房地產(chǎn)調(diào)控政策持續(xù)數(shù)月，信貸不斷收緊及整體樓市低迷，但一個尷尬的事實是，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的銷售均價不降反升。

　　根據(jù)已經(jīng)公布數(shù)據(jù)，《第一財經(jīng)日報》對10多家房地產(chǎn)企業(yè)銷售數(shù)據(jù)進行對比研究后發(fā)現(xiàn)，超過七成的樣本企業(yè)在今年前五個月銷售均價高于2010年全年銷售均價，部分企業(yè)銷售均價漲幅甚至接近30%。

　　開發(fā)商銷售均價的變化直接決定著整個房地產(chǎn)市場的價格走向，這一指標(biāo)的逆市上漲無疑會在很大程度上置房地產(chǎn)調(diào)控政策于兩難境地。

　　多家房企銷售均價仍上漲

　　正當(dāng)外界認為多重調(diào)控壓力之下樓市成交萎縮將日趨嚴(yán)重之時，房地產(chǎn)巨頭卻在5月份出現(xiàn)銷售業(yè)績集體大幅反彈，前五個月的銷售價格則繼續(xù)走高。

　　公告顯示，5月份萬科銷售額超90億元，同比增長近八成；恒大勁銷77.8億元，同比更增長逾九成。包括碧桂園[3.15 2.27%]、雅居樂、中海、保利等房企在內(nèi)20多家已經(jīng)發(fā)布的最新業(yè)績報中，近八成房企5月銷售環(huán)比實現(xiàn)了增長。

　　上述房地產(chǎn)標(biāo)桿企業(yè)中，多數(shù)企業(yè)今年前五個月銷售均價都高于去年全年均價，其中中海地產(chǎn)和保利地產(chǎn)[10.26 3.01% 股吧]銷售均價漲幅超過20%，富力地產(chǎn)[9.78 1.35%]、碧桂園和金地集團[6.12 1.66% 股吧]銷售均價漲幅則超過10%，恒大地產(chǎn)[4.70 2.17%]和世茂房地產(chǎn)[8.95 0.11%]的漲幅接近10%。

　　根據(jù)公告數(shù)據(jù)推算，2011年1~5月，中海地產(chǎn)累計實現(xiàn)銷售金額332.7億元人民幣，實現(xiàn)銷售面積243.7萬平方米，銷售均價約為13652元/平方米，較2010年10770元/平方米的全年銷售均價上漲了27%，在各大開發(fā)商中漲幅居前。

　　1~5月，保利地產(chǎn)累計實現(xiàn)銷售金額281億元人民幣，實現(xiàn)銷售面積243.3萬平方米，銷售均價約為11550元/平方米，較2010年9612元/平方米的全年銷售均價上漲了20%。

　　富力地產(chǎn)在1~5月累計實現(xiàn)銷售金額108.6億元人民幣，實現(xiàn)銷售面積70.4萬平方米，以此推算出的銷售均價為15426元/平方米，其2010年全年銷售均價為12955元/平方米，前后上漲了19%。

　　碧桂園、金地集團、恒大地產(chǎn)、世茂房地產(chǎn)今年前五個月的銷售業(yè)績大幅增長，同時四家開發(fā)商的銷售均價分別為每平方米6335元、13993元、6936元和13046元，這四家開發(fā)商2010年全年銷售均價則分別為每平方米5483元、12372元、6393元和12055元，漲幅分別約為16%、13%、9%和8%。

　　此外，首創(chuàng)置業(yè)[2.39 2.14%]和雅居樂這一指標(biāo)的漲幅分別約為4%和2%。

　　在本報研究的樣本開發(fā)商中，今年1~5月銷售均價較去年有所下降的僅萬科、恒盛地產(chǎn)[2.21 -0.45%]和佳兆業(yè)。其中，萬科前五個月銷售均價為11579元/平方米，較去年12049元/平方米的全年均價下降約4%，恒盛地產(chǎn)和佳兆業(yè)則分別下降約11%和33%。

　　開發(fā)商調(diào)價壓力漸增

　　招商地產(chǎn)[16.73 1.58% 股吧]有關(guān)負責(zé)人接受本報采訪時表示，多數(shù)開發(fā)商銷售均價仍在逆市上漲，恰恰說明目前開發(fā)商仍沒有進行實質(zhì)性降價，因為供求關(guān)系尚未發(fā)生根本性變化，房地產(chǎn)企業(yè)降價動力明顯不足。

　　他同時認為，限于多種因素影響，開發(fā)商不到萬不得已不會選擇降價，“但為了促進銷售，很多房地產(chǎn)企業(yè)會選擇搞精裝修、做戶型優(yōu)化以及項目硬件升級等方式，提高產(chǎn)品的性價比，這也在一定程度上導(dǎo)致房價進一步上漲。”

　　值得關(guān)注的是，部分房地產(chǎn)企業(yè)在5月份單月銷售均價出現(xiàn)環(huán)比下降，顯示出市場僵局正在發(fā)生微妙的變化。

　　根據(jù)萬科公布的銷售數(shù)據(jù)計算，萬科5月份的銷售均價較今年前4個月大幅下降，意味著萬科在5月份進行了適當(dāng)?shù)膬r格調(diào)整，由4月份的均價12322元/平方米降至10087元/平方米，下降幅度為18%。

　　同時，恒大地產(chǎn)在5月實現(xiàn)合約銷售額77.8億元，合約銷售面積113.2萬平方米，合約銷售均價每平方米6871元，比4月的7028元/平方米略低；遠洋地產(chǎn)[3.50 -0.57%]5月銷售額19億元人民幣，銷售面積約13.6萬方米，銷售均價下降至每平方米13970元。

　　在存款準(zhǔn)備金率再次上調(diào)之際，國際評級機構(gòu)標(biāo)準(zhǔn)普爾在6月15日將中國房地產(chǎn)業(yè)的整體評級由之前的“穩(wěn)定”下調(diào)至“負面”，同時預(yù)測未來12個月內(nèi)中國內(nèi)地的房價將下調(diào)10%，并再次引發(fā)市場對房價走勢的討論。

　　標(biāo)普認為，雖然很多房地產(chǎn)企業(yè)今年前5個月的房地產(chǎn)銷售令人滿意，但預(yù)計隨著緊縮政策的效力顯現(xiàn)，銷售勢頭將有所減弱。同時預(yù)計2011年下半年中國將出現(xiàn)房地產(chǎn)價格的調(diào)整，到時若銷售低迷，開發(fā)商流動性將很快枯竭。

　　廣東刀客地產(chǎn)顧問機構(gòu)董事長謝逸楓向本報表示，中國房地產(chǎn)業(yè)信用評級被下調(diào)說明中國房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整期即將到來，因為隨著貨幣政策的持續(xù)收緊、市場銷售不暢、房企庫存率與負債率上升，大多數(shù)房企資金鏈斷裂的風(fēng)險加大。

　　他認為，特別是今年第六次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率后，房企資金鏈進一步被壓縮。預(yù)計開發(fā)商將在第三季度實施降價促銷策略，死扛房價的開發(fā)商將可能被地產(chǎn)調(diào)控淘汰出局，整體房價下半年可能出現(xiàn)實質(zhì)性調(diào)整。

　　不過，業(yè)內(nèi)多數(shù)觀點仍認為，雖然目前層出不窮的樓盤促銷信息似乎預(yù)示著房價開始顯現(xiàn)下行跡象，但下半年是否會出現(xiàn)價格拐點仍不好判斷，尤其是在6月樓市仍以小幅優(yōu)惠為主流，明顯降價趨勢仍難現(xiàn)。