如果沒(méi)有意外，今年中國(guó)的新房銷售會(huì)沖上16萬(wàn)億，再次創(chuàng)下歷史新高。

然而這也大概率會(huì)是新房市場(chǎng)的最高峰，未來(lái)的開(kāi)發(fā)商，將如融創(chuàng)孫宏斌、恒大夏海鈞所言，在這15-16萬(wàn)億紅海中廝殺。

他們已是最樂(lè)觀的。保利發(fā)展預(yù)測(cè)，未來(lái)的新房市場(chǎng)規(guī)模將在10萬(wàn)億左右，有激進(jìn)者如藍(lán)綠雙城的曹舟南甚至預(yù)言，這個(gè)蛋糕將縮水至5萬(wàn)億。

所有有遠(yuǎn)見(jiàn)的開(kāi)發(fā)商都在尋找新的藍(lán)海、新的增量，他們不約而同地開(kāi)始加碼產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)。

文旅和康養(yǎng)成為近兩年大型開(kāi)發(fā)商爭(zhēng)相進(jìn)入的領(lǐng)域。12月，融創(chuàng)、金地前后腳來(lái)到青島，砸下重金，布局康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)。

一些開(kāi)發(fā)商則大幅度跨界，將觸角伸向更遠(yuǎn)的地方。碧桂園研發(fā)智能機(jī)器人，恒大、寶能投資新能源汽車等，都是地產(chǎn)資本介入制造業(yè)、實(shí)業(yè)的真實(shí)案例，它們也已經(jīng)與多家高校和研究機(jī)構(gòu)結(jié)成同盟。

當(dāng)資本與科研、人才、夢(mèng)想碰撞，將會(huì)對(duì)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響。開(kāi)發(fā)商們的未來(lái)，就在這場(chǎng)豪賭中。

青島產(chǎn)業(yè)樣本

青島西海岸，一望無(wú)際的美麗海景線，大片待開(kāi)發(fā)的土地資源，正在成為這個(gè)城市多種產(chǎn)業(yè)試驗(yàn)的先行區(qū)。

11月，繼青島東方影都、文旅城之后，融創(chuàng)再次來(lái)到這里，與清華大學(xué)聯(lián)手打造醫(yī)學(xué)中心。

融創(chuàng)中國(guó)董事會(huì)主席孫宏斌透露，融創(chuàng)將在青島投資3000億，目前已投1500億。

不到一個(gè)月，12月4日，孫宏斌再次來(lái)訪，在這里宣布融創(chuàng)進(jìn)軍康養(yǎng)，還有了自己的品牌“融愛(ài)家”。

孫宏斌稱，山東是醫(yī)養(yǎng)結(jié)合示范省，青島是我國(guó)區(qū)域醫(yī)療中心，2019年青島也提出了建設(shè)長(zhǎng)江以北地區(qū)一流醫(yī)療中心城市的目標(biāo)，非常適合發(fā)展康養(yǎng)。

青島已是融創(chuàng)目前投資量最大的地區(qū)。孫宏斌透露，明年5月份，融創(chuàng)在青島的首個(gè)康養(yǎng)項(xiàng)目阿朵小鎮(zhèn)將正式投入運(yùn)營(yíng)。

該園區(qū)總占地約 113 畝，采用CCRC 可持續(xù)照料模式，滿足長(zhǎng)住養(yǎng)老及短住旅居客戶的頤養(yǎng)需求。

在康養(yǎng)服務(wù)上，融創(chuàng)與日本美邸（MCS）養(yǎng)老服務(wù)公司合作，快速提升養(yǎng)老服務(wù)方面的運(yùn)營(yíng)能力。

孫宏斌話音甫落，12月初，金地集團(tuán)也來(lái)到青島西海岸，簽下三個(gè)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目。與融創(chuàng)類似，金地將在西海岸交通商務(wù)板塊，打造集居住、旅游、醫(yī)療、養(yǎng)生養(yǎng)老于一體的多層次全齡化康養(yǎng)社區(qū)。

此外，擬在橋頭堡國(guó)際商務(wù)區(qū)投資綜合居住、教育、醫(yī)療、商業(yè)綜合體等配套項(xiàng)目；現(xiàn)為舊村及工業(yè)園區(qū)的隱珠街道項(xiàng)目，金地?cái)M對(duì)其進(jìn)行改造升級(jí)，打造集體育、娛樂(lè)、生活、體驗(yàn)為一體的產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)和消費(fèi)聚集區(qū)。

山東是金地省域布局深耕的重點(diǎn)區(qū)域之一。青島作為金地戰(zhàn)略深耕城市，西海岸新區(qū)更是金地戰(zhàn)略中的重中之重。

2017年10月，金地首次進(jìn)入西海岸新區(qū)，短短兩年時(shí)間內(nèi)，金地已經(jīng)在新區(qū)布局了5個(gè)項(xiàng)目，在建面積121萬(wàn)平方米，累計(jì)投資達(dá)55億元人民幣。

未來(lái)很多年，金地將持續(xù)在青島增加投資。金地集團(tuán)董事長(zhǎng)凌克認(rèn)為，青島市政府三灣三城的發(fā)展規(guī)劃，拉開(kāi)了“大青島”的發(fā)展格局。未來(lái)，西海岸新區(qū)有望成為國(guó)際化的產(chǎn)城融合的典范。

兩條腿走路

早在幾年前，萬(wàn)科董事會(huì)主席郁亮就宣稱房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入白銀時(shí)代，那時(shí)，孫宏斌老是懟他，說(shuō)還是黃金時(shí)代。

到了今年，孫宏斌也變了。在最近的幾次露面中，他強(qiáng)調(diào)，今年新房銷售規(guī)模大概會(huì)在16萬(wàn)億，之后會(huì)從增量市場(chǎng)向存量市場(chǎng)轉(zhuǎn)變，這不是指二手房市場(chǎng)，而是一手房市場(chǎng)的存量，開(kāi)發(fā)商就都很難做了。

2019年，開(kāi)發(fā)商們還是僅僅抓住這最后規(guī)模競(jìng)爭(zhēng)的機(jī)會(huì)，銷售排行榜前10、前30的劇烈變化，折射著他們的生存焦慮。

根據(jù)克而瑞排行，前11月，恒大超越萬(wàn)科位居第二，世茂也擠進(jìn)了前十，龍湖則從前十跌落；而進(jìn)入千億陣營(yíng)的房企，也增加到了27家，預(yù)計(jì)到年底將達(dá)到30家，行業(yè)集中度再次提升。

另一方面，大型開(kāi)發(fā)商們又不得不兩條腿走路，轉(zhuǎn)型多元化，無(wú)論是地產(chǎn)相關(guān)還是跨界，他們都和產(chǎn)業(yè)、實(shí)業(yè)有了關(guān)聯(lián)。

據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道統(tǒng)計(jì)，排名前30的開(kāi)發(fā)商、千億級(jí)別的房企無(wú)一例外開(kāi)始轉(zhuǎn)型運(yùn)營(yíng)，無(wú)論是碧桂園的智能機(jī)器人和科技小鎮(zhèn)、無(wú)人工廠，萬(wàn)科的產(chǎn)辦和舊改，恒大的新能源汽車，還是融創(chuàng)的文旅、康養(yǎng)和阿朵小鎮(zhèn)，華潤(rùn)的5G產(chǎn)業(yè)園，舊改和產(chǎn)業(yè)園區(qū)成為開(kāi)發(fā)商繞不過(guò)去的坎。

就根本而言，開(kāi)發(fā)商的轉(zhuǎn)型，無(wú)一不是試圖通過(guò)產(chǎn)業(yè)撬動(dòng)大型項(xiàng)目，進(jìn)行綜合開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)。未來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，將是超大型項(xiàng)目的天下。

融創(chuàng)和金地們?cè)谇鄭u的動(dòng)作，就是這一趨勢(shì)的生動(dòng)演繹，通過(guò)引入產(chǎn)業(yè)，與地方政府合作，獲取項(xiàng)目和發(fā)展的資源。

目前，恒大、碧桂園、萬(wàn)科、華潤(rùn)、中海等龍頭房企，都在城市運(yùn)營(yíng)轉(zhuǎn)型中植入科技、產(chǎn)業(yè)，所投入資金以數(shù)千億計(jì)。

房地產(chǎn)資本已強(qiáng)力介入高科技產(chǎn)業(yè)，智能家居、智慧商業(yè)、綠色建筑等之外，科技、產(chǎn)業(yè)園區(qū)成為落地重點(diǎn)，和工業(yè)企業(yè)、科研院所合作幾乎成為標(biāo)配。

資深房地產(chǎn)研究人士嚴(yán)躍進(jìn)指出，在這個(gè)過(guò)程中，要警惕以產(chǎn)業(yè)之名做地產(chǎn)之實(shí)，賣(mài)房了事。歷史上，曾有大批的城市產(chǎn)業(yè)園區(qū)荒廢、爛尾，就是這種思路的惡果。

此外，開(kāi)發(fā)商要在開(kāi)發(fā)和多元化之間做好資金配比、力量平衡。

如龍湖每年拿出回款10%來(lái)做持有物業(yè)，金地每年在多元化的投資也早已超過(guò)銷售額的5%。凌克認(rèn)為，這個(gè)比例不能太大，否則會(huì)影響ROE等指標(biāo)。