作為曾經(jīng)的行業(yè)標桿，長期位列前三的保利發(fā)展，在接連被恒大、碧桂園越過之后，又已經(jīng)連續(xù)三年被黑馬融創(chuàng)超越，僅居第五。

自2012年開始，保利地產(chǎn)就再也沒有進過銷售排行前三，多在第五名的位置上停留。2017年，保利曾提出“重回前三”的口號，但從2019年的銷售來看，保利與前四名之間的差距在拉大。

未來一段時間內(nèi)，保利發(fā)展“重回前三”仍然沒有太大的勝算，銷售、拿地均落后于高歌猛進的融創(chuàng)，光是搶占第四名就已經(jīng)困難重重。

不過保利這兩年已經(jīng)不再提“重回前三”。對保利而言，從保利地產(chǎn)更名為保利發(fā)展，也是從注重開發(fā)、規(guī)模轉(zhuǎn)向運營、效益的開端。2019年，保利實現(xiàn)凈利潤的超速增長，重質(zhì)量、重利潤有了實質(zhì)性表現(xiàn)。

作為央企地產(chǎn)商代表的保利發(fā)展，在規(guī)模與利潤的兩端所進行的平衡試驗，或可成為未來房企參考的樣本。

穩(wěn)居行業(yè)第五

自2017年開始，融創(chuàng)中國銷售金額已經(jīng)連續(xù)三年超過保利地產(chǎn)，居行業(yè)第四名，而三年來，保利地產(chǎn)的銷售增速也在逐年放緩。

財報顯示，2017年保利發(fā)展實現(xiàn)簽約金額3092.27億元，同比增長47.19%，2018年簽約金額4048.17億元，同比增長30.91%；而到了2019年，實現(xiàn)簽約金額4618.48億元，同比僅增14.09%。

對比保利地產(chǎn)，融創(chuàng)中國在銷售上可謂高歌猛進，2017年，融創(chuàng)實現(xiàn)合同銷售金額3620.1億，同比大增140%，一舉超過了保利；2018年，實現(xiàn)合約銷售4649.5億元，同比增長27%，雙方有了600億的差距； 2019年累銷售金額5562.1億元，同比增長21%，比保利多了近1000億。

2017年，保利提出“重回前三”的目標，2017年沖刺3000億，三年內(nèi)突破5000億的“345”戰(zhàn)略，即未來三年每年業(yè)績增幅為1000億元。

之后兩年，保利接連實現(xiàn)了30%以上的銷售增速。在2019前兩月，以迅猛的勢頭超越融創(chuàng)、恒大，成為銷售排行第三的房企；2019年上半年，保利位列前四，仍在融創(chuàng)之上。

但到了第三季度，該成績卻沒有維持。自8月份被融創(chuàng)反超，從第四名的位置滑下來后，保利發(fā)展的速度開始逐漸變緩。

反觀融創(chuàng)，借助其收并購優(yōu)勢、充足的可售貨值，將其與保利的差距進一步擴大。

數(shù)據(jù)顯示，在過去三年，融創(chuàng)花費了1000多億進行收并購，帶動這三年銷售超過萬億，其中僅收購萬達文旅就帶來了1600-2000億的銷售。

而保利的進取在土地儲備上后勁不足。2017年全年新增容積率面積4520萬平方米，對應拿地金額2765億元，占當年銷售額近九成，土地儲備由2016年的6344萬平方米增長至9089萬平方米，達到了近年來投資強度的頂峰。

但到2019年，保利的投資強度快速下降，當年僅拿地1554億，占銷售比重為33.6%。

國泰君安證券認為，這是公司財務穩(wěn)健性優(yōu)先，主動去土地庫存的選擇。

不過盡管落后于融創(chuàng)，但保利2019年的增速，相比萬科、恒大、碧桂園也是可圈可點，前三者都沒有超過10%。

進入重運營時代

保利地產(chǎn)歷史上曾以激進、大膽著稱，董事長宋廣菊有“鐵娘子”之稱，她帶領下的保利地產(chǎn)，不僅位列萬保招金四大龍頭，也是央企地產(chǎn)商的“老大”。

但保利作為央企，在新的政策下，沒有民企那樣的自由度去放大杠桿進行收并購。即使收購，動作和進度也不會很快，比如保利收購中航、保利置業(yè)等資產(chǎn)，就花費了很長時間，不能像融創(chuàng)那樣速戰(zhàn)速決，快速變現(xiàn)。

不過，自改名以來，保利也在貫徹從開發(fā)轉(zhuǎn)型多元運營的策略，盡管這兩年銷售額增速正在放緩，但凈利潤大幅增長。

根據(jù)公司發(fā)布的2019 年業(yè)績快報，全年實現(xiàn)營業(yè)總收入2355.4億元，同比增長21.1%；營業(yè)利潤及利潤總額為503.1億，同比增長41.4%，歸屬于上市公司股東的凈利潤同比增長40.6%至265.7億元，為近年來新高。

西南證券指出，保利業(yè)績超出預期，主因是四季度公司結(jié)轉(zhuǎn)規(guī)模大幅增長。截至三季報末，公司預收賬款3829 億元，未來兩年公司可觀的已售未結(jié)資源依然可以支持業(yè)績保持增長。考慮業(yè)績增速高于收入增速，預計全年公司盈利能力依舊維持在較好水平。

房地產(chǎn)主業(yè)之外，保利的運營業(yè)務也獲得長足發(fā)展。

2018年9月，為承接戰(zhàn)略升級，保利地產(chǎn)更名為保利發(fā)展控股，致力于打造“不動產(chǎn)生態(tài)發(fā)展平臺”，以不動產(chǎn)投資、開發(fā)、運營、資本運作為基礎，提供基于行業(yè)生態(tài)系統(tǒng)的綜合服務。

其中，保利物業(yè)已于2019年12月19日在港上市。截至2019年上半年，保利物業(yè)合同管理面積為4.55億平方米，在管面積為2.6億平方米，在港股已上市的13家物業(yè)企業(yè)中排名第三。

而保利物業(yè)作為控股平臺生態(tài)中第一家完成資本化的專業(yè)子公司，其上市有特殊的戰(zhàn)略寓意。

宋廣菊表示，保利發(fā)展長期保持行業(yè)領先，其核心優(yōu)勢在于準確認知行業(yè)的變化趨勢，以多業(yè)態(tài)綜合服務能力取勝；物業(yè)上市不僅將助推其自身發(fā)展壯大，也將推動保利發(fā)展不動產(chǎn)生態(tài)的加速成型。

物業(yè)服務之外，2019年，保利發(fā)展更是涉足以文旅或康養(yǎng)概念打造的大型綜合體項目。

2019年10月，因母公司保利集團參與云南城投整合混改，保利發(fā)展作為集團上市地產(chǎn)平臺受益于此，與云南城投達成協(xié)議順利嫁接后者位于云南昆明、西雙版納以及廣東東莞等地共四個資產(chǎn)包，總土儲將近2000畝，未來將重點培養(yǎng)文旅等潛力板塊。

深圳一位長期觀察保利的券商人士認為，保利已不僅是規(guī)模增長的房地產(chǎn)公司，更是面向未來的運營平臺，這是房企在白銀時代的又一核心競爭力。

保利發(fā)展則認為，房地產(chǎn)行業(yè)不管是前幾年的唯規(guī)模論，還是自2018年變成主流的“多元化”，本質(zhì)上都是想找到轉(zhuǎn)型的路。保利發(fā)展的轉(zhuǎn)型，是主動尋求盈利增長點的改變，更是對商業(yè)模式和核心競爭力的重塑。