不動産市場から

不動産アナリストの言うところは偽りではないです。一回の不動産市場のコントロールの後に、開発者のより強(qiáng)い政策適応能力が伴ってきます。

第一線の不動産企業(yè)はキャッシュフローが十分であることを前提に、多業(yè)種の戦略配置を強(qiáng)化し、不動産市場のコントロールリスクを低減することを始めた。

投資「保障室」

愛してると言いたいのは簡単ではないです。

住宅保障について、萬科総裁の郁亮は2010年度業(yè)績報告會で2點を指摘しました。一つは、保証住宅を建てるのは1元の利益だけで十分です。一方、建設(shè)の目的は主に企業(yè)の責(zé)任を果たします。

萬科は記者に1つのデータをあげました。2006年以來、萬科が建設(shè)に參與した各種の保障住宅は約320萬㎡です。

記者の初歩的な統(tǒng)計によると、2006年から現(xiàn)在までの萬科累計販売面積は3054.8萬㎡——つまり、4年間で萬科が建てられた保障住宅はこれらの年に販売された住宅面積の1/10を占めています。

部屋を保障して儲けますか？

記者のある大手不動産會社で働いている友人は、政策支援がないという前提の下で、「商品室モードで運(yùn)営しているので、保証室を建てるのは必ず損をする」と話しています。

「企業(yè)が保障室を建てるというのは社會的責(zé)任から考えた言葉で、単なる官話だと思う」と記者の友人は笑う。

しかし事実は、部屋のコストを保障することを構(gòu)成して3つの大きな塊があります。土地の価格、建設(shè)安のコスト及び行政稅金です。

大規(guī)模な不動産企業(yè)にとって、建設(shè)安コストは節(jié)約できません?！弗芝楗螗蓙齻帳涡枰扦ⅳ?、安全の観點から考える」ため、コストを節(jié)約するには、地価と稅金の段階からしか方法を考えられません。

2010年、龍湖の不動産は北京の「両制限不動産」プロジェクト、通州の「気前の良い居住」が竣工して、そして交付して使います。

公開資料によると、北京大方居プロジェクトの建築面積は46.85萬㎡で、売上高は2121億元で、一平方メートル當(dāng)たり4527.58元に相當(dāng)します。

SouFunによると、通州の「気前のいい住まい」の中古住宅の平均価格は9000元近くで、その時の龍湖の価格はまだ市価の1/2に満たない。

このような価格は市価の1/2だけの場合、おそらく小さな財産権の販売時にしか現(xiàn)れないでしょう。後者は不完全な財産権と一定の法的リスクで有名です。

3月30日、中房指數(shù)研究副総監(jiān)の何田氏は記者の取材に対し、住宅の建設(shè)を保障するためには、開発者の広範(fàn)な參加を誘致するには、政府の政策支援が必要だと述べました。

第一線の都市から見ると、地方政府は土地の譲渡を行う時、開発者に対して「住宅建設(shè)の手配」を要求します。

あるいは、資金が逼迫しているベンダのために融資の便利さを提供するということは、ある意味、地方政府の利権を譲渡する方法でもある。

もし開発者が不動産保証プロジェクトに參加したら、2011年の企業(yè)利益を薄めることができますか？

何田は、一方で2011年に住宅保障プロジェクトの中で、ただ200萬セットが適室（二つの制限部屋を含む）であり、殘りは住宅地區(qū)の改造、公営住宅の形で出現(xiàn)したため、総量は限られていると指摘しています。

したがって、2011年に上場した不動産企業(yè)の利益は、保証住宅の建設(shè)によって減額されるとは限りません。

聞くところによると、2010年の年報がすでに発表されている企業(yè)のうち、7割近くが保障室の建設(shè)に參加すると表明しています。

しかし、何田さんは「少なくとも2011年は不動産市場に大きな衝撃を與えることはない」と話しています。

將來の住宅開発比率

80%以下に下がる

3月30日の記者の取材によると、萬科都市の主流住宅開発業(yè)者の位置づけは変わらないが、商業(yè)不動産開発能力も徐々に向上している。

近年の都市譲渡のプロジェクトでは、住宅＋商業(yè)セットという形で出現(xiàn)することが多くなりましたので、商業(yè)用不動産の開発能力を高めるのも順応の傾向です。

萬科は「住宅を作るために商業(yè)をしているのではなく、商業(yè)をするために商業(yè)をしているのです」と述べ、萬科は記者に対し、「長期的には住宅以外の業(yè)務(wù)は20%以內(nèi)に抑えたい。短期的には10%を超えないようにしたい」と話しています。

商業(yè)不動産を除いて、萬科は真っ先に養(yǎng)老住宅の方面の研究と探求を行って、そして北京、杭州などのいくつかの都市で試みを行います。

萬科に比べて、龍湖不動産は2010年にすでに商業(yè)不動産の値上がりによる「甜頭」を味わっています。

資料によると、2011年龍湖不動産投資不動産資金は同45.1%増加し、投資不動産評価は24.9億元増加した。

龍湖関係者によると、商業(yè)不動産は今後の重要な戦略方向であり、現(xiàn)在の土地備蓄計畫では、毎年の起工量の15%は商業(yè)プロジェクトとして保存されるという。

公開資料によると、北京における竜湖の不動産の頤和星悅薈は2011年に完成して開業(yè)します。重慶時代の天街、北京のジャカランダ天街、成都北城天街などのプロジェクトも続々と建設(shè)を開始します。

3月23日、龍湖傘下の「山?海?湖」リゾートプロジェクトが統(tǒng)一的に登場し、それぞれ成都、煙臺及び雲(yún)南玉渓に位置しています。

龍湖関係者は取材に対し、「今後3年間、リゾート地の売上高は徐々に全グループの10%以上を占めることになる」と述べた。

つまり、2014年になると、龍湖不動産の持つ商業(yè)、リゾート不動産の業(yè)績への貢獻(xiàn)は全グループの20%以上を占めることになります。この數(shù)字は萬科の非住宅業(yè)務(wù)に対する長期計畫とほぼ同じですが、不動産より保守的です。

さらに、研究報告書の中で、明保利不動産の自己所有商業(yè)不動産は會社の総資産の10%を占めます。

かつて不動産アナリストが取材に応じた時、萬科や投資などの第一線の不動産企業(yè)が商業(yè)不動産に転戦し、傘下の資源を統(tǒng)合することは、住宅市場の主流投資が代替されることを意味しないと述べました。