凱恩斯認(rèn)為，有效需求不足是經(jīng)濟(jì)危機(jī)的總根源，就業(yè)不足、消費(fèi)不足、投資不足皆因此生。這成了凱恩斯經(jīng)濟(jì)學(xué)的基本立足點(diǎn)，由此也就有了邊際消費(fèi)傾向遞減規(guī)律、資本邊際效率遞減規(guī)律、靈活偏好規(guī)律，以及發(fā)展而來的宏觀經(jīng)濟(jì)學(xué)逐步細(xì)密的理論體系。

    其實，哪里有什么有效需求不足，分明是收入和預(yù)算不夠。人們的需求雖然形成不了交易，但需求就在那里。而這一點(diǎn)，又以房地產(chǎn)最為典型。它既是所謂剛需中的剛需，又有挾“六個錢包”的神奇力量，且能帶動數(shù)十個產(chǎn)業(yè)，其重大政策、價格漲落還每每牽動千家萬戶的心。

     隨后出現(xiàn)的近二十年的房地產(chǎn)黃金時代波瀾壯闊，這個行業(yè)越來越與國運(yùn)民生息息相關(guān)。此等決定性作用，從當(dāng)前的若干重大經(jīng)濟(jì)政策思路和改革方向中，便可管窺一二。比如堅持“房住不炒”的定位，就是想在房地產(chǎn)領(lǐng)域不忘滿足人民基本住房需求的初心。

     央行課題組在《中國金融》雜志發(fā)布的《2019年中國城鎮(zhèn)居民家庭資產(chǎn)負(fù)債情況調(diào)查》顯示，中國城鎮(zhèn)居民家庭戶均總資產(chǎn)317.9萬元，家庭資產(chǎn)中住房占比近七成，房貸占家庭總負(fù)債的75.9%。是的，對于家庭和個人，房地產(chǎn)早已超越安居樂業(yè)的意義，成為最核心的資產(chǎn)和最重要的安全感抑或焦慮感的來源。于國家而言，房地產(chǎn)更是集民生保障、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型、財稅改革、城市發(fā)展、負(fù)債風(fēng)險、金融安全、公共治理等諸多根本性問題于一身的重器。

        因此，在當(dāng)前要素市場化配置改革、基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）等諸多重大改革措施陸續(xù)出臺、金融業(yè)對外開放進(jìn)一步擴(kuò)大的重要時點(diǎn)，如果不能更有效地理解這一支柱產(chǎn)業(yè)的過去和未來，就很難做出負(fù)責(zé)任的判斷和決策。

近日出版的《全球房地產(chǎn)》一書給出了一些值得認(rèn)真思考的細(xì)節(jié)。尤其是對英國、日本、美國、德國、新加坡等國的房地產(chǎn)制度支柱層面的比較分析，從全球范圍和更長時段歷史審視其中掩藏的魔鬼和天使。

      在這一支柱產(chǎn)業(yè)的制度支柱中，住房需求的滿足和其金融屬性如何平衡又是核心內(nèi)容。而這方面，美國模式帶來的矛盾和引發(fā)的問題最為突出?！懊绹鴫簟敝械闹匾獌?nèi)容之一就是擁有體面的住房，據(jù)該書所示，美國新建單戶住房人均建筑面積為96平米，顯著高于其他發(fā)達(dá)國家和地區(qū)。但是由于房地產(chǎn)泡沫破裂和次貸危機(jī)引發(fā)的金融危機(jī)導(dǎo)致了人類歷史上最嚴(yán)重的全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)，并影響至今。究其主因是房地產(chǎn)過度金融化，《全球房地產(chǎn)》總結(jié)為：“全球經(jīng)濟(jì)支持了美國居民低儲蓄、高負(fù)債的消費(fèi)理念和習(xí)慣，實現(xiàn)住房高消費(fèi)。同時，寬松的信用和監(jiān)管，使大量低首付、低信用、低收入的家庭也進(jìn)入住房市場，需求嚴(yán)重透支，信用風(fēng)險聚集。相較于國際水平，美國住房消費(fèi)過度超前，房價大幅上漲，杠桿水平過高，形成房地產(chǎn)泡沫，醞釀債務(wù)危機(jī)。”

    作為世界上經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)的國家，美國具有全球科技優(yōu)勢和軍事、金融霸權(quán)，而且在土地制度、稅收制度上都以私有自由、鼓勵自主著稱，房價收入比在各國中也明顯偏低。但是，由于二戰(zhàn)后美國住房政策的重點(diǎn)逐漸從供給側(cè)轉(zhuǎn)向需求側(cè)，且政府積極促進(jìn)房地產(chǎn)信貸供給，在一級市場降低信貸門檻，在二級市場通過抵押貸款證券化獲取流動性；最終使一二級市場風(fēng)險聯(lián)動疊加，使信用風(fēng)險和流動性危機(jī)從房地產(chǎn)傳染到整個金融體系，進(jìn)而傳導(dǎo)、蔓延全球。

     英國的情況比美國更尷尬，在人均住房面積（38平米）遠(yuǎn)低于美國的情況下，居民部門負(fù)債與GDP的比值高達(dá)87%，高于美國及大部分發(fā)達(dá)國家。2008年，英國居民負(fù)債占收入比超過150%，也高于美國，使其成為次貸危機(jī)中受沖擊最大的國家。而根本在于英國在80年代由互助型住房金融體系轉(zhuǎn)變成現(xiàn)在的市場型住房金融體系。

與美國、英國相比，日本的房地產(chǎn)過度金融化的后果似乎更嚴(yán)重。1991年，日本房地產(chǎn)價格見頂回落持續(xù)了20年，日本經(jīng)濟(jì)也陷入了“失去的20年”。書中認(rèn)為，“土地金融屬性強(qiáng)，在貨幣寬松、投機(jī)四起的環(huán)境下快速泡沫化”是重要原因。“1981-1990年，法人企業(yè)以年均16.9%的增速投資不動產(chǎn)，遠(yuǎn)超增速為8.3%的制造業(yè)，直接導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫化?！?/p>

     《全球房地產(chǎn)》推崇的是德國模式和新加坡模式。一方面，德國人均住房面積達(dá)到了46.5平米，新加坡的自主房擁有率達(dá)到了91%；另一方面，兩個國家都保持了房價的長期穩(wěn)定。其中，德國穩(wěn)健的住房金融體系尤其是住房儲蓄貸款制度，以及鼓勵居民長期持有的稅收制度功不可沒。而新加坡的主要特點(diǎn)是在政府強(qiáng)勢主導(dǎo)土地市場為中低收入提供保障房的同時，推行繳存比高達(dá)37%（該數(shù)據(jù)香港為10%，中國內(nèi)地為20%）的中央公積金，以及對非自住房征收高稅。這兩種模式有兩個共同的特點(diǎn)，一是抑制了房地產(chǎn)過度金融化，二是比較穩(wěn)健的運(yùn)用了政府、市場兩種機(jī)制。顯然，這也是該書作者所主張借鑒的。

      個人認(rèn)為，以供給側(cè)改革主導(dǎo)的結(jié)構(gòu)性改革，也不僅僅是借鑒某種模式，而是會在降低住房金融化和住房供給的大背景下，全方位的吸收和借鑒各個國家在這一支柱產(chǎn)業(yè)中的支柱制度優(yōu)勢。比如，在美國占據(jù)主流地位的REITs等。

      前文已經(jīng)提到，國家整體經(jīng)濟(jì)政策思路和對房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)定位已經(jīng)有了重大調(diào)整，隨著這些轉(zhuǎn)變，過去的經(jīng)驗很可能會完全失靈，所以更應(yīng)該警惕那些房價暴漲故事，以及專治各種不服的房地產(chǎn)幻覺。因為放到全球的視角、放到戰(zhàn)后75年長度，房地產(chǎn)在中國成為支柱產(chǎn)業(yè)的近20年，也只是其制度支柱再平衡的半程。