著人、錢、地三大資源，中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)歷三輪基本驅(qū)動(dòng)。最初，開發(fā)商占主導(dǎo)地位，尋找成本低的土地和資本，組建合適團(tuán)隊(duì);此后，模式更迭到以土地為基本驅(qū)動(dòng)，開發(fā)商、資本方、運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)專業(yè)分工各司其職，職業(yè)經(jīng)理人開始顯現(xiàn)價(jià)值。現(xiàn)在，以金融為驅(qū)動(dòng)的模式正在顯現(xiàn)，商業(yè)銀行、股票市場(chǎng)、債券市場(chǎng)和投資信托市場(chǎng)不斷豐富著商業(yè)地產(chǎn)的融資方式。未來兩到三年，金融驅(qū)動(dòng)模式將成為主流，萬科“輕資產(chǎn)”模式和“凱德模式”將逐漸增多。

　　移動(dòng)購(gòu)物時(shí)代到來。消費(fèi)者正在回歸實(shí)體店。根據(jù)埃森哲調(diào)研數(shù)據(jù)，相比2013年，今年消費(fèi)者線下消費(fèi)意愿上升8%，而線上消費(fèi)意愿相應(yīng)下降8%，且通過手機(jī)購(gòu)物的中國(guó)消費(fèi)者數(shù)量是英美國(guó)家的兩倍。手機(jī)移動(dòng)端改變了消費(fèi)模式，增加了消費(fèi)者出現(xiàn)在實(shí)體店里的幾率。實(shí)體商店意識(shí)到移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)與PC互聯(lián)網(wǎng)的區(qū)別，并希望借助移動(dòng)力量持續(xù)接觸消費(fèi)者以實(shí)現(xiàn)持續(xù)性的銷售。因此包括中糧、萬達(dá)、華潤(rùn)、銀泰、王府井百貨在內(nèi)的開發(fā)商和零售商都在2014年實(shí)現(xiàn)跨界合作，開展多種途徑的O2O嘗試。

　　消費(fèi)趨勢(shì)

　　——RET睿意德租賃服務(wù)部總經(jīng)理 杜斌

　　大型高端餐飲開始撤離購(gòu)物中心，中小型大眾餐飲取而代之。2014年，高端餐飲持續(xù)低迷。根據(jù)RET睿意德中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，大型高端餐飲開始撤離購(gòu)物中心，而中小型大眾餐飲正取而代之成為主力軍。而高端餐飲正尋求出路，不少品牌嘗試向大眾消費(fèi)領(lǐng)域拓展新品牌，截至2014年，已有300余家餐飲集團(tuán)發(fā)展出超過2000個(gè)餐飲品牌，如小南國(guó)還發(fā)展了甜品等休閑餐飲。

　　舌尖上的中國(guó)，上海最甜。RET睿意德中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)研究中心在對(duì)6個(gè)品類45個(gè)跨城市發(fā)展的甜品品牌深入研究之后發(fā)現(xiàn)，進(jìn)駐上海購(gòu)物中心的甜品品牌店鋪有549家，比位居第二的北京多出257家。上海是中國(guó)最“甜”的城市。與此同時(shí)，在眾多餐飲品類中，甜品正從輔助型商業(yè)轉(zhuǎn)型為必備型商業(yè)，其在購(gòu)物中心的業(yè)態(tài)占比從8%上升至14%，在餐飲中的占比中也從29%上升至36%。一些高端的甜品店甚至入駐購(gòu)物中心首層，與奢侈品為鄰，如港匯一樓的LADUREE、Godiva。

　　上海買手店發(fā)展勢(shì)頭最為強(qiáng)勁。自1996年上海開出第一家買手店之后，中國(guó)買手店品牌開業(yè)速度緩慢。直到2010年之后，這一狀況才得以改變，近五年平均開店數(shù)量是1996-2009年水平的4.6倍。根據(jù)RET睿意德中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)，上海目前擁有75家買手店，占全國(guó)總量的30.9%，較排名第二的北京買手店數(shù)量高出63.0%。承租面積靈活且承租能力較強(qiáng)的買手店，正逐漸替代百貨成為購(gòu)物中心主力店。

　　娛樂休閑業(yè)態(tài)發(fā)生變革。購(gòu)物中心兒童業(yè)態(tài)比例從5%上升至10%-25%，更加細(xì)分;KTV、咖啡店、文藝集合店等開始跨界合作，比如，在KTV中增設(shè)酒吧、雪茄吧、桌球等元素，在咖啡店中設(shè)立銀行網(wǎng)點(diǎn)，文藝集合店則匯聚設(shè)計(jì)精品店、書店、咖啡店等三種業(yè)態(tài)。一些特色業(yè)態(tài)也開始進(jìn)入購(gòu)物中心。比如，電子游戲真人體驗(yàn)、玩偶主題展館、文化藝術(shù)展覽等。購(gòu)物中心的參與性、戲劇性、儀式感在逐漸加強(qiáng)。