??進(jìn)入北京市場(chǎng)一年多的羅森便利似乎今年迎來(lái)了“小宇宙爆發(fā)”，連續(xù)四個(gè)月每月開(kāi)一家新店，不僅如此，其一改往日謹(jǐn)慎作風(fēng)，在北京部分商業(yè)中心選址的策略引發(fā)了一場(chǎng)選址革命。

??但值得思考的是，商業(yè)中心的選址，周末客流稀少如何解決?激進(jìn)的策略是否能讓羅森釋放正能量?未來(lái)便利要走向哪里?從北京市場(chǎng)來(lái)看，仍然不明朗。

??成為寫(xiě)字樓配套之一

??今年7月，全家在考察了足足兩年之后，終于在首都機(jī)場(chǎng)布下了其首批門(mén)店的點(diǎn)，完成了開(kāi)拓北京市場(chǎng)的第一步，而比其早一年進(jìn)京的羅森，突然發(fā)起了攻勢(shì)。

??記者了解到，羅森在今年在北京的一系列動(dòng)作讓業(yè)界側(cè)目。5月，西直門(mén)店開(kāi)業(yè)，6月，常營(yíng)路店開(kāi)業(yè)，7月，其在民生大廈內(nèi)的店開(kāi)業(yè)，8月，羅森在CBD銀泰中心地下二層的店面開(kāi)業(yè)，而此前一年，羅森一共才開(kāi)店5家。

??深耕京城商業(yè)多年的7-11也一改此前開(kāi)店謹(jǐn)慎的擴(kuò)張態(tài)度，不僅提速開(kāi)店，還首度松口選址要求，將通州、甚至北五環(huán)外、南四環(huán)的豐臺(tái)均劃入選址范疇。同時(shí)，好鄰居、全時(shí)等本土便利店品牌，也相繼對(duì)個(gè)人開(kāi)放加盟。

??縱觀羅森的選址規(guī)律，除了今年的銀泰中心，去年開(kāi)業(yè)的環(huán)球金融中心店、恒基中心店等說(shuō)明羅森在選址策略上更為激進(jìn)和冒險(xiǎn)。

??在上海全家拓展部負(fù)責(zé)人李建鵬看來(lái)，羅森這樣選址不足為奇，全家在上海也有類(lèi)似的店鋪，上海全家在購(gòu)物中心或者商場(chǎng)開(kāi)店，商場(chǎng)有保底抽成，實(shí)行 扣點(diǎn)模式。而且開(kāi)在商場(chǎng)內(nèi)的門(mén)店，一般是結(jié)合寫(xiě)字樓開(kāi)設(shè)，有固定的消費(fèi)者以及便宜的價(jià)格，讓其便當(dāng)午餐跟商場(chǎng)快餐相比仍然有競(jìng)爭(zhēng)力。“便當(dāng)?shù)膬r(jià)格介于 8.5元~15元之間，而且質(zhì)量穩(wěn)定，定時(shí)推出新品，比較符合在寫(xiě)字樓上班員工的口味。”

??一位北京本土便利店企業(yè)拓展方面的資深人士告訴記者，羅森在CBD銀泰中心的入駐可能因其是純?nèi)召Y企業(yè)，進(jìn)商場(chǎng)雖然得過(guò)商務(wù)部的手續(xù)，但可能會(huì) 簡(jiǎn)化很多，只要其覺(jué)得商場(chǎng)體量足夠支撐便利店就可以開(kāi)，便當(dāng)以及小零食、甜品、飲料等可能更多針對(duì)那些不愿意在商場(chǎng)快餐排隊(duì)的工作人員。

??在李建鵬看來(lái)，以北京目前的便利店市場(chǎng)而言，選址在寫(xiě)字樓和商務(wù)區(qū)的風(fēng)險(xiǎn)要低于居民樓的，不過(guò)上海則不一樣，居民樓的租金便宜，成本低，便利店接受度比北京高。

??這樣的觀點(diǎn)也得到上述業(yè)內(nèi)人士的肯定，他表示，7-11、羅森，以及本土的全時(shí)便利，關(guān)于商務(wù)區(qū)和居民區(qū)的門(mén)店比例，雖然沒(méi)有嚴(yán)格的限制，但會(huì)更傾向于在商務(wù)區(qū)選址，甚至還有寫(xiě)字樓為了吸引優(yōu)質(zhì)便利店，打出一些優(yōu)惠租金的辦法進(jìn)行招租。

??“走過(guò)路過(guò)不要錯(cuò)過(guò)”的尷尬

??對(duì)比北京便利店對(duì)寫(xiě)字樓和商業(yè)中心的青睞，地鐵則顯得“不招人待見(jiàn)”，在北京，只有地鐵口的地上才會(huì)見(jiàn)到便利店，地下通道以及地下出口的便利店并不多見(jiàn)。

??事實(shí)上，不僅在北京，其他城市也存在此類(lèi)情況。杭州地鐵內(nèi)的華潤(rùn)VanGo兩年前高調(diào)拿下杭州地鐵1號(hào)線29個(gè)站點(diǎn)的簽約，開(kāi)業(yè)兩年后業(yè)績(jī)卻無(wú)亮點(diǎn)可言。

??有人質(zhì)疑，匆匆趕路的乘客對(duì)地鐵便利店的貢獻(xiàn)率沒(méi)有想象中的那么高。

??浙江聯(lián)華快客便利有限公司總經(jīng)理馬劍認(rèn)為，雖然在部分站點(diǎn)人流量可觀，但是地鐵停留時(shí)間短，班次多，地鐵便利店很難吸引乘客駐留。過(guò)路乘客并不代表是有效客流，頂著高昂的租金，便利店投入產(chǎn)出難以成正比。

??在北京，地鐵有便利店商業(yè)規(guī)劃的并不多，同樣有著高客流的首都機(jī)場(chǎng)則成了新開(kāi)門(mén)店的首選。今年7月底，全家便利在首都機(jī)場(chǎng)的店面被曝光，目前仍未開(kāi)業(yè)。

??據(jù)了解，首都機(jī)場(chǎng)的便利店業(yè)務(wù)此前僅限于航誠(chéng)便利店一家，直至去年才陸續(xù)對(duì)其他品牌開(kāi)放，目前在首都機(jī)場(chǎng)，除了航誠(chéng)便利店之外，還有華潤(rùn)VanGo便利和好鄰居便利店，入華十年的7-11以及羅森均未在機(jī)場(chǎng)布點(diǎn)。

??業(yè)界認(rèn)為，機(jī)場(chǎng)過(guò)高的房租成本和過(guò)于嚴(yán)格的管理制度是多數(shù)便利店品牌放棄在此開(kāi)店的重要原因。在好鄰居總經(jīng)理陶冶看來(lái)，首批門(mén)店選址機(jī)場(chǎng)是出于樹(shù)立品牌形象的考慮。而李建鵬也向記者表示，全家北京首店選址首都機(jī)場(chǎng)更多是出于戰(zhàn)略考量。

??李建鵬向記者介紹，這種情況在上海則是另一種景象。全家在上海地鐵遍布了70多家店鋪，客流被高估的風(fēng)險(xiǎn)并不存在，因?yàn)閺?qiáng)大的客流可以拉動(dòng)其在 地鐵的門(mén)店消費(fèi)?！俺松虾?，全國(guó)大部分一線城市的地鐵便利都做得不是太好，主要原因是當(dāng)初上海做整體規(guī)劃時(shí)，考慮到和商業(yè)百貨結(jié)合，北京則“為人民著 想，沒(méi)有為商業(yè)著想”。

??全家在上海地鐵的門(mén)店，可能早餐、零食賣(mài)得好，便當(dāng)有可能沒(méi)有寫(xiě)字樓銷(xiāo)售得好，整體營(yíng)收也略遜于寫(xiě)字樓，但銷(xiāo)售仍然比較可觀。至于北京地鐵便利，仍需要時(shí)間去培養(yǎng)消費(fèi)者習(xí)慣。

??不過(guò)在上述資深人士看來(lái)，這不是培養(yǎng)習(xí)慣就能解決的。他告訴記者，像地鐵、火車(chē)站等地屬于高密度人流聚集區(qū)，而便利店經(jīng)營(yíng)則都是行政審批制，地 鐵內(nèi)本來(lái)人就多，疏散不了，政策上并不太支持地鐵便利?！皬目土骱拖M(fèi)能力上看，北京地鐵的便利店成長(zhǎng)空間非常大，其實(shí)以前在北京一號(hào)線和二號(hào)線里面有賣(mài) 漢堡的攤點(diǎn)，現(xiàn)在全部被清理掉也是因?yàn)檫@個(gè)原因。”

??他向記者舉例說(shuō)明，北京的物業(yè)都是管理型物業(yè)，很多樓都只留一個(gè)門(mén)，為了便于管理，而在上海、廣州等地，屬于服務(wù)性物業(yè)，城市理念不同，行業(yè)業(yè)態(tài)也會(huì)有差異。

??未來(lái)會(huì)重回社區(qū)

??地鐵因?yàn)檎咴虿缓萌腭v，老舊居民區(qū)、政府機(jī)關(guān)大院、軍區(qū)等地多半內(nèi)部消化。如此，留給便利店的好位置并不多了，所以，進(jìn)軍寫(xiě)字樓似乎成了便利店選址的共識(shí)。

??李建鵬告訴記者，在上海，全家便利在商務(wù)區(qū)的比例在降低，未來(lái)會(huì)把更多比例的店鋪開(kāi)在居民區(qū)、高端社區(qū)等，因?yàn)閺陌l(fā)展趨勢(shì)上講，上海居民對(duì)便利店的接受度非常高，這種趨勢(shì)也會(huì)越來(lái)越明顯。

??但是在北京，很多便利店的選址卻傾向于寫(xiě)字樓、商務(wù)區(qū)等，居民區(qū)反而并不多。在李建鵬看來(lái)，一方面北京便利店辦理證照非常嚴(yán)格，在居民區(qū)選址， 房屋適用類(lèi)型和經(jīng)營(yíng)范圍方面，很多店鋪難以達(dá)標(biāo)。另一方面，商業(yè)區(qū)或者寫(xiě)字樓的便利店銷(xiāo)售也會(huì)高一些，因?yàn)楸本┍憷赀€處于發(fā)展階段，成熟度并不高，很多 商業(yè)區(qū)的點(diǎn)并沒(méi)有布滿，機(jī)會(huì)也比較多。

??不過(guò)，羅森依然面臨高租金風(fēng)險(xiǎn)。據(jù)一位接近銀泰中心的人士介紹，銀泰中心底商租金約30元/日/平方米。以200平方米的建筑面積粗略計(jì)算，羅 森的月租金約18萬(wàn)元。7-11在京門(mén)店的月平均營(yíng)業(yè)額為40萬(wàn)元，扣除成本、廢棄以及盈虧(由加盟主負(fù)擔(dān))之后，在未付人工費(fèi)及門(mén)店房租的前提下僅能剩 余不到15萬(wàn)元。按此推算，名氣不如7-11的羅森，面對(duì)18萬(wàn)元的房租風(fēng)險(xiǎn)不低。

??對(duì)于這樣的數(shù)據(jù)，李建鵬告訴記者，如果真是這樣的話，這家店肯定會(huì)虧損。據(jù)其了解，目前北京寫(xiě)字樓租金平均下來(lái)大概在20元/日/平方米，如果 按照這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)算，7-11、羅森等在北京過(guò)得還不錯(cuò)。不過(guò)李建鵬透露，全家在上海的月?tīng)I(yíng)業(yè)額要高于7-11，但具體數(shù)字并未透露。

??而一位7-11門(mén)店店長(zhǎng)告訴記者，7-11在北京的門(mén)店銷(xiāo)售額沒(méi)有那么低，而且租金不會(huì)那么高。

??其實(shí)高租金往往是稀缺的網(wǎng)點(diǎn)逼出來(lái)的?！笆紫仁莾?yōu)質(zhì)商鋪資源稀缺，這一方面限制了開(kāi)新店的速度，另一方面也推動(dòng)租金不斷上漲，造成經(jīng)營(yíng)成本高 企?！北本┞?lián)華快客上任總經(jīng)理?xiàng)類(lèi)?ài)國(guó)說(shuō)，南方城市自發(fā)形成的大大小小的商業(yè)街很多，便利店的選址也相對(duì)容易。但由于北京自明代以來(lái)就是政治文化中心，長(zhǎng)時(shí) 間形成的城市基礎(chǔ)和市民觀念決定了大而全的綜合商業(yè)項(xiàng)目比較容易落地，而適合便利店的地方卻不多。

??李建鵬也坦承，選址挑戰(zhàn)主要是好的網(wǎng)點(diǎn)越來(lái)越少，便利店對(duì)于好的鋪面承受度比較低，相對(duì)于餐飲、水果店、零食店等，便利店的承受力度比較脆弱。