通常來(lái)講，百貨企業(yè)向業(yè)主租賃商場(chǎng)的費(fèi)用率為銷(xiāo)售額的5%。當(dāng)然，如果商場(chǎng)不是以傭金的模式收費(fèi)，而是向商家收取固定租金的話(huà)，業(yè)主通常向百貨公司抽取租金的30%。為保險(xiǎn)起見(jiàn)，業(yè)主都會(huì)在合同中約定最低租金。

　　但另一邊，對(duì)商家來(lái)說(shuō)，國(guó)內(nèi)商場(chǎng)的平均扣點(diǎn)率基本都在20%左右，高端商場(chǎng)的扣點(diǎn)率略高，大約在22%。另外，商家還要支付一定比例的管理、促銷(xiāo)等雜費(fèi)。徐家匯旗下幾家商場(chǎng)的整體費(fèi)用率都在26%以上。如果剔除“被平均”的因素，大量中小商家在百貨渠道的費(fèi)用率都超過(guò)30%。

　　5%租入，20%轉(zhuǎn)手租出，百貨公司白撿15%的差價(jià)，二房東的錢(qián)真的會(huì)這么好掙?

　　一個(gè)很簡(jiǎn)單的道理：業(yè)主為什么愿意讓二房東大賺特賺，自己不加租?這當(dāng)然不可能。

　　以上海恒隆廣場(chǎng)為例，恒隆廣場(chǎng)是恒隆地產(chǎn)旗下的一個(gè)項(xiàng)目，已經(jīng)成為上海南京路商圈的一個(gè)商業(yè)地標(biāo)。恒隆地產(chǎn)是一家香港的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，上世紀(jì)90年代初進(jìn)入內(nèi)地市場(chǎng)，并在本世紀(jì)初將業(yè)務(wù)重心轉(zhuǎn)到了這里。恒隆地產(chǎn)專(zhuān)注于頂級(jí)商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，它在上海的另外一個(gè)項(xiàng)目是上海港匯(現(xiàn)改名港匯恒隆廣場(chǎng))，地處徐家匯商圈。

　　恒隆地產(chǎn)是非常純粹的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，它本身本不介于商場(chǎng)運(yùn)營(yíng)，只向商戶(hù)收取傭金。得益于上海恒隆廣場(chǎng)和港匯恒隆廣場(chǎng)的成功，恒隆地產(chǎn)的租金收入也水漲船高。2005年，恒隆廣場(chǎng)(只計(jì)商場(chǎng)部分)和港匯的租金收入分別為1.4億港幣和3.4億港幣。但是2013年，這兩項(xiàng)收入各自漲到了7.7億港幣和10.7億港幣，分別上漲455%和217%。

　　從絕對(duì)租金水平來(lái)看，恒隆廣場(chǎng)的租金已經(jīng)漲到了39.4港幣/㎡/天。這還是以建筑面積計(jì)算的租金費(fèi)用。通常來(lái)說(shuō)，商場(chǎng)的運(yùn)營(yíng)面積只有建筑面積的60%-70%。如果以運(yùn)營(yíng)面積計(jì)，上海恒隆廣場(chǎng)的平均租金高達(dá)約60港幣/㎡/天。

　　這一金額幾乎與國(guó)際頂尖商圈的租金相當(dāng)。如果你想在這里開(kāi)設(shè)一個(gè)100平米的專(zhuān)柜的話(huà)，每年需要支付的租金費(fèi)用約為180萬(wàn)元。國(guó)內(nèi)大部分商場(chǎng)的銷(xiāo)售額甚至都達(dá)不到這一水平。

　　所以，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商才是中國(guó)商業(yè)大繁榮的最大受益者。如果你做恒隆廣場(chǎng)的二房東，你肯定能成為一家明星百貨，但是你還能賺錢(qián)么?

　　但如果是這樣，傳統(tǒng)明星百貨躺著都能賺錢(qián)的邏輯在哪里?因?yàn)樗鼈儾皇?ldquo;二房東”，它們就是業(yè)主。

　　發(fā)展歷史超過(guò)50年的國(guó)營(yíng)老字號(hào)百貨基本不用看，它們的主力店全是自有物業(yè)。上世紀(jì)90年代成長(zhǎng)起來(lái)的新一代明星百貨中，像銀泰武林店、金鷹南京新街口店、百聯(lián)青浦奧萊、華地?zé)o錫八佰伴等門(mén)店也是自有物業(yè)，它們完全沒(méi)有租金上漲之憂(yōu)。而茂業(yè)華強(qiáng)北店為關(guān)聯(lián)方租賃物業(yè)，相對(duì)而言，其費(fèi)用也比較可控。

　　憑借自有物業(yè)，明星百貨店和它背后的百貨公司躺著賺到了錢(qián)。相應(yīng)的，自有物業(yè)占比較少的百貨公司承受的租金壓力越來(lái)越大，很容易拖累公司的業(yè)績(jī)。

　　其實(shí)，不只是業(yè)主，政府都想在市場(chǎng)里分一杯羹。杭州大廈是中國(guó)高端百貨業(yè)的一朵奇葩，它每年的銷(xiāo)售額超過(guò)50億，凈利潤(rùn)近4億。但是，因?yàn)樗某錾硎侵型夂腺Y企業(yè)，土地使用期限只有30年，很快將在2016年到期。此前，杭州大廈每年的土地?cái)備N(xiāo)費(fèi)用幾乎可以忽略不計(jì)，但是從2016年起，它每年需要向政府支付的土地使用費(fèi)將高達(dá)1.45億元，并且以五年為周期遞增。杭州大廈的盈利能力也由此受到重創(chuàng)。

　　所以說(shuō)，躺著賺錢(qián)的不是二房東，而是大房東。