近期上海土地市場(chǎng)火熱。隨著復(fù)工復(fù)產(chǎn)有序推進(jìn)，今年上半年上海土地出讓金破千億，甚至出現(xiàn)單日首金百億。

在這一波拿地潮中，各陣營(yíng)房企對(duì)進(jìn)入上海表現(xiàn)出極大興趣。除了萬(wàn)科、中海、保利等頭部房企之外，旭輝、新城、招商、金地、陽(yáng)光城、萬(wàn)達(dá)、正榮等房地產(chǎn)企業(yè)也均有斬獲。

8月上旬，旭輝控股（00884.HK，簡(jiǎn)稱“旭輝”）聯(lián)手融信拿下一幅位于七寶鎮(zhèn)古美北社區(qū)的宅地，溢價(jià)率40.55%，總價(jià)45.23億，成交樓板價(jià)5.48萬(wàn)元/平方米。

8月8日，旭輝董事局主席林中參加博鰲·21世紀(jì)房地產(chǎn)論壇第20屆年會(huì)。在接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者專訪時(shí)，林中指出目前已沒(méi)有所謂的拿地窗口期，都是看每一塊地的機(jī)會(huì)。

旭輝控股董事局主席林中。資料圖

記者留意到，在當(dāng)前北京、上海等一線城市地塊總價(jià)趨高的前提下，為了分散資金壓力，大部分20強(qiáng)房企都傾向于合作拿地，基本上，開(kāi)發(fā)商會(huì)把高總價(jià)的地塊采取合作方式，低總價(jià)的則自己獨(dú)自開(kāi)發(fā)。

這其中也包括旭輝?！氨本⑸虾Ｎ磥?lái)拿地趨勢(shì)就是幾家房企組財(cái)團(tuán)模式拍地。”林中指出，旭輝目前拿地有一個(gè)比例，就是要拿夠當(dāng)年銷售額50%貨值的土地。公開(kāi)資料顯示，旭輝7月在杭州、南京、蘇州及西部長(zhǎng)期深耕城市接連獲取8宗地塊。

房地產(chǎn)窗口期消失

每一個(gè)市場(chǎng)階段都有企業(yè)彎道超車。林中認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)過(guò)了高速增長(zhǎng)期，已經(jīng)沒(méi)有所謂窗口期，實(shí)際上整個(gè)行業(yè)從2018年開(kāi)始進(jìn)入平穩(wěn)增長(zhǎng)期。企業(yè)彎道超車面臨的挑戰(zhàn)和風(fēng)險(xiǎn)比高速增長(zhǎng)期大很多?！暗禺a(chǎn)行業(yè)要求順勢(shì)而為，就可以事半功倍；逆勢(shì)而為則事倍功半”。

在林中眼里，未來(lái)20年中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)依然向好。房企要在微利精細(xì)化時(shí)代尋找新的有質(zhì)量的增長(zhǎng)模式，未來(lái)行業(yè)很多規(guī)則會(huì)改變，企業(yè)需要重新適應(yīng)。那些要成為黑馬的企業(yè)，難度和挑戰(zhàn)一定比上一個(gè)20年更大。

因此，林中預(yù)判平穩(wěn)增長(zhǎng)期內(nèi)會(huì)出現(xiàn)一個(gè)現(xiàn)象：“追趕別人不容易，別人追你也不容易”。

“就像戈壁行軍一樣，你看到他在前面500步，但是你追趕他要花很長(zhǎng)時(shí)間，甚至要兩個(gè)小時(shí)。因?yàn)榇蠹业乃俣炔畈欢?，有些距離要花很長(zhǎng)時(shí)間，如果增速都一樣，距離就是永恒的?！绷种姓J(rèn)為，房企進(jìn)入未來(lái)20年的成熟期，面對(duì)的行業(yè)格局與當(dāng)前的家電行業(yè)一樣，是比較穩(wěn)定的格局。但他堅(jiān)信未來(lái)20年，房企還有機(jī)會(huì)，要把握好這個(gè)行業(yè)的機(jī)會(huì)，就要提高運(yùn)營(yíng)效率。

因此，林中認(rèn)為，一個(gè)企業(yè)要平衡好經(jīng)營(yíng)手段：利潤(rùn)太低不行，因?yàn)椴粫?huì)有積累，都在損耗。有些企業(yè)為了沖規(guī)模寧愿虧損都會(huì)銷售，這就是在消耗資本，最終會(huì)人地皆失?！八砸龊闷胶庑g(shù)，每個(gè)企業(yè)根據(jù)自己不同的階段，不同的戰(zhàn)略，不同的目標(biāo)去制定各自不同的平衡術(shù)。”林中說(shuō)。

在平穩(wěn)期中，旭輝高質(zhì)量增長(zhǎng)的前提，就是產(chǎn)品和服務(wù)要做得更好。林中透露，核心是提高經(jīng)營(yíng)杠桿、降低財(cái)務(wù)杠桿，經(jīng)營(yíng)效率提高的同時(shí)財(cái)務(wù)杠桿不能提高，提高權(quán)益的同時(shí)降一點(diǎn)合作杠桿，通過(guò)經(jīng)營(yíng)杠桿穩(wěn)投資杠桿。“不變的是文化，變化的是組織、機(jī)制和管理，繼而帶來(lái)效率和活力?！?/p>

旭輝的四大杠桿平衡術(shù)

作為中型房企的代表，旭輝講求增長(zhǎng)的方法論，從公布的截至7月末未經(jīng)審核營(yíng)運(yùn)數(shù)據(jù)可見(jiàn)，今年前7個(gè)月，旭輝累計(jì)實(shí)現(xiàn)合同銷售金額1027.2億元，這一數(shù)據(jù)與2019年幾乎持平。為提高經(jīng)營(yíng)效率，旭輝設(shè)置了一套財(cái)務(wù)杠桿、合作杠桿、投資杠桿、經(jīng)營(yíng)杠桿的平衡術(shù)。

“有些公司把財(cái)務(wù)杠桿用足，在高速增長(zhǎng)期也可以獲得規(guī)?？焖侔l(fā)展。但是旭輝更多的是通過(guò)幾個(gè)杠桿的平衡，去穩(wěn)健發(fā)展。”林中指出，在平穩(wěn)增長(zhǎng)期里邊逆勢(shì)而為比較難，因?yàn)閲?guó)家要降杠桿，降負(fù)債，所以企業(yè)要加杠桿就很難，沒(méi)那么多工具和機(jī)會(huì)。

反觀旭輝這兩年，尤其是2019年的業(yè)績(jī)?cè)鏊佥^快，主要是四個(gè)杠桿的平衡?！安辉鲩L(zhǎng)就滅亡?！钡种幸矎?qiáng)調(diào)，增長(zhǎng)的時(shí)候要考慮到規(guī)模、利潤(rùn)和風(fēng)險(xiǎn)的平衡。

林中認(rèn)為，在增長(zhǎng)的過(guò)程中如何做好規(guī)模、利潤(rùn)和風(fēng)險(xiǎn)的平衡很關(guān)鍵。比如，有的時(shí)候企業(yè)將利潤(rùn)放低一點(diǎn)，規(guī)模就容易上一點(diǎn)，因?yàn)槠髽I(yè)可以主動(dòng)調(diào)低房?jī)r(jià)；有的時(shí)候財(cái)務(wù)杠桿多一點(diǎn)，投入大一點(diǎn)，規(guī)模上去得快一點(diǎn)。林中進(jìn)而分析指出，如果企業(yè)增長(zhǎng)速度快，現(xiàn)金流變現(xiàn)能力強(qiáng)，資產(chǎn)的流通性好，回款時(shí)間很短，負(fù)債率稍微高一點(diǎn)還是安全的；如果周轉(zhuǎn)很慢，比如香港有些大企業(yè)收租物業(yè)，那么這些企業(yè)的凈負(fù)債率就會(huì)稍微低一點(diǎn)。