2020年新冠疫情的發(fā)生，令房地產(chǎn)市場(chǎng)的波動(dòng)和周期表現(xiàn)得更加復(fù)雜，對(duì)于銷售市場(chǎng)的有效判斷和布局，成為所有房企的必修課。

        5月11日，碧桂園悄悄地開(kāi)始了一場(chǎng)組織架構(gòu)大調(diào)整，拆分滬蘇、安徽、湖南、湖北、廣西等15個(gè)大區(qū)，向下裂變。調(diào)整后，碧桂園的區(qū)域數(shù)量由47個(gè)激增至73個(gè)。

        碧桂園回應(yīng)稱，這是去年以來(lái)公司一系列組織架構(gòu)調(diào)整的延續(xù)，目的是適應(yīng)新的市場(chǎng)變化。

       這個(gè)新的變化就是疫情后樓市復(fù)蘇，“小陽(yáng)春”初現(xiàn)，不僅發(fā)生在一二線城市，也在一些三四線城市出現(xiàn)。

自2018年四季度以來(lái)，樓市波動(dòng)越來(lái)越劇烈，疫情黑天鵝更進(jìn)一步放大了風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)房企的經(jīng)營(yíng)提出了挑戰(zhàn)。在過(guò)去一年多里，碧桂園、萬(wàn)科、保利等十余家房企已多次調(diào)整組織架構(gòu)、進(jìn)行人事大換防。

       與此前不同，碧桂園這次新動(dòng)作帶有擴(kuò)張的意味而非收縮精簡(jiǎn)，此次裂變究竟是精準(zhǔn)狙擊還是冗余低效，最終還要經(jīng)過(guò)市場(chǎng)檢驗(yàn)，用業(yè)績(jī)說(shuō)話。

區(qū)域數(shù)量激增至73個(gè)

不同于此前的大規(guī)模裁撤合并，碧桂園這次新的組織變化，是將大區(qū)域拆分、細(xì)分。

        記者獲得的一份碧桂園內(nèi)部文件顯示，這次調(diào)整涉及21個(gè)區(qū)域，分別為15個(gè)大區(qū)的裂變和6個(gè)區(qū)域的管轄范圍變動(dòng)。

首先是對(duì)原來(lái)的滬蘇、湖南、安徽、湖北、廣西等15個(gè)大區(qū)進(jìn)行了裂變細(xì)分。例如，原滬蘇區(qū)域、原湖南區(qū)域均一分為四。前者拆分為滬蘇、南通、蘇中、蘇北4個(gè)區(qū)域，后者拆分為湖南、湘北、湘西、湘南區(qū)域。

記者發(fā)現(xiàn)，裂變前的15個(gè)區(qū)域均為業(yè)績(jī)可觀、增長(zhǎng)潛力大的公司頭部區(qū)域，年銷售規(guī)模都在300-800億元左右。

例如，原滬蘇區(qū)域去年全口徑銷售額約870億元，已連續(xù)三年位居集團(tuán)第一。以此體量，可排全國(guó)房企銷售額的40名左右。

其他的調(diào)整還有，陜西區(qū)域新建分出渭北區(qū)域；合并湖北區(qū)域、鄂北區(qū)域?yàn)槎跷鲄^(qū)域；調(diào)整安徽區(qū)域、皖東區(qū)域，成立皖北區(qū)域、皖南區(qū)域、皖西北區(qū)域。

碧桂園方面透露，調(diào)整依據(jù)是所在區(qū)域市場(chǎng)容量、業(yè)績(jī)規(guī)模、管理半徑、團(tuán)隊(duì)綜合能力等實(shí)際情況，靈活采取合并或裂變等舉措。

至于調(diào)整的原因，碧桂園表示，這是去年以來(lái)集團(tuán)主動(dòng)進(jìn)行一系列組織架構(gòu)調(diào)整的最新延續(xù)，目的是適應(yīng)市場(chǎng)變化，有利于繼續(xù)深耕三四五線市場(chǎng)。

接近碧桂園的人士透露，碧桂園根據(jù)最新的一些市場(chǎng)數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，下沉市場(chǎng)并非像之前預(yù)想的那么差，復(fù)蘇的跡象和力度超預(yù)期，楊老板要重新對(duì)三四線做深耕布局。“此外，碧桂園之前裁撤多個(gè)區(qū)域進(jìn)行合并后，留存了很多人才，出于人才成長(zhǎng)性的考慮，當(dāng)一個(gè)城市公司的業(yè)務(wù)量足夠支撐它成為一家區(qū)域公司，楊老板都會(huì)給予充分機(jī)會(huì)。”

這一番調(diào)整后，碧桂園區(qū)域的攤子越擺越大，區(qū)域數(shù)量由47個(gè)激增至73個(gè)，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)其他房企。據(jù)統(tǒng)計(jì)，萬(wàn)科、龍湖、融創(chuàng)分別僅有4、5、7個(gè)大區(qū)。

73個(gè)區(qū)域，這還是碧桂園大調(diào)整瘦身過(guò)的。碧桂園2016-2018年之間的區(qū)域裂變，最多時(shí)細(xì)分為100多個(gè)區(qū)域，業(yè)內(nèi)罕見(jiàn)。

碧桂園組織架構(gòu)的調(diào)整尚未結(jié)束。4月3日，碧桂園總裁莫斌在管理會(huì)上表示，未來(lái)可能根據(jù)市場(chǎng)、內(nèi)部管理需要繼續(xù)調(diào)整，然后聚焦深耕、提高效能。

對(duì)此，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，“碧桂園本來(lái)區(qū)域太復(fù)雜，屬于誰(shuí)有能力誰(shuí)跨區(qū)的進(jìn)取型區(qū)域，但現(xiàn)在市場(chǎng)波動(dòng)幅度大，逐漸進(jìn)入存量時(shí)代，這種情況下，碧桂園之前進(jìn)取型的區(qū)域劃分不是很適應(yīng)市場(chǎng)，做出調(diào)整難免的。”

延遲出現(xiàn)的“小陽(yáng)春”？

碧桂園這兩年的調(diào)整，是從總部開(kāi)始的，而后延伸至區(qū)域公司，此前多以總部精簡(jiǎn)、區(qū)域合并為主。

與以往不同，這一輪調(diào)整開(kāi)啟了新一輪區(qū)域裂變，是做加法而非減法，目的是精細(xì)化聚焦當(dāng)?shù)厥锌h市場(chǎng)。

顯然碧桂園董事局主席楊國(guó)強(qiáng)對(duì)市場(chǎng)的判斷又發(fā)生了變化。這源于市場(chǎng)本身的突變。

3月份以來(lái)，各地復(fù)工復(fù)產(chǎn)，關(guān)門(mén)已久的售樓處再次開(kāi)放，尤其4月中下旬開(kāi)始，樓市明顯回暖。由深圳引領(lǐng)的復(fù)蘇之勢(shì)，蔓延至北京、上海、成都和三四線城市。

曾經(jīng)春節(jié)時(shí)期的“回鄉(xiāng)置業(yè)”需求，也延緩到五六月入市，不少三四線城市房?jī)r(jià)開(kāi)始上漲。據(jù)碧桂園多個(gè)城市公司銷售反饋，三四線城市的購(gòu)房需求明顯回升，一些城市的房?jī)r(jià)在短期內(nèi)甚至出現(xiàn)了千元/平方米的上漲。

碧桂園想抓住這波機(jī)會(huì)。張大偉表示，“房地產(chǎn)市場(chǎng)分化，一二線城市依然是優(yōu)質(zhì)區(qū)域，從市場(chǎng)看，次第復(fù)蘇已經(jīng)成為趨勢(shì)， 5-6月的小陽(yáng)春趨勢(shì)已經(jīng)出現(xiàn)。”

綜合中原、鏈家等機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)，5月份市場(chǎng)已經(jīng)明顯復(fù)蘇，特別是大部分熱點(diǎn)城市的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)也開(kāi)始升溫，鏈家公布的門(mén)店簽約數(shù)據(jù)，漲得比網(wǎng)簽更快一些。

總體來(lái)看，5月上旬，全國(guó)熱點(diǎn)城市市場(chǎng)成交量同比去年5月同期上漲了50%，其中最熱的城市，有北京、廊坊、上海、深圳、石家莊等城市。

土地市場(chǎng)更早釋放了信號(hào)，房企更為樂(lè)觀。4月以來(lái)，全國(guó)已經(jīng)有9家企業(yè)拿地超過(guò)百億。其中最高的企業(yè)拿地超過(guò)300億。以北京為例，包括最近幾年很少拿地的企業(yè)，合生、龍湖等都在參與拿地。

張大偉預(yù)計(jì)，小陽(yáng)春至少將持續(xù)到6月份?！爸袊?guó)樓市走勢(shì)由政策面主導(dǎo)，根據(jù)當(dāng)前的信貸政策、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、疫情影響等，我們判斷5-6月的小陽(yáng)春是肯定持續(xù)的，但這個(gè)趨勢(shì)能否延長(zhǎng)至7、8月，還要看接下來(lái)的降息幅度等?！?/p>

這些表現(xiàn)，完全超出了疫情初期人們對(duì)樓市的悲觀預(yù)期，市場(chǎng)的表現(xiàn)瞬息萬(wàn)變，周期越來(lái)越短，汰弱留強(qiáng)的速度加快。

為了生存與發(fā)展，房企紛紛調(diào)整戰(zhàn)略布局、組織人事架構(gòu)以求在新環(huán)境“活下去”。

當(dāng)萬(wàn)科、中海、融創(chuàng)等大多房企選擇深度聚焦一二線城市時(shí)，碧桂園提出不同的發(fā)展論調(diào)。4月的管理會(huì)上，楊國(guó)強(qiáng)表示，仍長(zhǎng)期看好新型城鎮(zhèn)化前景，繼續(xù)深耕三四五線。

年報(bào)顯示，截至2019年末，碧桂園已獲取的權(quán)益可售資源為 17022億元。目標(biāo)為一線城市、二線城市和三四線城市的資源占比分別為17.07%（2906億元）、36.07%（6140億元）、46.86%（7976億元）。

如此看來(lái)，碧桂園將繼續(xù)在下沉市場(chǎng)尋求主要的盈利引擎，而下沉戰(zhàn)略的前景充滿未知。

西南證券研究認(rèn)為，碧桂園的三四線項(xiàng)目依然存在資金周轉(zhuǎn)快、復(fù)工返工更早、市場(chǎng)定價(jià)能力強(qiáng)、產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力突出等優(yōu)勢(shì)。

但同時(shí)也指出，三四線基本面處于高位，疫情帶來(lái)了額外的不確定性，應(yīng)關(guān)注三四線尾部風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)前碧桂園存在三四線銷售及回款不及預(yù)期、竣工交付低于預(yù)期等風(fēng)險(xiǎn)。

在張大偉看來(lái)，房企在快速變化的市場(chǎng)中，能做的有限，只能盡量做高周轉(zhuǎn)、追求規(guī)?；骸捌髽I(yè)做大做強(qiáng)是應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化的唯一辦法?！?/p>

碧桂園區(qū)域結(jié)構(gòu)在短期內(nèi)出現(xiàn)這么大的變化，屬業(yè)內(nèi)罕見(jiàn)。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，這次大規(guī)模區(qū)域裂變，是碧桂園今年第三次、兩年內(nèi)第六次的大調(diào)整。

為了適應(yīng)市場(chǎng)變化，碧桂園組織結(jié)構(gòu)如此頻繁調(diào)整是否合理？管理和團(tuán)隊(duì)能否跟上？是否真的能提質(zhì)增效，進(jìn)而精準(zhǔn)捕捉購(gòu)房需求，最終還需后疫情時(shí)代樓市的檢驗(yàn)。