“70個大中城市房地產(chǎn)市場運行總體平穩(wěn)，價格略漲”，在解讀8月份商品住宅銷售價格變動情況時，國家統(tǒng)計局城市司首席統(tǒng)計師孔鵬表示。

9月14日，國家統(tǒng)計局發(fā)布2020年8月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況統(tǒng)計數(shù)據(jù)。70個大中城市房地產(chǎn)市場運行總體平穩(wěn)，價格略漲。其中，一、二、三線城市的新房價格分別環(huán)比上漲了0.6%、0.6%和1.0%，一、二線城市漲幅比上月擴大0.1個百分點。

在整體樓市走向平穩(wěn)的背景下，廣州、成都、深圳等熱點城市的二手房價漲幅靠前，其原因值得關注。貝殼研究院首席市場分析師許小樂指出，下半年以來，全國已有約10個城市出臺房地產(chǎn)調(diào)控，政策從供需兩端同時發(fā)力保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運行，未來短期內(nèi)，房價上漲較快的城市不排除會出臺調(diào)控加碼政策。

價格總體穩(wěn)定

根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，70個城市中，新房價格環(huán)比上漲的城市數(shù)量與7月持平，同為59個，但房價下跌的城市數(shù)量有所增加，從6個增加到9個。二手房價格環(huán)比上漲的城市則有47個，比上月增加2個。

具體來看，4個一線城市維持上揚態(tài)勢。新房環(huán)比上漲0.6%，漲幅比上月擴大0.1個百分點。其中，北京、上海、廣州和深圳分別上漲0.6%、0.6%、0.9%和0.5%。

31個二線城市新房價格環(huán)比上漲0.6%，漲幅比上月擴大0.1個百分點；二手房價格環(huán)比上漲0.4%，漲幅微幅回落。

35個三線城市新房和二手房價格環(huán)比分別上漲1.0%和0.6%，漲幅比上月分別擴大0.2和0.1個百分點。

“70城房價漲幅總體仍處于合理區(qū)間”，易居房地產(chǎn)研究院研究員王若辰告訴21世紀經(jīng)濟報道，但一些城市房價漲幅仍保持較高水平，調(diào)控壓力仍然較大。

具體來看，惠州成為8月新房價格環(huán)比上漲最快的城市。這被認為和深圳的政策調(diào)控有關系。分析人士指出，隨著深圳房價的高企和調(diào)控的升級，部分購房需求正進入到鄰近的惠州市場。

此外，銀川、錦州、唐山、溫州等三四線城市緊隨其后，領跑新房價格漲幅。許小樂認為，三四線城市中，銀川、唐山及惠州等城新房價格環(huán)比漲幅近幾月多次居70城前列，主要是疫后房企融資環(huán)境有所改善，拿地熱情較高，一級市場熱度向二級傳導所致。

王若辰指出，8月26日，住建部召開部分城市房地產(chǎn)工作會商會，沈陽、長春、成都、銀川、唐山、常州等城市負責人參加會議，從8月數(shù)據(jù)來看，這些城市房價漲幅較大，具有較大的調(diào)控壓力，其中沈陽、銀川和常州已經(jīng)出臺相關政策。

實際上，在國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)發(fā)布的當天，又有成都、大連等地出臺了新的調(diào)控政策。其中成都更是提出，將增加住宅用地供應，未來住宅用地占經(jīng)營性用地的比重不低于60%，供需緊張區(qū)域不低于70%。

二手房結(jié)構(gòu)性上漲

在二手房方面，熱點城市的價格上漲值得關注。

其中，廣州以1.7%的漲幅領跑70城，這已經(jīng)是廣州連續(xù)兩個月在國家統(tǒng)計局的二手房價中排名第一。另外，成都、深圳、無錫、寧波、西安等一、二線城市的二手房價環(huán)比漲幅，也同樣進入了前15位，成都1.2%的漲幅更是僅次于廣州。

不過，從供需層面來看，當前二手房市場出現(xiàn)了供給高位而需求走弱的態(tài)勢。

需求層面，貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，二手房需求在3-5月持續(xù)釋放后，在6-8月進入平臺期。8月全國重點城市二手房市場實際成交量環(huán)比下降約7%。

易居研究院的數(shù)據(jù)也顯示，8月份，深圳、成都等多個熱點城市的二手房交易量出現(xiàn)了沖高回落。具體來看，深圳的二手房交易面積從7月的123萬平方米，下降到103萬；成都從62萬下降到49萬平方米，東莞則從41萬下降到29萬平方米。另外，杭州、蘇州、廈門、大連等熱點城市，交易量同樣回落。

供給層面，2016年以來的大批限售房開始上市，使得二手房掛牌量顯著增加。房地產(chǎn)大數(shù)據(jù)共享平臺珊瑚數(shù)據(jù)顯示，2020年，多個城市二手房掛牌量創(chuàng)下歷史新高。以重慶為例，二手房掛牌量已經(jīng)從2019年初的4萬余套，上升至2020年7月的近16萬套。杭州的二手房掛牌量，也從去年初的6.5萬套，攀升至12.1萬套。

因此，一些觀點認為，除了深圳等少數(shù)城市以外，更多的熱點城市，二手房價的上揚主要是交易結(jié)構(gòu)變化所致。

以廣州為例，廣東省住房政策研究中心高級經(jīng)濟師李宇嘉表示，廣州連續(xù)領跑二手房漲幅，這并不意味著廣州市場全線火熱。相反，這與部分區(qū)域二手房高位橫盤，交易量下挫有關。當下的廣州，越秀、黃埔、天河等熱點區(qū)域，由于公共配套好、優(yōu)質(zhì)教育資源集中，二手房交易回升、價格上漲，形成良性循環(huán)。但其他城市外圍區(qū)域，如增城、花都、從化和南沙等板塊，過去幾年一直是新盤供應大戶，現(xiàn)在二手房掛牌量很大，交易比較慘淡。

李宇嘉指出，這導致廣州少數(shù)區(qū)域二手房市場火爆，多數(shù)區(qū)域出現(xiàn)橫盤，若想成交，就必須拉長周期或降價。由于交易周期、交易成本和政策的限制，加上享受過前幾輪樓市回升的好處，業(yè)主心氣很高，市場上交易的少，高位橫盤。表現(xiàn)在全市數(shù)據(jù)，就是在少數(shù)熱門區(qū)域的帶動下，二手房價格還在上漲。