公募REITs終于來了！

      4月30日晚，中國(guó)證監(jiān)會(huì)、國(guó)家發(fā)展改革委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)相關(guān)工作的通知》。同時(shí)，中國(guó)證監(jiān)會(huì)就《公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金指引（試行）》（征求意見稿，簡(jiǎn)稱《指引》）公開征求意見。

      REITs被稱為“不動(dòng)產(chǎn)金融王冠上的寶石”，有巨大的潛在市場(chǎng)。參照美國(guó)公募REITs市場(chǎng)占GDP規(guī)模的比例，中國(guó)公募RETIs市場(chǎng)未來可達(dá)6萬億元。有基金業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，公募REITs試點(diǎn)階段可能達(dá)到千億級(jí)別。

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者采訪了十多家基金公司，對(duì)于公募REITs，一些基金公司已躍躍欲試，而另一些基金公司仍在觀望。

躍躍欲試

公募REITs將首先在基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域開閘。

   《指引》中的公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（簡(jiǎn)稱基礎(chǔ)設(shè)施基金）是指，80%以上基金資產(chǎn)投資于單一基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)支持證券，通過資產(chǎn)支持證券和項(xiàng)目公司等特殊目的載體穿透取得基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目完全所有權(quán)或特許經(jīng)營(yíng)權(quán)，同時(shí)積極運(yùn)營(yíng)管理基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目以獲取穩(wěn)定現(xiàn)金流，并將90%以上可供分配利潤(rùn)按要求分配給投資者的封閉式基金產(chǎn)品。

“簡(jiǎn)單說是‘ABS產(chǎn)品+公募’，在交易所市場(chǎng)流通，像買公募一樣買REITs產(chǎn)品。比如一個(gè)公司擁有收費(fèi)公路的收益權(quán)，把這個(gè)公司的股權(quán)拆分成基金賣，屬于權(quán)益型基金?！币晃粯I(yè)內(nèi)人士解釋。

     此前中國(guó)市場(chǎng)雖未推出REITs制度，但基于市場(chǎng)的迫切需求，市場(chǎng)機(jī)構(gòu)通過債權(quán)性質(zhì)的類REITs模式進(jìn)行探索，目前深滬兩交易所合計(jì)發(fā)行的類REITs產(chǎn)品發(fā)行規(guī)模約4000億元。

    “公募RETIs有穩(wěn)定收益。預(yù)計(jì)收益區(qū)間在5%-8%左右，估計(jì)很多機(jī)構(gòu)會(huì)去配這樣的資產(chǎn)?！币晃粯I(yè)內(nèi)人士表示，“目前存量基建項(xiàng)目平均回報(bào)率80%的項(xiàng)目，REIT回報(bào)率會(huì)落在6%-12%之間，市場(chǎng)接受度沒問題?！?/p>

有分析人士認(rèn)為，公募REITs試點(diǎn)破冰，擴(kuò)大了公募產(chǎn)品的投資范圍，并且由于REITs是有穩(wěn)定長(zhǎng)期回報(bào)的低風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)品，首批公募REITs可望獲得機(jī)構(gòu)投資者追捧。

不少基金公司已經(jīng)躍躍欲試。

   “我們肯定會(huì)參與公募REITs這項(xiàng)大戰(zhàn)略，想象空間很大。公司的投研部門此前就在做這方面研究準(zhǔn)備，包括人員儲(chǔ)備?！币患冶本┑幕鸸救耸空f。

    “我們公司準(zhǔn)備去爭(zhēng)取REITs業(yè)務(wù)，產(chǎn)品部門正在準(zhǔn)備產(chǎn)品，但目前還沒設(shè)立部門和招兵買馬。”一家大型基金公司人士表示。

一家有公募資格的證券公司資管子公司的相關(guān)人士則表示，此前及五一小長(zhǎng)假都在忙著為基礎(chǔ)設(shè)施REITs業(yè)務(wù)做組織架構(gòu)、部門設(shè)置、制度設(shè)定、系統(tǒng)對(duì)接等方面的工作。

     還沒有做準(zhǔn)備的基金公司也表示：“這兩天相關(guān)部門正要專門開會(huì)研究REITs業(yè)務(wù)?！?/p>

“從目前來看，很多基金公司都希望獲得首批管理人資格?！备裆县?cái)富研究員張婷說。

不過，記者采訪發(fā)現(xiàn)，大部分基金公司的產(chǎn)品部表示，目前對(duì)公募RETIs尚無計(jì)劃，畢竟《指引》征求意見稿剛落地。

也有基金公司望而卻步，相關(guān)人士坦承，“我們公司估計(jì)不會(huì)太有興趣。REITs基金與傳統(tǒng)概念的證券投資基金業(yè)務(wù)差別太大了，REITs基金做不動(dòng)產(chǎn)投資，基金公司需要履行基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理職責(zé)，我們不具備這方面經(jīng)驗(yàn)，也沒有相應(yīng)的人才儲(chǔ)備，最重要是擔(dān)心基礎(chǔ)設(shè)施的公募RETIs回報(bào)不理想，我們先觀望?！?/p>

   一位基金公司人士認(rèn)為，在公募REITs業(yè)務(wù)上最有優(yōu)勢(shì)的并不是大型基金公司，而是有大型券商股東背景或旗下子公司有成熟ABS經(jīng)驗(yàn)的公司，或者是有公募基金資格的券商資管公司。

挑戰(zhàn)仍存

欲戴王冠必承其重，基金公司布局公募REITs也面臨挑戰(zhàn)。

張婷指出，“首先，好項(xiàng)目很難找，實(shí)力較強(qiáng)或者具備一定經(jīng)驗(yàn)的股東方支持的基金公司更具備優(yōu)勢(shì)；其次，《指引》要求，基金公司需要設(shè)立獨(dú)立的基建設(shè)施基金投資管理部門，需要配備3名及以上的人員。此外，從文件來看，會(huì)優(yōu)先聚焦在重點(diǎn)發(fā)達(dá)地區(qū)，比如京津冀、長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶、粵港澳大灣區(qū)等等，這需要有經(jīng)驗(yàn)的人員進(jìn)行產(chǎn)品設(shè)計(jì)以及甄別?！?/p>

上投摩根基金認(rèn)為，基礎(chǔ)設(shè)施REITs落地的關(guān)鍵要看具體項(xiàng)目資質(zhì)。只有運(yùn)營(yíng)成熟且具備穩(wěn)定收益的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目才能吸引大量散戶參與，低回報(bào)或公益類基建仍將仰賴舉債完成。

那么，哪些資產(chǎn)適合發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs？

       鵬華基金運(yùn)作了國(guó)內(nèi)首只公募REITs。其認(rèn)為，遴選適合發(fā)行公募REITs的基礎(chǔ)資產(chǎn)要遵循三個(gè)原則：一是為較好匹配投資人的權(quán)益投資風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)要求，基礎(chǔ)資產(chǎn)需具備較高收益率；二是基礎(chǔ)資產(chǎn)須具備長(zhǎng)期、穩(wěn)定的現(xiàn)金流；三是基礎(chǔ)資產(chǎn)市場(chǎng)化運(yùn)作，且權(quán)益無瑕疵、可轉(zhuǎn)移和法律隔離。

根據(jù)上述原則，鵬華基金表示，適合開展公募REITs的大類基礎(chǔ)設(shè)施有：5G基站、城際高速鐵路和城際軌道交通、新能源汽車停車場(chǎng)/充電樁、大數(shù)據(jù)中心、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、工業(yè)物流園區(qū)等。

此外，目前公募REITs還有一些問題待解決。

    “REITs在美國(guó)得到迅速而持續(xù)的發(fā)展，主要得益于其稅收政策的驅(qū)動(dòng)，稅收優(yōu)惠成為了REITs發(fā)展的核心驅(qū)動(dòng)力。目前REITs試點(diǎn)通知并未提及稅收優(yōu)惠及雙重征稅的問題，預(yù)計(jì)未來將得到進(jìn)一步解決?！冰i華基金指出。