4月1日，位于和平路的誠基·泉城新時代商業(yè)步行街，開業(yè)近兩年人氣一直不旺，面臨著經(jīng)營難、招商難的問題。實際上，近幾年濟南市區(qū)內(nèi)新建了不少大型綜合商場和商業(yè)街，短時間內(nèi)商家的急速增長、緊鄰建設(shè)，導(dǎo)致城市消費能力暫時無法消化，出現(xiàn)了不少商場門庭冷落、生意慘淡的境況。位于和平路的誠基·泉城新時代商業(yè)步行街，開業(yè)近兩年人氣一直不旺，面臨著經(jīng)營難、招商難的問題。實際上，近幾年濟南市區(qū)內(nèi)新建了不少大型綜合商場和商業(yè)街，短時間內(nèi)商家的急速增長、緊鄰建設(shè)，導(dǎo)致城市消費能力暫時無法消化，出現(xiàn)了不少商場門庭冷落、生意慘淡的境況。

　　蘋果城不少店鋪已經(jīng)歇業(yè)，正待全面轉(zhuǎn)型 濟南市商務(wù)局相關(guān)工作人員表示，目前濟南市商場、商業(yè)街“無序發(fā)展”，目前濟南市商務(wù)局正在修編《濟南市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃》(以下簡稱《規(guī)劃》)，對于全市商業(yè)網(wǎng)點、商業(yè)圈以及商業(yè)街的布局進(jìn)行引導(dǎo)。

　　蘋果城時尚主題商場賣的全是路邊貨招商定位不準(zhǔn)讓人對蘋果城很失望

　　陷入困境的也不止誠基·泉城新時代商業(yè)步行街，相隔不到一千米的另一家商業(yè)綜合體蘋果城，去年5月份正式開業(yè)后也一直受到同樣的困擾。

　　1日，記者在位于歷山路的蘋果城看到，地下一層的商鋪全都關(guān)門歇業(yè)，通過玻璃門可以看到，所有店鋪里面都空空如也。只有最南頭的一家咖啡廳里還擺放有整齊的桌椅，但也是大門緊鎖、看不到工作人員。一樓臨街的店鋪，只有不到一半還在開門營業(yè)，關(guān)門的店鋪多數(shù)還掛著原來的招牌、里面已經(jīng)都被搬空了，而商場內(nèi)不少店鋪也大門緊鎖，到處是打折、甩賣的牌子。記者準(zhǔn)備乘電梯去二樓，但工作人員告訴記者，二樓不營業(yè)、正在做整體裝修。

　　“蘋果城剛一開業(yè)我就去過，不過挺失望的，感覺和山師的秀水街沒什么區(qū)別，全是地攤貨。”市民梁女士是一位外企白領(lǐng)，平時就對購物、時尚、潮流特別感興趣，蘋果城開業(yè)前，看到宣傳廣告上打的是“時尚達(dá)人潮流主題商場”，梁女士就特別期待，可是開業(yè)一看卻讓她失望不已，“這里面不是外貿(mào)的就是仿版，和路邊小店里沒啥區(qū)別，還比路邊攤上的貴，除了吃飯我都沒再來逛過。”

　　春節(jié)過后，連蘋果城地下一層的美食廣場也關(guān)門了，梁女士非常惋惜地說，“現(xiàn)在只有一樓還有幾家店鋪開著，都在打折甩貨，看樣子是不想干了，這么大的商場、地段這么好，怎么就沒開起來呢?”

　　上下三層、裝修時尚精致的大型shopping　mall怎么就開不起來呢?覺得納悶的不僅是消費者，還有不少在此營業(yè)的商戶。在一樓一個品牌飾品店門口打出了三折的招牌，導(dǎo)購人員王女士說，“過幾天一樓也要裝修，我們就準(zhǔn)備撤柜了。”她介紹，剛開業(yè)時的生意還挺好，歌友見面會、簽售會什么的吸引了不少顧客，可是后來人氣就越來越差了，“蘋果城現(xiàn)在變成了一個爛蘋果。”

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　　錯過了聚人氣的最佳時機轉(zhuǎn)換招商思路，還能“救活”蘋果城嗎?

　　據(jù)一樓品牌折扣店的商戶姜女士介紹，此前蘋果城的招商中心對商場定位做調(diào)整，商戶可以申請留下，但是否真的能留下要經(jīng)過公司的篩選。“現(xiàn)在蘋果城的定位換了，不會再像以前那樣什么店都能進(jìn)來，留下的除了品牌店就是有自己特色、比較時尚的小店，以后一樓還會打通、做成恒隆那樣的通透商場。”

　　在這個折扣店里，記者看到不僅有服裝還有毛絨玩具和創(chuàng)意禮品，姜女士說，現(xiàn)在這個折扣店里一共有三家店，公司安排他們暫時在這里經(jīng)營，把尾貨清一清，等整體裝修結(jié)束、再次開業(yè)以后，他們這樣的個性小店會搬到二樓去。

　　“現(xiàn)在不用付房租，連物業(yè)費都免了，那些不能留下的店鋪，公司都退了全部的租金，還是挺有人情味的。”姜女士說。 記者從蘋果城招商中心了解到，濟南蘋果城招商管理公司聘請了專業(yè)招商策劃團(tuán)隊，對濟南的商業(yè)環(huán)境以及蘋果城的目標(biāo)人群、業(yè)態(tài)布局等都做了調(diào)整。目前負(fù)責(zé)招商的香港環(huán)球商機商業(yè)地產(chǎn)顧問機構(gòu)工作人員張經(jīng)理表示，蘋果城以后將會以品牌商鋪為主，定位是具有一定購買力的白領(lǐng)階層。

　　“下一步蘋果城的規(guī)劃是一二樓以服裝為主，招商是以國際上二三線、國內(nèi)一二線品牌為主，地下一層做餐飲主要是做品牌的中西式簡餐。”他介紹，重新開業(yè)以后，商場里小鋪會比現(xiàn)在少很多，到時候把隔墻打通了做通透的大鋪，預(yù)計將在9月份開業(yè)，現(xiàn)在正進(jìn)行新一輪招商。

　　一樓經(jīng)營韓國食品超市的顧女士，正在店門口掛出“裝修清倉、一件不留、進(jìn)價銷售”的牌子。她說，過幾天一樓也要裝修，到時候整個商場都會關(guān)門，他們也只能停業(yè)，但對下一步的經(jīng)營她還是充滿信心。“其實剛開業(yè)的時候生意挺好的，我覺得重新開業(yè)了生意肯定比現(xiàn)在強?，F(xiàn)在就是盡量把食品甩一下，其他沒有保質(zhì)期的反正放著也不壞，我就留著下次開業(yè)再賣。” 大觀園商圈新商場、新購物形式的興起分流了顧客群錯位經(jīng)營可以一定程度避免競爭 近日，記者對大觀園商圈的各個商場、商業(yè)街進(jìn)行了探訪，發(fā)現(xiàn)新商場的建設(shè)使得原先比較集中的客流被分散到了各個地方。歐亞大觀園、地下人防商城、萬達(dá)廣場、振華商廈，同一商圈里的四個商城，客流量比較平均，但是都不算太大。

　　1日，記者來到歐亞大觀園商場看到，商場里多以中老年人服裝為主，價位普遍比較低。“如今大型商場、商業(yè)街越來越多，加之網(wǎng)上購物的沖擊，顧客已經(jīng)很大程度上被分流了。”大觀園商場一位工作人員告訴記者，歐亞大觀園商場于1931年建成使用，如今已經(jīng)有80多年的歷史了。雖然與幾十年前，濟南首屈一指的繁華商埠無法相比，但是目前商場的經(jīng)營狀況正在慢慢好轉(zhuǎn)，依托小吃街、廟會等活動，商場很大程度上依靠旅游以及傳統(tǒng)文化的底蘊在發(fā)展。

　　說起同一商圈內(nèi)的競爭狀況，工作人員表示，商圈里還有人防商城、振華商廈以及新建不久的萬達(dá)廣場，不過由于商場采取了錯位經(jīng)營的定位，所以并不存在太大的競爭。她介紹說，大觀園商場采取的是“百姓價格”，與萬達(dá)廣場等新建商場的高端路線不同，一定程度上避免了正面競爭。

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　　■專家說法高明的商業(yè)應(yīng)該避免競爭同質(zhì)化是“旺鋪不旺”的重要原因

　　山東大學(xué)經(jīng)濟學(xué)院經(jīng)濟學(xué)系教授、博士生導(dǎo)師孫曰瑤認(rèn)為，同質(zhì)化競爭是現(xiàn)在很多商場紅紅火火開業(yè)卻經(jīng)營慘淡的重要原因。

　　他介紹，經(jīng)濟學(xué)中有一個名詞叫做商業(yè)生態(tài)系統(tǒng)，假如把大型綜合商場比喻成大型喬木，那么大超市就是灌木，路邊的專賣店、小超市就是草本植物，還有路邊攤就相當(dāng)于地衣。如果周邊已經(jīng)有一個大型的商場，那么再建一個大商場就相當(dāng)于有兩個大型喬木在爭奪領(lǐng)地和養(yǎng)分，最后的結(jié)果很有可能是兩敗俱傷。“就蘋果城所在的商業(yè)生態(tài)系統(tǒng)而言，按照其以前的招商模式應(yīng)該也有出路。其實能和網(wǎng)店聯(lián)系起來，把這里做成網(wǎng)店實體店的集結(jié)地，打出時尚牌再和網(wǎng)店結(jié)合起來，做出自己的特色，應(yīng)該是一個很好的選擇。”

　　對于目前濟南市區(qū)很多大型購物商場集中建設(shè)、開業(yè)，是否是重復(fù)建設(shè)，濟南的消費力是否幾近飽和孫曰瑤認(rèn)為不可一概而論，要和濟南市的城市化規(guī)模和市民收入結(jié)合起來考慮。目前濟南的發(fā)展空間應(yīng)該還很大、市民的收入水平也有上升空間，關(guān)鍵就在于區(qū)位選擇，這種新的購物中心應(yīng)該選擇在新的地方建設(shè)。“就怕一窩蜂地跟隨，結(jié)果只能一起完蛋。以后濟南新建商場的一個發(fā)展趨勢應(yīng)該是層次更加細(xì)化和更有針對性，而避免同質(zhì)化的建設(shè)，高明的商業(yè)家應(yīng)該是避免競爭。”

　　■濟南市商務(wù)局目前濟南市商業(yè)發(fā)展有點無序正在修編《濟南市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃》

　　說起目前濟南市商場以及商業(yè)街的建設(shè)，濟南市商務(wù)局的一位工作人員坦言，目前就是“無序發(fā)展”。該工作人員表示，其實在2005年，濟南市商務(wù)局制定了《濟南市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃》(以下簡稱《規(guī)劃》)，對于全市商業(yè)網(wǎng)點、商業(yè)圈以及商業(yè)街的布局都做了詳細(xì)布局。

　　記者在《規(guī)劃》中看到，“城市商業(yè)中心規(guī)劃形成1個都市級商業(yè)中心，4個市級商業(yè)副中心，20個區(qū)域級商業(yè)中心和100個左右社區(qū)級商業(yè)中心的四級結(jié)構(gòu)體系。”“規(guī)劃建設(shè)商業(yè)街共計有43條。”而且對于每一個商業(yè)中心以及商業(yè)街的位置都有具體規(guī)劃，然而記者看到目前不少已經(jīng)建成或者正在建設(shè)的商業(yè)中心以及商業(yè)街并不包含在其中。

　　濟南市商務(wù)局該工作人員介紹說，在發(fā)展過程中，《規(guī)劃》的內(nèi)容沒有得到具體的貫徹落實，有的地方兩個商場隔得很近，有的地方還沒有商場。“國家沒有這方面的立法，便沒有約束力，目前很多商場、商業(yè)街都是自發(fā)形成的，屬于市場行為，并沒有按照《規(guī)劃》的內(nèi)容來進(jìn)行。”他說，其實，之前已經(jīng)制定了《規(guī)劃》，時間比較早，已經(jīng)不實用了。為了防止無序發(fā)展，目前正在進(jìn)行《濟南市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃》的修編，“這個工作剛剛啟動，大概到年底完成。”他介紹說，修編過程中，將做一個適合目前城市發(fā)展的新規(guī)劃，對今后濟南市商業(yè)網(wǎng)點的布局以及發(fā)展進(jìn)行設(shè)計，新規(guī)制定以后將通過各種途徑推動其實施。