7月23日凌晨，南京市七部門聯(lián)合發(fā)布文件調(diào)控樓市，其中在限購政策上，規(guī)定夫妻任何一方在離異后兩年內(nèi)進行買房的，仍按離異前家庭總套數(shù)計算。

約一周前，深圳也出臺了樓市調(diào)控政策，其中也包含一項類似的條款。按照深圳的規(guī)定，夫妻離異的，任何一方自夫妻離異之日起3年內(nèi)購買商品住房的，其擁有住房套數(shù)按離異前家庭總套數(shù)計算。

這項條款的主要目的，是為了防止通過“假離婚”的方式進行買房。所謂“假離婚買房”，是指夫妻并無真實的離婚意愿，但仍通過離婚，使其中一方獲得購房資質(zhì)。多個房企人士和房產(chǎn)經(jīng)紀從業(yè)人員向21世紀經(jīng)濟報道證實，實際操作中，通過假離婚進行房屋買賣的情況不在少數(shù)。

由于市場升溫、部分區(qū)域房價上漲過快，近期，樓市調(diào)控政策正出現(xiàn)新一輪升級。其中，圍堵類似“假離婚”的政策漏洞、限制資金違規(guī)進入房地產(chǎn)、支持無房戶購房，成為重要的政策方向。

有保有壓

樓市調(diào)控升級的跡象，從7月初就已出現(xiàn)。7月2日，杭州和東莞同時出臺樓市調(diào)控政策。杭州對人才購房實施五年限售政策，同時擴大限購范圍。東莞則對商品房價格漲幅實施限制，同時限制裝修價格，禁止開發(fā)商借助“精裝修”進行漲價。7月6日，寧波擴大限購范圍，并對房價進行“從嚴核定”，對地價“嚴格控制”。

此后，深圳、鄭州、內(nèi)蒙古、青島、長春、南京等地也紛紛出臺調(diào)控政策。其間，國資委、銀保監(jiān)會也在表態(tài)或發(fā)文中提及樓市政策。

從政策的方向看，7月以來的樓市調(diào)控，正從寬松變?yōu)槭站o?！叭绻f2020年上半年房地產(chǎn)調(diào)控以人才政策、落戶政策等寬松刺激為主，從7月開始，隨著多個城市房價明顯上漲，收緊的政策開始出現(xiàn)了?！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉說。

雖然力度不同，但深圳、南京圍堵“假離婚”的做法仍被認為精準而有效。某大型房企南京分公司相關(guān)負責(zé)人向21世紀經(jīng)濟報道表示，“假離婚”的“成本低、見效快”，在南京市場，靠這種方式來獲得購房資格的情況頗為常見，“幾乎每個項目的客戶中，都有剛離過婚的?！?/p>

張大偉表示，經(jīng)過多年的調(diào)控，現(xiàn)有的樓市政策力度已經(jīng)較為嚴厲，“假離婚”是為數(shù)不多的政策漏洞之一。盡管法律人士并不建議這種方式，但在很多城市，“假離婚”仍是家庭獲取購房資格，并進行改善型或投資型購房的一種選擇方式。

除圍堵“假離婚”外，限制各路資金違規(guī)進入房地產(chǎn)，也是本輪調(diào)控的重要特征。

7月16日，國務(wù)院國資委秘書長、新聞發(fā)言人彭華崗表示，要堅決守住不發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險的底線，繼續(xù)嚴控非主業(yè)投資比例和投向，“持續(xù)加大金融、房地產(chǎn)等高風(fēng)險領(lǐng)域項目的監(jiān)管力度?！?/p>

7月17日，中國銀保監(jiān)會發(fā)布《商業(yè)銀行互聯(lián)網(wǎng)貸款管理暫行辦法》，強調(diào)貸款資金不得用于購房及償還住房抵押貸款。

在對市場實施約束的同時，一些支持性的政策也在出臺。比如，南京要求商品房開盤時，須對本市戶籍的無房家庭提供每批次不低于30%比例的房源保障；寧波也允許三類“無房家庭”可在市六區(qū)優(yōu)先認購1套商品住房，但有五年的限售期限。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師陳霄認為，南京和寧波的調(diào)控政策，均體現(xiàn)了“有保有壓”的方向，既保護了剛性需求，又能夠打擊炒房現(xiàn)象。該政策的實施，將有助于市場從當(dāng)前的過熱回歸平穩(wěn)理性。

投資投機需求進場

樓市調(diào)控的升級，源于部分區(qū)域市場走向過熱。在上半年支持性政策的刺激下，被疫情壓抑的需求加速釋放，促使市場快速回暖。

根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，今年上半年，全國商品房銷售額僅比去年同期下降5.4%。其中，5月和6月，市場銷售規(guī)模已連續(xù)兩月超過去年同期。這也說明，房地產(chǎn)市場交易已徹底從疫情中恢復(fù)。

6月，70個大中城市中，新房價格環(huán)比上漲的城市已經(jīng)達到61個，二手房價格上漲的城市有50個，均為最近12個月來新高。其中，深圳二手房價環(huán)比上漲1.9%，位居70城之首。近期加碼調(diào)控的南京、寧波，房價漲幅同樣明顯。

值得注意的是，在一些熱點城市，因新房、二手房價格倒掛，部分項目出現(xiàn)“萬人搖號”的盛況，很多項目的中簽率不足5%。

北京某大型房企負責(zé)人向21世紀經(jīng)濟報道表示，除被疫情壓抑的剛需外，一些投資投機需求進場，使得部分區(qū)域市場出現(xiàn)過熱。他表示，除了“假離婚”外，另一個表現(xiàn)為“房抵貸”開始抬頭。

“房抵貸”是指借款人以名下的房產(chǎn)作抵押，向銀行申請消費貸款或經(jīng)營貸款，然后再將貸款用于購房的一種加杠桿行為。前述房企人士稱，“房抵貸”主要出現(xiàn)在二套房的購買中，由于熱點城市二套房首付比例普遍較高，很多購房者借助這種方式來填補首付款的缺口。

據(jù)悉，監(jiān)管層近年來多次強調(diào)，防止信貸資金違規(guī)進入房地產(chǎn)。這部分“違規(guī)資金”中，就包含“房抵貸”。

張大偉認為，收緊調(diào)控將是未來的政策方向，具體手段仍然以“打補丁”、“堵漏洞”為主。地方政府會繼續(xù)采用因城施策的辦法，進行針對性的調(diào)整。受此影響，一些過熱的區(qū)域市場可能會出現(xiàn)降溫，但在流動性充裕的大環(huán)境下，樓市仍將維持高位運行。