北京寫字樓市場(chǎng)正在經(jīng)歷近十年來(lái)的“至暗時(shí)刻”。

多家機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，受新冠肺炎疫情影響，北京寫字樓租金水平正持續(xù)下降，空置率居高不下。其中，CBRE世邦魏理仕發(fā)布的數(shù)據(jù)指出，今年第二季度，北京優(yōu)質(zhì)寫字樓的整體空置率上升至15.5%，為2010年第三季度以來(lái)最高值。

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寫字樓市場(chǎng)的景氣程度與經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和企業(yè)信心息息相關(guān)。受疫情影響，很多企業(yè)放緩擴(kuò)張步伐，并縮減租賃面積，甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)的交易頻率明顯下降。

但疫情似乎并不是影響北京寫字樓的主要因素。仲量聯(lián)行近日發(fā)布報(bào)告指出，過(guò)去十年來(lái)，北京新落成辦公樓宇入市首年的去化比例平均可達(dá)75%。但進(jìn)入2019年后，寫字樓市場(chǎng)的租賃需求明顯下降，今年暴發(fā)的新冠疫情，令原本就有的下滑趨勢(shì)進(jìn)一步加劇。

仲量聯(lián)行對(duì)北京寫字樓市場(chǎng)的需求層次進(jìn)行分類，并梳理了近十年來(lái)的需求變化。經(jīng)濟(jì)發(fā)展催生的多輪行業(yè)浪潮，一度令北京寫字樓市場(chǎng)持續(xù)繁榮。該機(jī)構(gòu)認(rèn)為，受疫情沖擊和經(jīng)濟(jì)增速放緩的影響，至少到明年，北京寫字樓市場(chǎng)租金水平仍將下跌。但人工智能、云計(jì)算等新基建領(lǐng)域的企業(yè)有望助力市場(chǎng)重新步入上行軌道。

租賃需求隨新經(jīng)濟(jì)潮起潮落

作為國(guó)內(nèi)最早起步的寫字樓市場(chǎng)之一，北京寫字樓日臻成熟，租賃需求來(lái)源穩(wěn)定、多元，有利于抵御單一行業(yè)大幅下滑所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。仲量聯(lián)行根據(jù)需求特點(diǎn)和層次的不同，將北京寫字樓市場(chǎng)需求分為基石需求、從動(dòng)需求和動(dòng)能需求三類。

其中，作為需求結(jié)構(gòu)中的根基，基石需求的承租面積占比達(dá)到51%。該類需求由風(fēng)險(xiǎn)度低、知名度高的企業(yè)租戶組成，包括央企、國(guó)企、跨國(guó)公司、私企巨頭，以及世界500強(qiáng)企業(yè)。這部分需求具有穩(wěn)定且持久的特點(diǎn)，在市場(chǎng)中追求合理的租金水平。

從動(dòng)需求的承租面積占比28%，以內(nèi)資和外資的中小型公司為主。此類需求表現(xiàn)低調(diào)，雖然穩(wěn)定性不及前者，但仍對(duì)市場(chǎng)有著較大影響。

動(dòng)能需求占比21%，這類需求主要來(lái)源于新興行業(yè)，辦公面積擴(kuò)張速度快，支付能力最強(qiáng)，是引領(lǐng)市場(chǎng)租金增長(zhǎng)、提高出租率的關(guān)鍵因素。但由于很多行業(yè)在擴(kuò)張期的發(fā)展存在較大的不穩(wěn)定性，其風(fēng)險(xiǎn)也相對(duì)較大。

仲量聯(lián)行指出，自2014年以來(lái)，新興行業(yè)領(lǐng)域不斷形成、融匯和更迭，并持續(xù)帶來(lái)新的動(dòng)能需求，保證了市場(chǎng)中的租賃需求持續(xù)強(qiáng)勁。

具體而言，自2014年年中開(kāi)始，P2P貸款公司開(kāi)始大規(guī)模進(jìn)入北京寫字樓租賃市場(chǎng)，并成為推動(dòng)市場(chǎng)租金增長(zhǎng)的重要?jiǎng)恿?。但?015年底“e租寶”非法集資事件發(fā)生后，監(jiān)管部門持續(xù)收緊P2P行業(yè)的監(jiān)管政策，行業(yè)的新增需求又急劇萎縮。到2016年初，P2P行業(yè)引發(fā)的需求熱潮迅速降溫。

目前，只有高度合規(guī)的P2P公司仍在北京甲級(jí)寫字樓中承租。國(guó)貿(mào)地區(qū)某甲級(jí)寫字樓招商部負(fù)責(zé)人向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道表示，近些年，偶有小型P2P公司在該區(qū)域承租，但租賃規(guī)模已明顯小于以往，且流動(dòng)性較大。

幾乎同一時(shí)間，互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)巨頭的快速擴(kuò)張，引領(lǐng)了科技、媒體和通信（TMT）行業(yè)的發(fā)展。位于望京的阿里巴巴北京總部和落址于中關(guān)村的谷歌，均引發(fā)了產(chǎn)業(yè)聚集效應(yīng)，吸引眾多互聯(lián)網(wǎng)初創(chuàng)公司涌入周邊區(qū)域。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，在北京傳統(tǒng)的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)——中關(guān)村，甲級(jí)寫字樓租金從2014年的297元／平方米／月，大幅上漲到2016年的322元／平方米／月。

2018年到2019年，手機(jī)APP軟件催生新的經(jīng)濟(jì)模式，新興內(nèi)資科技企業(yè)崛起，IT行業(yè)迎來(lái)第二波浪潮。以字節(jié)跳動(dòng)的崛起為代表，2018年，IT行業(yè)超過(guò)傳統(tǒng)金融行業(yè)，成為北京優(yōu)質(zhì)寫字樓市場(chǎng)最大的租賃需求來(lái)源。

2019年以來(lái)，經(jīng)濟(jì)下行，市場(chǎng)承壓，寫字樓租賃需求相對(duì)放緩。但根據(jù)仲量聯(lián)行的觀點(diǎn)，IT公司仍在市場(chǎng)中保持?jǐn)U張步伐?！敖刂廉?dāng)前，IT行業(yè)租賃成交約占市場(chǎng)新租交易的四成?！?/p>

共享經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，同樣為北京寫字樓市場(chǎng)提供了強(qiáng)勁的需求。2015年到2018年，網(wǎng)約車、共享單車、聯(lián)合辦公等共享經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域先后崛起，其細(xì)分領(lǐng)域的部分行業(yè)巨頭，至今仍是市場(chǎng)的主要需求。但由于行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈，共享經(jīng)濟(jì)帶來(lái)的需求一度十分不穩(wěn)定：

2016年，滴滴出行收購(gòu)優(yōu)步中國(guó)，使得優(yōu)步在第二年退租了在望京區(qū)域的整層辦公面積；2017年，在拿到高達(dá)1.3億美元的C輪融資后，ofo在中關(guān)村的理想大廈租賃了5000平方米的面積，但僅一年后就因經(jīng)營(yíng)困難退租；聯(lián)合辦公領(lǐng)域曾在2017年和2018年快速擴(kuò)張，但截至2019年底，北京已有超過(guò)100家聯(lián)合辦公門店關(guān)閉……

接連不斷的產(chǎn)業(yè)浪潮催生大量需求，推動(dòng)了北京寫字樓市場(chǎng)繁榮發(fā)展。據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至2019年底，金融街區(qū)域和CBD區(qū)域的優(yōu)質(zhì)寫字樓租金水平分別排名全球第三和第九。與國(guó)內(nèi)其他城市相比，北京優(yōu)質(zhì)寫字樓平均374元／平方米／月的租金水平已遠(yuǎn)超上海，且長(zhǎng)期領(lǐng)跑全國(guó)辦公樓市場(chǎng)。

科技金融行業(yè)或成新增需求主力

2019年被認(rèn)為是北京寫字樓市場(chǎng)的轉(zhuǎn)折點(diǎn)。由于市場(chǎng)中缺乏新興的動(dòng)能需求，且面臨經(jīng)濟(jì)下行壓力、中美貿(mào)易摩擦升級(jí)等影響，北京寫字樓市場(chǎng)的需求出現(xiàn)縮水，租金下降，空置率也出現(xiàn)攀升。

到2020年，隨著新冠肺炎疫情進(jìn)一步影響到經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，北京寫字樓市場(chǎng)的空置率繼續(xù)攀升。多家機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)顯示，截至今年第二季度，北京寫字樓市場(chǎng)的空置率在15%上下，為2010年來(lái)的最高值，租金同比下降約6.8%。

具體而言，不同區(qū)域的降幅并不相同。根據(jù)仲量聯(lián)行的統(tǒng)計(jì)，受益于穩(wěn)定的剛性需求，近20年來(lái)，金融街區(qū)域的租金僅在2009年因全球金融危機(jī)經(jīng)歷過(guò)一次下降，降幅在5%以內(nèi)；中關(guān)村區(qū)域在市場(chǎng)低迷時(shí)期的租金降幅同樣在5%之內(nèi)。與之相對(duì)的是，在CBD、東二環(huán)、東長(zhǎng)安街、第三使館區(qū)等區(qū)域，面對(duì)空置率上升，租金最高降幅甚至達(dá)到過(guò)15%。

但在仲量聯(lián)行看來(lái)，當(dāng)前市場(chǎng)仍保持在相對(duì)平穩(wěn)的運(yùn)行區(qū)間，當(dāng)前的壓力并非不可承受。簡(jiǎn)言之，在當(dāng)前的艱難時(shí)期，市場(chǎng)面臨的最大問(wèn)題在于新興的動(dòng)能需求相對(duì)缺乏，而充足的基石需求可以保證市場(chǎng)維持相對(duì)穩(wěn)定。

2019年，部分大型國(guó)有銀行進(jìn)行大規(guī)模擴(kuò)張，并在一定程度上提振了市場(chǎng)。

但正如此前各類動(dòng)能需求推動(dòng)市場(chǎng)走向繁榮一樣，市場(chǎng)的最終復(fù)蘇仍要依靠新一波的動(dòng)能需求。分析人士普遍認(rèn)為，在政策的扶持下，科技、金融等重點(diǎn)行業(yè)將繼續(xù)享受紅利，并有望成為北京寫字樓市場(chǎng)新增需求的“主力軍”。

根據(jù)仲量聯(lián)行的調(diào)研，未來(lái)新的動(dòng)能需求將來(lái)自于三個(gè)方面：1、鑒于科技行業(yè)在疫情期間發(fā)展勢(shì)頭強(qiáng)勁，政策扶持力度大，人工智能、云計(jì)算、5G等新基建領(lǐng)域的企業(yè)將迎來(lái)發(fā)展機(jī)會(huì)；2、疫情給醫(yī)療健康行業(yè)和保險(xiǎn)行業(yè)帶來(lái)了重大發(fā)展機(jī)遇，同樣也促進(jìn)了網(wǎng)絡(luò)游戲和視頻直播的發(fā)展；3、受“京交會(huì)”升格“服貿(mào)會(huì)”成功舉辦和北京擴(kuò)大金融業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)開(kāi)放等利好措施推動(dòng)，專業(yè)服務(wù)業(yè)和金融業(yè)的需求也將持續(xù)保持強(qiáng)勁。

“展望北京寫字樓市場(chǎng)的下一波浪潮，IT行業(yè)兼具政策驅(qū)動(dòng)和疫情催生兩大動(dòng)因，將在未來(lái)的市場(chǎng)版圖中占據(jù)重要位置?！敝倭柯?lián)行指出，北京仍有機(jī)會(huì)締造和吸引新的需求，并助力北京辦公樓市場(chǎng)重新步入上行軌道。

但在下一輪動(dòng)能需求到來(lái)之前，疫情沖擊及經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩將持續(xù)向市場(chǎng)施加壓力。由于市場(chǎng)仍處于租金調(diào)整階段，預(yù)計(jì)在短期甚至中期內(nèi)，租金仍將繼續(xù)下行。

仲量聯(lián)行認(rèn)為，隨著疫情和經(jīng)濟(jì)增速放緩的影響逐步消散，北京辦公樓市場(chǎng)租金的跌勢(shì)預(yù)計(jì)將延續(xù)至2021年底或2022年初，在經(jīng)過(guò)2022和2023兩年的穩(wěn)定期之后，更多動(dòng)能需求的涌入將推動(dòng)租金于2024年重返上行周期。