距離房地產(chǎn)市場(chǎng)“十二五”期間3600萬(wàn)套保障房將推向市場(chǎng)，預(yù)計(jì)覆蓋20%的住宅需求方。

　　地產(chǎn)分析師所言不虛：每一次樓市調(diào)控之后，伴隨而來(lái)的是開(kāi)發(fā)商更強(qiáng)的政策適應(yīng)能力。一線房企在保證現(xiàn)金流充沛的前提下，已開(kāi)始加強(qiáng)多業(yè)態(tài)的戰(zhàn)略布局，降低樓市調(diào)控風(fēng)險(xiǎn)。

　　投資“保障房”

　　想說(shuō)愛(ài)你不容易

　　關(guān)于保障房，萬(wàn)科總裁郁亮在2010年年度業(yè)績(jī)報(bào)告會(huì)上指出兩點(diǎn)：其一，建保障房只要給1塊錢(qián)利潤(rùn)就夠了，而參建的目的則主要是盡到企業(yè)的責(zé)任；其二，靠保障房賺錢(qián)這件事，“我們還沒(méi)有找到很好的方法”。

　　萬(wàn)科給了記者一個(gè)數(shù)據(jù)：2006年以來(lái)，萬(wàn)科參與建設(shè)的各類(lèi)保障性住房約320萬(wàn)㎡。經(jīng)記者初步統(tǒng)計(jì)，2006年至今萬(wàn)科累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售面積3054.8萬(wàn)㎡——也即，4年來(lái)萬(wàn)科參建的保障房約占比這些年所售住房面積的1/10。

　　保障房賺不賺錢(qián)？記者一位在某大型房企工作的朋友表示，在未有政策支持的前提下，“以商品房模式進(jìn)行運(yùn)作，建保障房肯定是要虧損的”。

　　“有人認(rèn)為，所謂企業(yè)參建保障房是出于社會(huì)責(zé)任的考慮這句話，僅僅是一句官話”，記者這位朋友笑說(shuō)，“我們的確認(rèn)為在某種程度上應(yīng)該在此方面有所作為”。但事實(shí)是，構(gòu)成保障房成本共有三大塊：土地價(jià)格、建安成本以及行政稅費(fèi)。對(duì)于大型房企而言，建安成本無(wú)從節(jié)約——“既是品牌價(jià)值的需要，也是出于安全角度考慮”，因而，若想節(jié)約成本，只能從地價(jià)和稅費(fèi)環(huán)節(jié)想辦法。

　　2010年，龍湖地產(chǎn)在京的“兩限房”項(xiàng)目、通州“大方居”竣工并交付使用。公開(kāi)資料顯示，北京大方居項(xiàng)目建筑面積為46.85萬(wàn)㎡，銷(xiāo)售收入為21.21億元，折合每平米4527.58元——過(guò)低的市價(jià)將龍湖營(yíng)業(yè)額單方價(jià)格拉低了1259元。

　　搜房網(wǎng)顯示，目前通州“大方居”二手房均價(jià)近于9000元，彼時(shí)龍湖的售價(jià)還不到市價(jià)的1/2。

　　這種售價(jià)僅為市價(jià)1/2的情形，恐怕只能在小產(chǎn)權(quán)房的銷(xiāo)售時(shí)才會(huì)出現(xiàn)，而后者則以不完全的產(chǎn)權(quán)以及一定的法律風(fēng)險(xiǎn)著稱。

　　3月30日，中房指數(shù)研究副總監(jiān)何田在接受記者采訪時(shí)表示，保障房的建設(shè)若要吸引開(kāi)發(fā)商廣泛參與，恐怕還需政府給予政策支持。從一線城市來(lái)看，地方政府在進(jìn)行土地出讓時(shí)，往往要求開(kāi)發(fā)商“配建”保障房項(xiàng)目。抑或，為一些資金緊張的開(kāi)發(fā)商提供融資便利，從某種角度來(lái)說(shuō)，這也是地方政府的一種讓利方式。

　　那么，開(kāi)發(fā)商若真參與到保障房項(xiàng)目當(dāng)中，是否會(huì)攤薄2011年的企業(yè)利潤(rùn)？何田指出，一方面2011年保障房項(xiàng)目中，只有200多萬(wàn)套是經(jīng)適房（含兩限房），其余是以棚戶區(qū)改造、公（廉）租房的形式出現(xiàn)，因此總量有限；其二，保障房占比上市房企的總開(kāi)發(fā)面積比例也并不高。因此，2011年上市房企的利潤(rùn)未必會(huì)因參建保障房而攤薄。

　　據(jù)悉，目前已公布2010年年報(bào)的企業(yè)中，已有近七成表示要參與到保障房建設(shè)當(dāng)中。但是，何田表示，“最起碼在2011年不會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)造成很大的沖擊”。

　　未來(lái)住宅開(kāi)發(fā)比例

　　或降至80%以下

　　3月30日記者采訪中得知，雖然萬(wàn)科城市主流住宅開(kāi)發(fā)商定位不變，但是也開(kāi)始逐步提升商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)能力。鑒于近年來(lái)城市所出讓的項(xiàng)目中，越來(lái)越多以住宅+商業(yè)配套的形式出現(xiàn)，因此提升商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)能力也算是順應(yīng)趨勢(shì)。

　　“萬(wàn)科是為了做好住宅而做商業(yè)，而不是為了做商業(yè)而商業(yè)”，萬(wàn)科對(duì)記者表示，“長(zhǎng)期以來(lái)非住宅業(yè)務(wù)希望控制在20%以內(nèi)，短期內(nèi)則希望不超過(guò)10%”。除去商業(yè)地產(chǎn)外，萬(wàn)科率先進(jìn)行養(yǎng)老住宅方面的研究與探索，并在北京、杭州等幾個(gè)城市進(jìn)行嘗試。

　　和萬(wàn)科相比，龍湖地產(chǎn)在2010年就已經(jīng)嘗到商業(yè)地產(chǎn)增值帶來(lái)的“甜頭”。資料顯示，2011年龍湖地產(chǎn)投資物業(yè)資金同比增長(zhǎng)了45.1%，投資物業(yè)評(píng)估增值24.9億元。

　　龍湖相關(guān)人士表示，商業(yè)地產(chǎn)將是其未來(lái)重要的戰(zhàn)略方向，目前的土地儲(chǔ)備規(guī)劃中，每年開(kāi)工量的15%將作為商業(yè)項(xiàng)目留存——“到2014年，龍湖集團(tuán)將擁有超過(guò)200萬(wàn)㎡的商業(yè)項(xiàng)目，而到了2015年底，我們希望商業(yè)地產(chǎn)的利潤(rùn)達(dá)到全集團(tuán)的10%以上”。

　　公開(kāi)資料顯示，龍湖地產(chǎn)在北京的頤和星悅薈將在2011年落成并開(kāi)業(yè)；而重慶時(shí)代天街、北京長(zhǎng)楹天街、成都北城天街等項(xiàng)目也將陸續(xù)開(kāi)工建設(shè)。

　　3月23日，龍湖旗下“山·海·湖”度假項(xiàng)目統(tǒng)一亮相，分別位于成都、煙臺(tái)以及云南玉溪。龍湖相關(guān)人士接受采訪時(shí)提及，“未來(lái)三年，度假地產(chǎn)的銷(xiāo)售額將會(huì)逐步占到全集團(tuán)的10%以上”。

　　也即，到了2014年，龍湖地產(chǎn)所持商業(yè)、度假地產(chǎn)對(duì)業(yè)績(jī)的貢獻(xiàn)將占到全集團(tuán)的20%甚至以上——這一數(shù)字與萬(wàn)科對(duì)非住宅業(yè)務(wù)的長(zhǎng)期規(guī)劃大致相當(dāng)，但是與保利地產(chǎn)相比則相對(duì)保守——來(lái)自廣州證券的一份研究報(bào)告顯示，保利地產(chǎn)在未來(lái)計(jì)劃繼續(xù)加大城市綜合體、養(yǎng)老地產(chǎn)以及旅游地產(chǎn)項(xiàng)目的投入，目標(biāo)實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)投資和住宅地產(chǎn)投資比例的3:7。更進(jìn)一步的，研究報(bào)告中列明保利地產(chǎn)自持商業(yè)物業(yè)將占比公司總資產(chǎn)的10%。

　　曾有地產(chǎn)分析師接受采訪時(shí)表示，如萬(wàn)科、招商等一線房企轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)、整合旗下資源，并不意味住宅市場(chǎng)的主流投資選擇被取代，但是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商開(kāi)始選擇多業(yè)態(tài)布局、持有型物業(yè)將成為未來(lái)的一種趨勢(shì)。