行業(yè)細(xì)分趨勢(shì)下，伴隨著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，成長(zhǎng)了十年的代建業(yè)務(wù)已面臨瓶頸期。代建行業(yè)頭部企業(yè)雖已誕生，但更多的后起之秀正在路上。

實(shí)際上，自1998年房改開始，我國(guó)代建行業(yè)已經(jīng)歷二十幾個(gè)春秋的發(fā)展和演變，除了傳統(tǒng)的建筑公司，代建的“輕資產(chǎn)模式”運(yùn)營(yíng)，早已吸引很多房企加入。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前國(guó)內(nèi)有30家左右的房企參與了代建業(yè)務(wù)，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益加劇。

談及代建，業(yè)內(nèi)人士首先想到的就是綠城中國(guó)（03900.HK，簡(jiǎn)稱“綠城”）與宋衛(wèi)平。2010年，宋衛(wèi)平提出了房地產(chǎn)代建、自主投資收益、園區(qū)服務(wù)收益“三駕馬車”構(gòu)想，如今，宋衛(wèi)平雖然已完全退出綠城的管理，但他創(chuàng)立的綠城系三大業(yè)務(wù)體系羽翼逐漸豐滿，代建業(yè)務(wù)平臺(tái)——綠城管理（09979.HK）、已裝入園區(qū)服務(wù)的綠城服務(wù)（02869.HK）均已完成上市。

2014年，宋衛(wèi)平出售綠城部分股權(quán)后，無法在代建業(yè)務(wù)上繼續(xù)沿用綠城的品牌。于是他創(chuàng)辦了藍(lán)城，這也是一家包含代建業(yè)務(wù)的公司。

8月28日，代建產(chǎn)業(yè)鏈規(guī)模已經(jīng)做到第一，號(hào)稱“代建第一股”的綠城管理發(fā)布上市后第一份半年報(bào)，其中兩項(xiàng)重要指標(biāo)明顯下滑，公司實(shí)現(xiàn)收入8.15億元，同比下滑21.3%；擁有人應(yīng)占利潤(rùn)1.34億元，同比下滑14.28%。

綠城管理CEO李軍表示，受到疫情影響，營(yíng)收代建項(xiàng)目的建設(shè)及銷售節(jié)點(diǎn)延遲一至兩個(gè)月，所以本期收入、毛利及凈利潤(rùn)同比有所回調(diào)。

報(bào)告期內(nèi)，管理項(xiàng)目數(shù)量由去年同期的245個(gè)項(xiàng)目增加到268個(gè)項(xiàng)目，其中155個(gè)為商業(yè)代建項(xiàng)目，占比57.8%；113個(gè)為政府代建項(xiàng)目，占比42.2%。李軍認(rèn)為這個(gè)體量能保持2-3年的增長(zhǎng)。

李軍認(rèn)為，綠城管理有機(jī)會(huì)實(shí)現(xiàn)復(fù)合增長(zhǎng)，因?yàn)樾麻_拓的項(xiàng)目，無論數(shù)量還是質(zhì)量都有提升。上半年內(nèi)，綠城管理的合約項(xiàng)目總建筑面積7,331萬平方米，較去年同期的6,859萬平方米增長(zhǎng)6.9%；在建面積3,882萬平方米，較去年同期的3,077萬平方米增長(zhǎng)26.2%。

然而，盡管關(guān)注綠城管理，也有投資者看不懂代建行業(yè)，在當(dāng)天的業(yè)績(jī)會(huì)上對(duì)管理層提出多個(gè)問題，包括綠城管理在業(yè)務(wù)上如何與綠城服務(wù)交圈、股價(jià)為何不如綠城服務(wù)表現(xiàn)那么好等。

上市近兩個(gè)月，綠城管理股價(jià)最高曾到過10港元，目前維持在3塊多港元。綠城管理高層坦承，資本市場(chǎng)對(duì)綠城管理的盈利方式的未來可實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)性存疑，股價(jià)波動(dòng)跟大盤的波動(dòng)有關(guān)。

代建既是專業(yè)細(xì)分的新藍(lán)海，也是面臨升級(jí)換代的服務(wù)品類。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這是房地產(chǎn)傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的上下游分工的一個(gè)環(huán)節(jié)，其實(shí)是開發(fā)商存在一個(gè)資源整合的需求而產(chǎn)生的。

目前，綠城管理成為行業(yè)龍頭房企，但“老綠城”、綠城中國(guó)原CEO曹舟南兩年前創(chuàng)辦的藍(lán)綠雙城也逐漸擴(kuò)大業(yè)務(wù)范疇。

代建十年

2009年，規(guī)模沖上來之后，包括很多龍頭房企、制造業(yè)龍頭等企業(yè)拿了很多地，2010年調(diào)控來臨，綠城中國(guó)看到了機(jī)會(huì)，針對(duì)存量土地，開創(chuàng)了品牌輸出管理模式做代建，這個(gè)商業(yè)模式是針對(duì)存量土地的。

經(jīng)過十年，代建項(xiàng)目銳減，現(xiàn)在到市場(chǎng)上拿地的大部分是頭部企業(yè)，即便是頭部企業(yè)拿地也很難，爭(zhēng)搶都很厲害，如果沒有團(tuán)隊(duì)和品牌，小公司拿地非常難。從開發(fā)角度看來，純代建的商業(yè)模式面臨瓶頸了。

據(jù)透露，綠城管理目前總共簽約的項(xiàng)目有7300多萬平方米，實(shí)際上開工建設(shè)是3882萬平方米，也就是說還有接近3000萬平方米的需要在下階段開工建設(shè)。按照代建項(xiàng)目一般為4-5年周期匡算，這些項(xiàng)目?jī)?chǔ)備足夠綠城管理未來4-5年實(shí)現(xiàn)20%的復(fù)合增長(zhǎng)。

綠城管理的定位是個(gè)代建公司，是提供一個(gè)商業(yè)代建、政府代建以及其他的一些服務(wù)的服務(wù)管理公司。易居企業(yè)集團(tuán)CEO丁祖昱認(rèn)為，中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)歷了三個(gè)階段，包括土地紅利時(shí)代、資本紅利時(shí)代和管理紅利時(shí)代。目前，中國(guó)房地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入了管理紅利時(shí)代，而綠城管理正是靠管理驅(qū)動(dòng)的一家公司。

實(shí)際上，輕資產(chǎn)模式是有逆周期的，市場(chǎng)好的時(shí)候，所有的開發(fā)商甚至中小開發(fā)商覺得自己都可以造房子，反正房子開發(fā)完了就一搶而空；市場(chǎng)差的時(shí)候，他就需要專業(yè)的隊(duì)伍來做，尤其是金融形勢(shì)影響加劇的時(shí)候，這樣的企業(yè)可能需要綠城這樣的代建商做撮合服務(wù)，提供中間的征信服務(wù)。

李軍指出，現(xiàn)在市面上有7萬多家房地產(chǎn)開發(fā)商，中小型企業(yè)里面有很多品牌不足以去和大企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)。

相對(duì)于瓶頸期，或許李軍更愿意說綠城管理正在做轉(zhuǎn)型的準(zhǔn)備。與綠城管理不一樣，藍(lán)綠雙城目前最大的問題或許就在于項(xiàng)目拓展、商業(yè)模式上。不過，曹舟南早已有一套邏輯，他認(rèn)為，未來房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)出現(xiàn)兩大趨勢(shì)，一是行業(yè)集中度越來越高，出現(xiàn)寡頭房企；另一個(gè)趨勢(shì)就是投資和開發(fā)將分開，行業(yè)專業(yè)度越來越高，專業(yè)的事情交給專業(yè)的人來做，有錢的就做投資的事，作為項(xiàng)目落地服務(wù)商或者說供應(yīng)商，必須解決投資人投資安全的問題。因此，曹舟南認(rèn)為，代建項(xiàng)目有必要做保底、對(duì)賭的財(cái)務(wù)設(shè)置。

因此，曹舟南指出，純代建的瓶頸期已經(jīng)出現(xiàn)，一是經(jīng)過10年消化，項(xiàng)目沒有那么多了，二是對(duì)投資方而言，純代建風(fēng)險(xiǎn)獨(dú)擔(dān)，代建方“做好做壞都一樣”，憑什么所有風(fēng)險(xiǎn)都在投資方身上，代建方可以旱澇保收？從投資人角度來看，投資風(fēng)險(xiǎn)為零，理論上投資收益也為零，這不符合投資邏輯。“土地投資還是有很多人感興趣的，只要有增量，代建行業(yè)就有機(jī)會(huì)?！?/p>

轉(zhuǎn)型發(fā)展

實(shí)際上，面對(duì)純代建業(yè)務(wù)的可能收縮，綠城管理的管理層正在思考轉(zhuǎn)型問題。

對(duì)于李軍而言，在這樣的疫情下面，政府的代建數(shù)量也在增加，但是現(xiàn)在又隨著城市更新，老舊小區(qū)改造等方面，又使得這個(gè)業(yè)務(wù)渠道有了拓展機(jī)會(huì)。

比如中小房企自身有很多項(xiàng)目?jī)?chǔ)備的，但獲取融資的可能性卻比較小，綠城管理可以做中間服務(wù)商的角色，幫助他們渡過難關(guān)。但是部分產(chǎn)業(yè)有瑕疵的，就不會(huì)主動(dòng)接。上半年，綠城管理快速放量政府業(yè)務(wù)板塊，商業(yè)板塊在做戰(zhàn)略客戶和重要大客戶，目前手里能確保2-3年的穩(wěn)定增長(zhǎng)。

2-3年之后，綠城管理的增長(zhǎng)底氣從哪來？李軍指出，主動(dòng)往國(guó)有企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)的合作上轉(zhuǎn)。“我們做服務(wù)行業(yè)，隨時(shí)可以調(diào)整，我們沒有投資壓力?！崩钴娨裁鞔_不會(huì)收購(gòu)項(xiàng)目，公司保持商業(yè)模式在資本市場(chǎng)的唯一性就可以了。目前綠城管理沒有在投資方面有所作為的打算。

談及金融業(yè)務(wù)，李軍興致盎然。他透露，前段時(shí)間去山東公司考察，也提到關(guān)注金融企業(yè)的委托業(yè)務(wù)的可能性?！斑^去關(guān)注中小開發(fā)商，現(xiàn)在關(guān)注國(guó)企，未來關(guān)注金融機(jī)構(gòu)?！?/p>

與曹舟南觀點(diǎn)接近的是，李軍也認(rèn)為，房地產(chǎn)分工將精細(xì)化，投資商把房產(chǎn)交給承建商來做，國(guó)內(nèi)也出現(xiàn)了這樣的角色，比如平安不動(dòng)產(chǎn)、比亞迪工廠它有很多是地產(chǎn)項(xiàng)目，但是他們不會(huì)自己做開發(fā)。

誠(chéng)然，隨著這7萬多家開發(fā)商，慢慢提升集中度，未來10年能幫助他們的新的力量就是金融機(jī)構(gòu)。另外四大銀行里面的不良資產(chǎn)管理公司，也可以成為代建的合作伙伴。他們有資產(chǎn)包，資產(chǎn)包里面的項(xiàng)目，通過代建企業(yè)做出來，這也是金融機(jī)構(gòu)的委托服務(wù)的一種新的模式。

李軍進(jìn)而舉例稱，比如說有一個(gè)公司買下了地，但是運(yùn)營(yíng)的錢不夠，這時(shí)金融機(jī)構(gòu)會(huì)因?yàn)椴幌嘈潘麄兊拈_發(fā)管理能力，而尋找代建公司來做，認(rèn)為這樣對(duì)債權(quán)有保護(hù)。這個(gè)時(shí)候，代建作為金融機(jī)構(gòu)借錢給手上有土地的企業(yè)的一個(gè)附帶條件。

“從一個(gè)動(dòng)態(tài)的、發(fā)展的觀點(diǎn)去看代建，我認(rèn)為盡管這個(gè)過程當(dāng)中競(jìng)爭(zhēng)也會(huì)很激烈，但是我們這個(gè)業(yè)務(wù)的一個(gè)通道和前景，我認(rèn)為是很廣闊的?！崩钴妼?duì)投資者說。

而經(jīng)過兩年實(shí)踐，藍(lán)綠雙城已經(jīng)摸索出一條屬于自己的代建路徑——共建。曹舟南指出，“共建”和“代建”的根本差異在于，共建要互利互惠，專業(yè)的人做專業(yè)的事，委托方和代建方（兩者也都可以稱為“共建方”）各自發(fā)揮專業(yè)特長(zhǎng)，此外，每一個(gè)共建方必須承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

藍(lán)綠雙城經(jīng)過兩年時(shí)間實(shí)踐，共建這一商業(yè)模式是可以走下去的，曹舟南認(rèn)為可以用“一片欣欣向榮”來形容。

對(duì)于還在代建行業(yè)沉浮的企業(yè)來說，“三道紅線”出臺(tái)之后，有一些中小房企已經(jīng)意識(shí)到，企業(yè)自身具有營(yíng)銷、產(chǎn)業(yè)整合、運(yùn)營(yíng)能力的，也可以做代建的角色。曹舟南指出，這也是未來中國(guó)房地產(chǎn)的方向。

實(shí)際上，歐美早已經(jīng)歷這一階段。鐵獅門就是一個(gè)典型。“縱向一體化+小股操盤”的重運(yùn)營(yíng)輕資產(chǎn)模式。前者使鐵獅門拓展了產(chǎn)業(yè)鏈的縱深，而后者則最大限度提高了資金的使用效率。這種對(duì)全價(jià)值鏈的覆蓋，使得鐵獅門擁有了專業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)和運(yùn)營(yíng)能力，同時(shí)借助基金以及由此帶來的財(cái)務(wù)杠桿，獲得超額的收益。

而綠城管理由于具有央企背景，機(jī)制上決定了其沒有共建方，一定旱澇保收，這是國(guó)企、央企的屬性。無論目前代建地產(chǎn)模式發(fā)展如何，幾乎所有管理層都達(dá)成的一個(gè)共識(shí)是：行業(yè)精細(xì)化之后，人和團(tuán)隊(duì)才是代建行業(yè)的根本。