2020年-2021年的年關(guān)，房企挺難。

2020年下半年以來(lái)，房地產(chǎn)融資三道紅線與房地產(chǎn)信貸端的“三道紅線”相繼出臺(tái)，行業(yè)高周轉(zhuǎn)模式在去杠桿背景下驟然生變。

一個(gè)信號(hào)是：年關(guān)將至，職業(yè)經(jīng)理人離職潮涌，且集中于中小房企。2020年最后一周，連續(xù)有多家中小房企的職業(yè)經(jīng)理人離職：包括領(lǐng)地集團(tuán)（06999.HK）總裁許曉軍，彰泰集團(tuán)董事長(zhǎng)兼總裁張巧龍，還有龍光集團(tuán)執(zhí)行董事兼執(zhí)行副總裁吳劍、實(shí)地集團(tuán)總裁劉森峰以及三巽集團(tuán)總裁王本龍等。

從這幾家房企的現(xiàn)狀可見(jiàn)，“三道紅線”壓力是存在的，更為現(xiàn)實(shí)的是，小房企的營(yíng)銷壓力不小。2020年，受到疫情的影響，四五線城市樓市去化不力，而中小房企的項(xiàng)目布局比較多在這些區(qū)域。過(guò)往職業(yè)經(jīng)理人帶動(dòng)企業(yè)攀登業(yè)績(jī)高峰的日子，或許一去不復(fù)返。

正如2020年10月，萬(wàn)科集團(tuán)董事會(huì)主席郁亮所指出，房地產(chǎn)行業(yè)到了管理紅利時(shí)代時(shí)，將回歸成一個(gè)普通行業(yè)。

中小房企洗牌加劇

職業(yè)經(jīng)理人離職，其實(shí)是近兩年房地產(chǎn)行業(yè)常態(tài)。此前，業(yè)內(nèi)最為典型的職業(yè)經(jīng)理人案例，是陳凱在2012年陽(yáng)光城只有20億年銷售規(guī)模的時(shí)候加盟，用三年時(shí)間把這家真正意義上的小房企帶到了200億規(guī)模，實(shí)現(xiàn)規(guī)模10倍增長(zhǎng)。

陳凱并非個(gè)案，在市場(chǎng)好的時(shí)候，房企的職業(yè)經(jīng)理人圈內(nèi)不斷傳出高額年終獎(jiǎng)、通過(guò)跟投實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)自由等傳聞。前述職業(yè)經(jīng)理人如劉森峰是業(yè)內(nèi)知名度較高的，他們有一個(gè)共同的特點(diǎn)就是，從碧桂園等知名房企跳槽至小房企，反映出這些小房企創(chuàng)始人做大企業(yè)的企圖。而地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)巨變后，人員流動(dòng)也在所難免。

從小房企管理層人員的不穩(wěn)定，可以看出行業(yè)震蕩在加劇?？硕饠?shù)據(jù)顯示，過(guò)去十年樣本城市投資性需求占比變化，除了南通、徐州和佛山投資需求上升，長(zhǎng)沙持平之外，大部分城市均出現(xiàn)不同程度的下降。一線城市中北京純投資占比29%，較3年前下降6%；投資兼自住占比19%，較3年前降低9%，整體而言，投資性需求降低了15%。

隨著城市分化加劇，小房企面臨的不確定因素更多了：價(jià)格波動(dòng)、城市供求變化、操盤權(quán)益下降等。

從2020年新增貨值集中度也可以看出,TOP30房企仍然占據(jù)了72%，TOP50之外的房企新增貨值只占據(jù)全行業(yè)的13%左右。

禹洲地產(chǎn)副總裁張巖分析認(rèn)為，城市的戰(zhàn)略布局會(huì)直接影響到公司營(yíng)銷情況。從禹洲地產(chǎn)自身來(lái)看，今年已實(shí)現(xiàn)千億規(guī)模，會(huì)選擇繼續(xù)聚焦深耕目前所布局的一、二線核心城市群(大灣區(qū)、長(zhǎng)三角、海西、成渝、華中、環(huán)渤海等的核心城市群)，持續(xù)聚焦利潤(rùn)與風(fēng)險(xiǎn)控制，穩(wěn)健發(fā)展。

這一波市場(chǎng)周期調(diào)整下來(lái)，房企將面臨新一輪洗牌。另一名研究機(jī)構(gòu)業(yè)內(nèi)人士指出，2018、2019、2020年這三年，為了避免和優(yōu)勢(shì)品牌房企在一、二線優(yōu)質(zhì)核心城市正面拼產(chǎn)品力、營(yíng)銷力，很多中小型房企選擇下沉到競(jìng)爭(zhēng)性相對(duì)較弱四、五線城市。而2020年受疫情影響，四、五線大部分地區(qū)出現(xiàn)市場(chǎng)嚴(yán)重下行、去化困難的局面?！皩?shí)際上，容易拿到的地塊，后期都不太好去化”，而那些艱難搶到的地塊，后期都基本順風(fēng)順?biāo)?/p>

上述人士指出，每個(gè)企業(yè)選擇不同，有的選擇先難后易，有的選擇先易后難。這一輪調(diào)整不僅僅是中小房企，銷售規(guī)模早已過(guò)千億的藍(lán)光發(fā)展、中梁等，此前在四、五線城市布局較多者，也在去化困難的路上艱難維持。三道紅線之下，大部分房企都意識(shí)到高周轉(zhuǎn)、高負(fù)債不可持續(xù)，目前尚在依靠高周轉(zhuǎn)、高負(fù)債發(fā)展的企業(yè)，其困境與調(diào)整或才剛剛開(kāi)始。

職業(yè)經(jīng)理人困境

一直以來(lái)，在房地產(chǎn)行業(yè)，職業(yè)經(jīng)理人的職責(zé)被看作是輔助創(chuàng)始人，把企業(yè)銷售規(guī)模提升一個(gè)臺(tái)階的“工具人”。

2018年之前，房企普遍面臨做大規(guī)模、高負(fù)債、高周轉(zhuǎn)的問(wèn)題，這個(gè)時(shí)候職業(yè)經(jīng)理人發(fā)揮著舉足輕重的作用。

從2018年到2020年，政策面啟動(dòng)“房住不炒”，去杠桿苗頭也隨之出現(xiàn)。進(jìn)入2021年，行業(yè)收緊的確定性進(jìn)一步顯現(xiàn)：三道紅線落地、“房住不炒”已成長(zhǎng)效機(jī)制。

在這樣的宏觀背景下，職業(yè)經(jīng)理人不再有市場(chǎng)紅利，不得不從管理上要利潤(rùn)空間，這對(duì)職業(yè)經(jīng)理人的資源、管理能力等都是嚴(yán)酷的考驗(yàn)。

這期間，房企資金壓力也隨之驟升?？硕饠?shù)據(jù)顯示，2018年-2020年房企信用債違約金額從80億元左右飆升到將近240億元。

高地價(jià)下的蝴蝶效應(yīng)開(kāi)始出現(xiàn)。高虧損風(fēng)險(xiǎn)地塊出現(xiàn)在一線和四五線城市，這其中不乏中小型房企身影。比如在上海，2020年7月31日，金隅地產(chǎn)上海公司以總價(jià)69.2億元、溢價(jià)率38%斬獲上海市楊浦區(qū)江浦社區(qū)R-09號(hào)住宅地塊，樓面價(jià)8.58萬(wàn)元/平方米，周邊在售房?jī)r(jià)約為11萬(wàn)元/平方米，這幅地塊的地價(jià)房?jī)r(jià)比（簡(jiǎn)稱“地房比”）達(dá)到了0.78，在大多數(shù)業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，地塊有虧損風(fēng)險(xiǎn)。實(shí)際上，一名業(yè)內(nèi)人士曾透露，目前上海在售的項(xiàng)目大約有40%是有虧損風(fēng)險(xiǎn)的。

相比之下，一些知名度不如金隅地產(chǎn)的房企在熱點(diǎn)城市拿地的地房比更高，風(fēng)險(xiǎn)更高。比如在成都，2020年2月份，華興地產(chǎn)拿下成都雙流區(qū)協(xié)和街道一幅宅地，總價(jià)11.77億元、溢價(jià)率48.6%，樓面價(jià)1.37萬(wàn)元/平方米，周邊在售房源單價(jià)約1.63萬(wàn)元/平方米，這幅地塊的地房比達(dá)到了0.84；在寧波，龍光地產(chǎn)拿了一幅地房比為0.83的地塊。

2020年，四五線城市市場(chǎng)下行明顯，此前布局四五線城市的房企并不在少數(shù)。面對(duì)土地紅利的消逝，職業(yè)經(jīng)理人的困惑接踵而至。一名曾經(jīng)在TOP3房企工作10年之久的地產(chǎn)老兵張亮（化名），先后加盟多家中小房企。2020年，其在一家業(yè)內(nèi)排名150名左右的房企擔(dān)任副總裁一職半年之后，黯然離職。張亮對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者坦承，業(yè)績(jī)驅(qū)動(dòng)下，公司實(shí)控人對(duì)業(yè)績(jī)的訴求非常明確，但自己到任前，公司拿地多數(shù)分布于中部的河南與西南的云南兩省，在2020年，這兩個(gè)省份的項(xiàng)目相比長(zhǎng)三角區(qū)域與大灣區(qū)區(qū)域，營(yíng)銷渠道更窄，加上前期拿地成本的管控問(wèn)題，在疫情與限購(gòu)、限價(jià)影響下，項(xiàng)目利潤(rùn)出現(xiàn)較大波動(dòng)。

行業(yè)變局下，職業(yè)經(jīng)理人何去何從？一名職業(yè)經(jīng)理人認(rèn)為，平臺(tái)與人是相互成就的，從自身的選擇角度來(lái)看，如果選擇了一家戰(zhàn)略正確的企業(yè)，那么職業(yè)生涯也會(huì)很順利，反之，則是給自己選擇了艱難的末路。日前，劉森峰在朋友圈透露其將選擇創(chuàng)業(yè)。三道紅線壓力下，更多的職業(yè)經(jīng)理人，或許還奔波在為企業(yè)快速轉(zhuǎn)“綠”的路上。