“這是個(gè)最好的時(shí)代，也是個(gè)誰(shuí)都不愿意錯(cuò)過(guò)的時(shí)代。”對(duì)于市場(chǎng)遭遇深度調(diào)控，使其迎來(lái)了新一輪的發(fā)展契機(jī)。短時(shí)間內(nèi)，鄭州西區(qū)一下涌入了萬(wàn)達(dá)、寶龍、升龍、錦藝等18個(gè)超億元的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。

　　但行業(yè)快速發(fā)展，也伴隨著理性的考量。如此巨量的商業(yè)項(xiàng)目，能夠進(jìn)入良性的運(yùn)營(yíng)，讓投資者能夠長(zhǎng)遠(yuǎn)地有收益才最為關(guān)鍵。西區(qū)商業(yè)面臨重大變革，伴隨機(jī)遇會(huì)產(chǎn)生又一批成功的商業(yè)，未來(lái)的藍(lán)圖究竟如何，我們將逐個(gè)關(guān)注西區(qū)的商業(yè)企業(yè)如何招商、經(jīng)營(yíng)，打造西區(qū)商業(yè)的夢(mèng)工廠。

　　單個(gè)項(xiàng)目

　　商業(yè)占比不低于30%

　　純粹的住宅地產(chǎn)帶動(dòng)不了一個(gè)地區(qū)的發(fā)展。對(duì)于政府來(lái)說(shuō)，商業(yè)是一個(gè)有效的拉動(dòng)內(nèi)需的手段。

　　對(duì)于中原區(qū)的消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，大體量商業(yè)企業(yè)前所未有。從上世紀(jì)80年代至今，西區(qū)只有一個(gè)碧沙崗商圈，其余大多數(shù)是社區(qū)商業(yè)。“鄭州零售業(yè)理想狀態(tài)是總面積達(dá)到600萬(wàn)平方米，人均商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)擁有面積提升至2平方米。”鄭州市商務(wù)局局長(zhǎng)宋加利說(shuō)。據(jù)悉，鄭州零售業(yè)總面積目前是200萬(wàn)平方米，人均商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)擁有面積是0.7平方米。

　　按照目前的中原區(qū)人口來(lái)說(shuō)，人均商業(yè)面積是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。據(jù)中原區(qū)政府公布的數(shù)字，目前，中原區(qū)的流動(dòng)人口約有26.5萬(wàn)，常住人口在59.8萬(wàn)。而中原區(qū)的人均商業(yè)面積遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于鄭州市的平均值。

　　“這個(gè)市場(chǎng)還有很大的潛力可挖。”鄭州萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)商業(yè)管理有限公司副總經(jīng)理彭嵩云說(shuō)。

　　《鄭州市現(xiàn)代化商貿(mào)城發(fā)展規(guī)劃(2009～2020年)》中提出“西提升”，對(duì)于中原區(qū)來(lái)說(shuō)，零售企業(yè)規(guī)模偏小、品牌知名度低、網(wǎng)點(diǎn)覆蓋面不足，是亟待解決的問(wèn)題。

　　自去年開(kāi)始，中原區(qū)對(duì)開(kāi)發(fā)商的項(xiàng)目有了嚴(yán)格限制，在已經(jīng)簽約的商業(yè)地產(chǎn)中，每個(gè)項(xiàng)目的商業(yè)面積都不低于總面積的30%。而目前這些已經(jīng)簽約的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，大多數(shù)商業(yè)面積都在10萬(wàn)平方米以上。

　　未來(lái)將規(guī)劃十大區(qū)域型商圈

　　西區(qū)的商業(yè)重心在西移。1989年，鄭州西區(qū)第一家百貨商場(chǎng)商業(yè)大廈在碧沙崗附近火爆開(kāi)業(yè)，品類(lèi)齊全的商品成為那時(shí)最潮的地方。然而隨著鄭州商戰(zhàn)的偃旗息鼓，西區(qū)商業(yè)就此陷入沉寂將近20年。西區(qū)需要有自己的商業(yè)繁榮。

　　中原區(qū)商務(wù)局副局長(zhǎng)楊光介紹，未來(lái)10年，西區(qū)將打造10個(gè)區(qū)域型商圈。這10個(gè)商圈將以道路為主要?jiǎng)澐忠罁?jù)。中原區(qū)商務(wù)局透露，這10個(gè)商圈不是空穴來(lái)風(fēng)，很多商圈已經(jīng)跟主要商家簽訂了協(xié)議。

　　有業(yè)內(nèi)人士分析，從目前西區(qū)已經(jīng)初露端倪的商業(yè)布局來(lái)看，這十大商圈有可能是“桐柏路商圈、建設(shè)路商圈、碧沙崗商圈、中原路商圈、隴海路商圈、帝湖商圈、秦嶺路商圈、須水商圈、鄭西商圈、孫莊商圈”。

　　中原區(qū)作為鄭州的西大門(mén)，具有舉足輕重的地位。這十大商圈的輻射力也不僅僅是西區(qū)。對(duì)于為什么這么多商業(yè)企業(yè)看好中原區(qū)，楊光說(shuō)，“土地資源的優(yōu)勢(shì)是商家最看重的。”專(zhuān)家預(yù)測(cè)，2020年中原區(qū)人口將達(dá)百萬(wàn)。這樣的“人和”，也是商家看重的。

　　兩年內(nèi)，將出現(xiàn)19家購(gòu)物中心

　　張先生在秦嶺路附近經(jīng)營(yíng)了一家效益還不錯(cuò)的報(bào)亭，月收入4000元左右的他說(shuō)，在這里，幾元錢(qián)一本的《都市麗人》的銷(xiāo)售要比《時(shí)尚》、《嘉人》等20元的雜志好得多。他對(duì)身邊正在動(dòng)工的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目也略有了解。“建成后會(huì)去逛逛，買(mǎi)東西還是看價(jià)位吧。”他說(shuō)。但對(duì)于這些進(jìn)駐的商業(yè)企業(yè)，顯然他們的輻射意圖不僅僅是西區(qū)這一區(qū)域。

　　萬(wàn)達(dá)、寶龍、錦藝、升龍……這些國(guó)內(nèi)首屈一指的商業(yè)地產(chǎn)龍頭企業(yè)2010年開(kāi)始密集進(jìn)駐中原區(qū)。18個(gè)超億元的項(xiàng)目被引進(jìn)。中原區(qū)商務(wù)局副局長(zhǎng)楊光說(shuō)，中原區(qū)在未來(lái)兩年內(nèi)，將出現(xiàn)19家大型購(gòu)物中心，城市綜合體、shopping mall 是主要業(yè)態(tài)。而在一定時(shí)間內(nèi)，中原區(qū)也將成為河南省擁有城市綜合體數(shù)量最多的區(qū)域。西區(qū)的消費(fèi)習(xí)慣將被改變。對(duì)于很多人來(lái)說(shuō)，城市的發(fā)展讓“最鄭州”的味道越來(lái)越淡，但西區(qū)，卻是讓人有“鄭州情結(jié)”之處，這個(gè)基礎(chǔ)是別的區(qū)域不具備的。這樣的觀點(diǎn)也受到很多人的認(rèn)可，一位目前任職于某房地產(chǎn)企業(yè)的老總說(shuō)：“如果西區(qū)能夠滿(mǎn)足購(gòu)物需求，我覺(jué)得待在西區(qū)生活也沒(méi)什么不好。”

　　“來(lái)西區(qū)殺時(shí)間吧。”這句邀請(qǐng)包含的內(nèi)容比“購(gòu)物”更廣泛。這也是西區(qū)在建的商業(yè)項(xiàng)目以“購(gòu)物中心”、“城市綜合體”為主的重要原因。吸引更多的人來(lái)西區(qū)“逛街”，遠(yuǎn)比吸引他們來(lái)這里買(mǎi)一件別的商場(chǎng)都能買(mǎi)得到的品牌更具有誘惑力。在建的城市綜合體中，“MAX”影院、“星巴克”都將首次亮相鄭州。未來(lái)的西區(qū)在商家的藍(lán)圖中，更是一個(gè)消費(fèi)時(shí)光的地方。

　　“LV都開(kāi)到了西區(qū)，它的受眾也絕對(duì)不僅僅是西區(qū)。”有人談道。楊光認(rèn)為，作為鄭州西大門(mén)，中原區(qū)在沉寂了許久之后，未來(lái)，也將跨越區(qū)域局限，能成為“河南的中原區(qū)”。

　　競(jìng)爭(zhēng)加劇，后續(xù)經(jīng)營(yíng)才見(jiàn)真功夫

　　西區(qū)商業(yè)會(huì)不會(huì)顯得太擁擠?這樣的問(wèn)題對(duì)商家來(lái)說(shuō)不算什么，他們從來(lái)不擔(dān)心商業(yè)扎堆。

　　商業(yè)體越是集中，才越可能營(yíng)造出良好的商業(yè)氛圍，這對(duì)整個(gè)板塊的價(jià)值也會(huì)起到推動(dòng)作用。不止一家商業(yè)企業(yè)的負(fù)責(zé)人說(shuō)，政府推地，開(kāi)發(fā)商買(mǎi)地做項(xiàng)目，這些都是經(jīng)過(guò)多方論證規(guī)劃的，是建立在城市長(zhǎng)遠(yuǎn)運(yùn)營(yíng)的基礎(chǔ)上的。在中原區(qū)建設(shè)這種大型的商業(yè)實(shí)體，這樣的規(guī)劃是對(duì)的，是具有超前意識(shí)的。

　　從目前的商業(yè)布局上來(lái)看，不足3平方公里的面積內(nèi)，多個(gè)大型商業(yè)聚集，仍是顯得有些集中。鄭州一家百貨商場(chǎng)負(fù)責(zé)人說(shuō)，盡管商業(yè)項(xiàng)目“錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)”“差異經(jīng)營(yíng)”是地產(chǎn)策劃人皆知的道理，盡管現(xiàn)在的“招數(shù)”越來(lái)越多，但基本上都處于嘗試調(diào)整的起步階段，更大的競(jìng)爭(zhēng)還在后頭，效果有待實(shí)質(zhì)性的延伸落實(shí)。

　　對(duì)于個(gè)體的經(jīng)營(yíng)，商家大多都會(huì)談到，足夠有吸引力的主力店，品牌的吸引力足夠，有趣的營(yíng)銷(xiāo)，對(duì)于消費(fèi)群體的吸引力是不用擔(dān)心的，后續(xù)的經(jīng)營(yíng)也沒(méi)有問(wèn)題。不過(guò)對(duì)于這些，從目前來(lái)看，更多地被交給了未來(lái)的市場(chǎng)。