6月4日，深圳招商地產(chǎn)（000024）（000024，SZ）觀園項目以低于市場預(yù)期3000元的單價開盤發(fā)售，吸引數(shù)百名購房者通宵排隊搶購。

　　有知情人士透露，此前招商觀園項目因政府限價，一直未拿到預(yù)售證，最后以12000元/平方米低價入市的消息一經(jīng)傳出，便引發(fā)了業(yè)內(nèi)強烈關(guān)注。

　　實際上，自從深圳市政府執(zhí)行限價令之后，5月滿城盡是限價樓盤。限價政策之下，開發(fā)商與政策之間的博弈已經(jīng)慢慢開始。

　　比市場預(yù)期價低3000元

　　端午假期前夕，一條關(guān)于招商觀園項目以12080元/平方米將于6月5日低價開盤的消息在業(yè)內(nèi)傳開。

　　據(jù)了解，招商地產(chǎn)此次推出的第一批單位是觀園項目6號、7號樓，共計504套，戶型涵蓋90平方米、140平方米、160平方米3種，其中90平方米戶型占50%。.

　　6月4日，招商觀園提前開盤。開盤當(dāng)日凌晨，迎來大批購房者排隊購房，直到上午9時開盤，售樓現(xiàn)場已聚集數(shù)百人，場面火爆異常。

　　據(jù)《每日經(jīng)濟新聞》記者了解，由于購房者眾多，開發(fā)商將開盤均價提到了1.3萬~1.4萬/平方米，但90平方米的小戶型仍被購房者一掃而光，僅剩下少數(shù)140平方米和160平方米的大戶型房源。

　　資料顯示，招商觀園位于寶安觀瀾鷺湖國際居住區(qū)內(nèi)，與觀瀾高新技術(shù)園區(qū)隔路相望，是招商瀾園之后在當(dāng)?shù)氐挠忠缓勒椖俊Ｔ擁椖空嫉孛娣e14.76萬平方米，總建筑面積為22.2萬平方米，分兩期開發(fā)，規(guī)劃建成81棟住宅樓區(qū)，涵蓋別墅、高層、多層、幼兒園、綜合文化活動中心及商業(yè)項目。

　　去年，招商地產(chǎn)的瀾園項目后期售價達(dá)到1.4萬~1.5萬元/平方米，業(yè)內(nèi)此前紛紛估計定位更高的觀園項目應(yīng)該在1.5萬/平方米以上，結(jié)果該項目卻以比市場價格低近3000元入市。

　　作為招商地產(chǎn)在深圳觀瀾地區(qū)為數(shù)不多的豪宅項目，觀園項目為何會以低價銷售？對此，招商地產(chǎn)董秘劉寧對 《每日經(jīng)濟新聞》記者表示：“由于市場調(diào)控，很多企業(yè)需要回籠資金，而同類型樓盤之間也存在競爭，周邊樓盤價格估計在1.3萬到1.4萬元之間。”

　　事實上，在政府限價令面前，招商觀園項目有些許無奈。此前，原計劃在今年4~5月份開盤的招商觀園項目因政府限價令而未拿到預(yù)售證，不得不延期開盤。

　　對于限價令的影響，劉寧的說法是，招商地產(chǎn)作為央企，應(yīng)該盡到自己的社會責(zé)任，不會捂盤不賣。 
　

房價下降只是“假摔”？

　　限價令之下，新開樓盤均價下調(diào)，開發(fā)商的利潤受到嚴(yán)重擠壓。

　　資料顯示，招商地產(chǎn)在2006年拿下該地時的樓面地價僅為3330元/平方米，由于15%需要無償提供給政府做廉租房，因此實際樓面地價為3918元/平方米。

　　招商地產(chǎn)內(nèi)部人士在接受媒體采訪時訴苦稱，因為限價政策，現(xiàn)在的價格“已基本沒多少利潤”。

　　招商地產(chǎn)尚 “沒有多少利潤”，對于周邊樓面地價高達(dá)9000多甚至上萬元的開發(fā)商來說，限價令將是“致命威脅”。

　　據(jù)悉，觀園旁邊某法式別墅豪宅項目，預(yù)計將于本月底開放樣板房并開盤發(fā)售，該項目拿地成本就超過10000元/平方米。

　　該項目的相關(guān)負(fù)責(zé)人向記者表示，“1.2萬元的價格僅夠地價成本，我們不可能賣，希望政府會考慮。”據(jù)透露，開盤時該項目價格肯定比招商觀園要高。

　　據(jù)了解，與招商觀園一樣，該樓盤也因深圳限價令而未能獲準(zhǔn)預(yù)售，推遲至今。

　　事實上，自從深圳市5月1日起執(zhí)行“限價政策”以來，5月份滿城盡是限價盤。

　　5月28日，深圳龍華的錦繡御園開盤均價不到2萬元/平方米，最低起價1.6萬元/平方米；原計劃2.4萬/平方米開盤的水榭春天，最后限價不超過2.1萬元/平方米。此前，中?？党菄H、萬科清林徑、佳兆業(yè)大都匯、睿智華庭等新開盤項目都“被限價”。

　　但限價之后，記者也發(fā)現(xiàn)，開發(fā)商新開盤項目調(diào)整了銷售順序：先賣地段差的項目，再賣地段好的項目，此前的精裝修也變成了毛坯。

　　限價的結(jié)果是，5月份深圳一手商品住房成交均價為15262元，與4月份相比降幅高達(dá)24.8%。

　　但不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，每次開發(fā)商推出限價樓盤都會引來購房者爭相搶購，可見因限價而出現(xiàn)的房價下降只是樓市的“假摔”現(xiàn)象，限價政策并不能起到降低房價的作用。

　　世聯(lián)地產(chǎn)（002285）市場研究部首席分析師王海斌也認(rèn)為，開發(fā)商一降價就引來購房者出手，說明剛需很多，他預(yù)計一旦政策放松，房價又有可能反彈回去。