十幾家比鄰的沿街店面，或是空置或是租給“臨時甩賣”———短短一段時間，淮海路商業(yè)街上竟出現(xiàn)“空鋪潮”。記者采訪獲悉，淮海路街鋪目前租金在35-65元/平方米/天，這項高昂的成本使不少租戶不堪重負。

　　而在業(yè)內(nèi)人士眼里，這一西起瑞金路東至重慶路的淮海路中段，原先即便租金再高，也仍是“一鋪難求”的商業(yè)黃金寶地。如今出現(xiàn)“空鋪潮”，一方面是因為高租金正整體吞噬著實體零售業(yè)利潤;另一方面，隨著商業(yè)從線到圈的發(fā)展趨勢，類似淮海路的條狀商街，越來越受到徐家匯、五角場等塊狀商圈威脅。

　　空置招租最長已半年 淮海中路現(xiàn)“空鋪潮”

　　淮海中路北面一側(cè)，從700多號至300多號，十幾家沿街鋪面或是大門緊鎖貼上“招商熱線”，或是租給古玩、羽絨服等“臨時甩賣”。據(jù)了解，目前這一帶街鋪租金開價范圍在35-65元/平方米/天。

　　十幾家商鋪半年間撤離

　　日前，記者實地走訪發(fā)現(xiàn)，西起瑞金路東至重慶路的淮海路中段，自去年下半年來，遭遇商家集中撤離，出現(xiàn)“空鋪潮”。

　　在茂名路和瑞金路間的巴黎婚紗旁，淮海中路700多號原先的服裝品牌專賣店已被一家資產(chǎn)管理公司取代。采訪中，記者了解到，該公司目前正負責這里的店面招商出租。“招商進行了2個月。”據(jù)該公司丁先生介紹，1到2樓共3500平方米，招商方向是快時尚品牌，面積可進行500-1500平方米大小不等的分割，3到5樓則準備招餐飲。

　　無獨有偶，從這家大面積的空鋪往東走，過了瑞金路，一直到淮海中路638號，又是一家正在招租的門面。緊鎖的大門上張貼了大幅的“招租熱線”，記者撥打過去，對方張先生稱：“這里1到2樓共有300平方米，原來的‘海瀾之家’服裝專賣店半年前就不做了。”據(jù)了解，該店鋪隸屬上海永業(yè)企業(yè)(集團)有限公司。

　　除了閉門招租，也有店鋪做起臨時生意。記者實地走訪看到，淮海中路614號門店已被用作某品牌羽絨服的特賣場地，過渡的同時也在對外進行招租。據(jù)了解，原來的米蘭婚紗攝影在此扎根多年后，于去年12月撤下店招徹底退出了淮海路，轉(zhuǎn)而遷往青少年用品商店5樓。600號的正章洗衣店與原本相鄰的達芙妮女鞋專賣店已改頭換面，兩家門面的一層相互打通，現(xiàn)如今是一家古玩店。據(jù)該店老板介紹，達芙妮早已搬走，而正章洗衣店將一樓店面出租，自己則搬至二層營業(yè)。“開張才幾個月，生意一般般，可租金每個月要20多萬元。”老板表示，租期一到他就準備撤走。據(jù)了解，這里幾家店鋪隸屬上海淮海集團。

　　關(guān)張潮蔓延淮海中路北側(cè)

　　此外，還有566號至576號的3間連鋪正待出租。相鄰上海銀行的保安告訴記者，婚紗、服飾、黃金、玉器……這三間店鋪租客換了又換，最近半年來更是一直沒能成功租出。在成都南路路口，原先的上海移動通信公司淮海路營業(yè)廳，也于去年9月初悄然停業(yè)。對于搬遷理由，上海移動方面表示是出于業(yè)務調(diào)整。

　　知情人士告訴記者，536號銷售首飾及手表的某時尚品牌專賣店，本月底合約到期后，不打算續(xù)約。

　　“附近開了關(guān)、關(guān)了開的店鋪太多了，還有一些根本租不出去。”淮海中路上510號的海賽珂手表已停業(yè)不短時間，可自從去年11月貼出招租廣告，至今無人問津。隔壁翡翠源的店員陳小姐告訴記者，曾經(jīng)有人來看過店面，但由于租金價格過高，終究不了了之。

　　而關(guān)張或臨時出租的十幾家店面，往東過了重慶中路和淡水路，一直蔓延到淮海中路北側(cè)的300多號。{page_break}

 

　　原因

　　日平均租金每平米44元客流下滑不堪重負

　　據(jù)記者了解，過高的租金或是這一帶目前遭遇“空鋪潮”的原因之一。此外，缺乏整體規(guī)劃特色打造、配套交通停車餐飲缺失等，造成的客流下滑，也是橫亙在這一老牌商業(yè)街前的“路障”。不過，也有人認為，未來此段將有大體量商業(yè)項目落成，這些“空鋪”或許也在等待新一輪漲租。

　　日租金每平方米35-65元

　　知情人士告訴記者，上述提到的亦谷女裝入駐淮海路半年撤離，主要是由于租金貴，入不敷出。“雖然有作為形象展示店的目的，但品牌仍希望淮海路門店至少能保本，而實際情況相去太遠。相比南方友誼商場、正大廣場等銷售較好的專柜，淮海路銷量著實慘淡。”

　　據(jù)記者了解，同樣撤離淮海路的某女鞋品牌，200平方米的店面年租金280萬元(38元/平方米/天)。“在這里租了三四年，如今人氣不如以往，客流下滑，經(jīng)營虧損，所以租約到期后就不續(xù)租了。”相關(guān)人士說。

　　去年5月入駐淮海中路458號的亦谷女裝，半年后于去年年底撤離。“加上原先邊上的‘蘇菲雅’攝影，一共1200平方米，年租金在1380萬元左右，約相當于31.5元/平方米/天。”該店鋪靠近重慶中路，其代理公司工作人員王小姐告訴記者：“像淮海中路上100-200平方米的店面，報價達到60元/平方米/天也很常見。”

　　按位置、面積等不同，淮海路此段各種沿街店面租金最大差異達翻倍。據(jù)第一太平戴維斯統(tǒng)計，淮海路街鋪平均租金范圍在35-65元/平方米/天，淮海路上商場的平均租金在44.2元/平方米/天。有數(shù)據(jù)顯示，就去年新開張的iapm為例，其一層租金平均每月1800元/平方米，即為60元/平方米/天。

　　業(yè)內(nèi)人士指出，淮海路街鋪35-65元/平方米/天的租金，與商圈內(nèi)商場和購物中心相當，但相比之下，目前購物中心人氣更旺，所以會出現(xiàn)零售商對街鋪租金望而卻步的現(xiàn)狀。

　　缺乏特色客流大幅下滑

　　不過，據(jù)了解，淮海路街鋪租金近幾年其實并未漲價，此前兩三年比現(xiàn)在更高出一籌。因而有業(yè)內(nèi)人士認為，該商業(yè)街中段整體客流下滑，導致品牌零售商不愿再承受原有的租金?；春Ｂ飞系囊晃?ldquo;房東”向記者透露，相比前幾年，目前沿街門面的租金并非最高點。他舉例表示，一個眼下租金開價40元/平方米/天的店鋪，最高價位出現(xiàn)在兩三年前，那時能租出60多元。

　　“以前淮海路上但凡有一個店面空出，想要接手的下家可以排起長隊，很有點‘搶’的意味在里頭。”據(jù)上述“房東”表示，店鋪租約一般三年一簽，當時的租金更有每一簽都要漲一漲的慣例，可店家們依然“甘之若飴”。

　　第一太平戴維斯研究部助理董事張琳向記者分析，淮海路街鋪的租金在過去兩三年變化不大，與南京東路相比，淮海路街鋪租金還略遜一籌，但南京路人流量也更大。

　　他談到，淮海路購物中心新項目增多后，其租金比之前有小幅上漲。“目前看，購物中心吸引力比沿街門店大，淮海中路兩頭新項目多了，中間除了上班族和居民，其他人群客流并不多。”

　　我們的調(diào)查結(jié)果顯示，對于淮海中路上不同商業(yè)定位的分段，受訪者中平時選擇逛街最少的是中段沿街，僅占比12.32%，而黃陂南路和陜西南路地鐵站附近的商場則分別達48.28%和20.20%。而占比70.94%的受訪者去淮海中路逛街，主要目的是去老字號餐飲和食品店消費，這一選擇超過了在百貨或街邊專賣店購物以及休閑娛樂等。

　　上述“房東”表示，春節(jié)前后的淮海路原來都異常熱鬧，“現(xiàn)在空空蕩蕩得簡直可以溜冰”。“淮海中路中段兩側(cè)的物業(yè)分屬永業(yè)集團、淮海集團、益民集團等多家企業(yè)，南側(cè)不少店面至今都由‘房東’自主開店經(jīng)營，一些老牌商店也具備吸引客流的特色。”他告訴記者，北側(cè)沿街店鋪大多出租招商，但房東各自為政，缺乏整體招商規(guī)劃，沒有帶動人氣的商業(yè)亮點。{page_break}

 

　　“空鋪”或待新一輪漲租?

　　也有觀點認為，目前的淮海中路上的這些“空鋪”正在等待新一輪漲租。

　　采訪中，不少附近商鋪的店員及業(yè)主表示，淮海中路中段南面萬得城的撤出，帶走了周邊的人流。

　　據(jù)了解，萬得城前身是曾經(jīng)知名的華亭伊勢丹，由于經(jīng)營慘淡、租金昂貴，2008年，經(jīng)營15年的伊勢丹撤出淮海路。2013年，開業(yè)2年的萬得城最終也沒能逃過關(guān)門的命運。隨著這些地標性項目陸續(xù)關(guān)門后，此段客流明顯少了。

　　黯然退場的大型商鋪不止一家。2011年忽然宣布關(guān)門停業(yè)的芭比娃娃全球首家旗艦店，也正是位于淮海中路550號。當時面積達到3500平方米的六層商鋪，至今仍閑置中，多年來并無租客接手。

　　一位熟悉淮海路的知情人士透露，原來的萬得城處將有一家新購物中心建成，預計今年下半年或明年開業(yè)。“隨著這一大體量的商業(yè)項目建成，淮海中路中段的餐飲休閑和停車等配套將隨之跟上，或重新帶動這一帶的人氣。”

　　上述人士表示，“這樣一來，周邊街鋪的租金或許也將隨之提升，所以目前不排除部分‘房東’抱有等待漲租的心態(tài)。”

　　行業(yè)

　　高租金致商業(yè)地產(chǎn)泡沫化 條狀商業(yè)街應注重支馬路開發(fā)

　　淮海路“空鋪潮”折射出的是，目前整個實體零售業(yè)利潤遭受高企租金吞噬的現(xiàn)象。而另一方面，隨著商業(yè)從線到圈的發(fā)展趨勢，淮海路這類條狀商街，也越來越受到徐家匯、五角場等塊狀商圈的威脅。

　　高租金吞噬實體零售利潤

　　不僅是申城的淮海路，此前，樂購、沃爾瑪、家樂福、太平洋百貨等頻頻在全國各大城市曝出“關(guān)店”消息。記者采訪發(fā)現(xiàn)，不斷高企的商業(yè)地產(chǎn)房租，是零售業(yè)出現(xiàn)“關(guān)店潮”的主因。

　　據(jù)了解，大型商業(yè)的租賃期限一般是10年-20年，從2004年中國零售市場開放至今，零售業(yè)擴張已近10年，近年來正逢不少早期商業(yè)項目合約到期。由于房價帶動租金快速上漲，一些零售企業(yè)無力承受，因此全國都出現(xiàn)了一波零售商關(guān)店潮。

　　高租金一方面擠壓了零售業(yè)的經(jīng)營空間，另一方面也導致目前部分大中城市商業(yè)地產(chǎn)出現(xiàn)泡沫化傾向。“商業(yè)地產(chǎn)依靠物業(yè)出租賺錢，一些業(yè)主無限制地把各種成本轉(zhuǎn)嫁到租金之上，導致租金高企，而一些本來匹配優(yōu)良、較為完整的業(yè)種分布就常常被打破，這會使得商業(yè)的生態(tài)環(huán)境遭到破壞，許多零售商由于高租金壓力而無法繼續(xù)生存。”采訪中，市流通經(jīng)濟研究所常務副所長汪亮表示，這樣一來，能存活下來的絕大部分是自有物業(yè)，或是高利潤的生意。

　　汪亮談到，在國外，商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃做得很好，不允許商業(yè)網(wǎng)點的租金任由市場行為主宰。日本很多零售業(yè)租約合同到期后，政府限制租金價格上漲。我國亟待根據(jù)新的市場形勢，研究出臺相應的法律法規(guī)，重新平衡物業(yè)和商業(yè)的關(guān)系。

　　塊狀商圈“逼宮”條狀商街

　　而另一方面，淮海路中段“空鋪潮”的現(xiàn)象，也反映出隨著商業(yè)從線到圈的發(fā)展趨勢，此類條狀商街，越來越受到徐家匯、陸家嘴等塊狀商圈的威脅。

　　我們的調(diào)查結(jié)果顯示，對于日常購物休閑娛樂，31.19%的受訪者表示，更喜歡去購物中心和商場集中的塊狀商圈，這一比例超過了條狀商業(yè)街。

　　商業(yè)專家、上海財經(jīng)大學現(xiàn)代市場營銷研究中心主任晁鋼令指出，由于淮海路原先并不存在大體量的購物中心，除了連卡佛外，整條街一直到襄陽路處都沒有，原先的萬得城也只能算是專業(yè)類商場，巴黎春天和百盛也只是中等規(guī)模，而現(xiàn)在iapm和K11這兩個體量較大的購物中心出現(xiàn)后，反而帶來了問題。

　　“商業(yè)區(qū)一旦出現(xiàn)幾個比較集中的大體量業(yè)態(tài)綜合體后，往往會使得周邊沿街的一些商業(yè)格局發(fā)生變化。原因在于，人流開始向‘點’積聚，而不是在‘線’上分布了。”他表示，人們在購物中心里本就可以待半天或一天，那么就不會再到附近街區(qū)去逛了，這是很常見的現(xiàn)象。過去，淮海路上“點”的規(guī)模都不太大，那么人們會很自然地在一條街上流動，就比如現(xiàn)在的南京東路，除了

　　步行街開端處的新世界城，幾乎無真正意義上的大體量百貨，因而南京東路有一個比較好的線狀流動。

　　此外，我們的調(diào)查還顯示，65.14%的受訪者最看重塊狀商圈的交通便利，其次則是綜合性好和業(yè)態(tài)齊全。而對于條狀商業(yè)街，64.22%的受訪者認為，應具備地鐵交通及停車便利以及特色、專業(yè)性和文化底蘊。

　　對此，晁鋼令認為，淮海路上的購物中心都不約而同靠近黃陂南路和陜西南路地鐵口，這使得本就交通不占優(yōu)勢、人流不太密集的路段，更是“雪上加霜”。

　　“購物中心對商業(yè)街的帶動作用，該是‘點’和‘線’一致的，也就是說，到‘點’上的人和到‘線’上的人應該是同一消費群體，如此，點線之間的拉動效應才會比較明顯。”晁鋼令談到，市百一店和永安百貨與整個南京東路的中檔定位相符;而淮海路的幾個大型購物中心幾乎都走奢侈品路線，這與沿街商鋪的檔次落差較大。這樣一來，造成點線之間的不協(xié)調(diào)，因此對整個商業(yè)街的拉動效應沒有達到預期效果。

　　條狀商街應注重支路開發(fā)

　　汪亮認為，淮海中路這樣的中心城區(qū)商業(yè)街應走高端國際化路線。他表示，近年來，上海建設了大量的大型居住區(qū)，這些大型居住區(qū)中的社區(qū)商業(yè)建設其實并不影響中心城區(qū)客流的分流。中心城區(qū)商業(yè)街應該主要針對來自全國、全世界的消費者，而社區(qū)商業(yè)主要接納的應是當?shù)鼐用裣M者。而目前的狀況是，中心城區(qū)還在賣社區(qū)商業(yè)街能夠買到的商品，那么其存在價值就可有可無了。所以，中心城區(qū)商業(yè)街的消費對象定位應有所改變，不應僅僅滿足本市市民。

　　“近幾年，上海商業(yè)設施的增量在增加，但存量并未得到優(yōu)化，就如淮海路的‘空鋪潮’一樣。”汪亮說，中心城區(qū)商圈進一步優(yōu)化升級，其未來的發(fā)展方向應是高檔化、國際化。對照國際知名商業(yè)街的成功經(jīng)驗，申城淮海路有哪些可以借鑒?據(jù)了解，美國紐約第五大道和法國巴黎香榭麗舍大街，其支路上都開設了各式各樣、異國風情的餐飲店，同時主街街道拐角處往往設置了咖啡館。

　　“消費者能夠在走走停停中休閑地逛街。從街道本身來看，第五大道、香榭麗舍大街和淮海路一樣，都成條狀，但區(qū)別在于前二者的業(yè)種搭配十分合理、結(jié)構(gòu)優(yōu)化，并不會讓消費者感到走不動或乏味無趣。”汪亮表示，目前淮海路的支路開發(fā)沒有特色，仍以服飾等為主，建議應該密集開設餐飲休閑類設施。