近段時(shí)間以來(lái)，深圳樓市的魔幻讓人瞠目，疫情下熱度不降反升，“喝茶費(fèi)”“房抵經(jīng)營(yíng)貸”接連爆出。

相較于廣州樓市的不溫不火，五一過(guò)后，深圳樓市經(jīng)歷大洗牌，此前濃烈的炒作氛圍漸漸平息。

另一邊，廣深樓市回溫的過(guò)程中冷熱不均，區(qū)域分化明顯；同時(shí)購(gòu)房者也更為理性，真實(shí)成交仍基于合理的價(jià)位。

房住不炒的基調(diào)下，未來(lái)樓市走勢(shì)會(huì)更趨于平穩(wěn)。

指導(dǎo)價(jià)、房地產(chǎn)稅等調(diào)控手段或在路上，長(zhǎng)短期組合拳下，市場(chǎng)炒作的虛火將難以再燃，未來(lái)廣深樓市將在合理范圍內(nèi)波動(dòng)。

深圳熱度下降廣州漸漸回溫

剛剛過(guò)去的五一小長(zhǎng)假，深圳樓市并沒(méi)有迎來(lái)大爆發(fā)。

據(jù)深圳中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，五一期間深圳新房市場(chǎng)成交套數(shù)328套，成交面積2.99萬(wàn)平方米，同比減少46%。

4.27-5.3期間，佳兆業(yè)城市廣場(chǎng)（三期）共成交44套，與之相對(duì)的是部分項(xiàng)目0看房、0成交。

五一期間，深圳二手房一共成交房源507套，成交面積4.3萬(wàn)平方米，均同比下降33%以上。

一位房產(chǎn)中介向記者表示，五一期間自己“看著忙，其實(shí)成交的沒(méi)多少”。

另?yè)?jù)中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)，4月深圳新房住宅成交3319套，環(huán)比上升5.3%，成交套數(shù)連續(xù)兩個(gè)月回升；成交面積為31.5萬(wàn)平，環(huán)比下降2.8%，熱度有所下降。

二手房方面，此前，深圳寶安、南山、光明等區(qū)域的二手房掛牌價(jià)曾大幅上漲。

但在4月20日，深圳政府連續(xù)出臺(tái)相關(guān)政策嚴(yán)控之后，記者再查詢一些小區(qū)掛牌價(jià)虛高的房源，都已沒(méi)有相關(guān)信息了。

目前，南山區(qū)的二手房高價(jià)基本貼著19.9萬(wàn)/平方米，沒(méi)有單價(jià)超20萬(wàn)元的房源，光明大第的在售房源僅一套，單價(jià)在6萬(wàn)元/平方米。

過(guò)去的三四月，魔幻深圳樓市先后經(jīng)歷了喝茶費(fèi)、經(jīng)營(yíng)貸等風(fēng)波，隨著政府不斷出手，樓市的虛火似乎漸漸緩了下來(lái)。

相比之下，廣州樓市就顯得平和得多，仍在緩緩回溫中。

據(jù)廣州中原研究發(fā)展部數(shù)據(jù)，五一期間，廣州一手住宅開(kāi)盤(pán)或加推個(gè)盤(pán)共20個(gè)，合計(jì)2004套，推盤(pán)量同比去年五一減少7個(gè)，總推貨量較往年減少35%。

同時(shí)，五一期間新增供應(yīng)的房源，主要集中在東部和南部，其中增城仍舊是主力，以251套網(wǎng)簽套數(shù)位居第一，而假期內(nèi)開(kāi)盤(pán)（加推量）最高的南沙網(wǎng)簽共72套，排名第二。

新增貨源減弱，但成交逐步回溫。廣州中原地產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)顯示，4月以來(lái)，廣州網(wǎng)簽一手住宅成交量為6566套，環(huán)比上漲50%；總成交面積為72.99萬(wàn)㎡，環(huán)比上升53%。

二手房市場(chǎng)方面，廣州中原數(shù)據(jù)顯示，4月份二手市場(chǎng)成交量為3594套，環(huán)比上漲了36.65%，成交均價(jià)上，則環(huán)比上月微跌了1.27%。

瀏覽廣州各樓盤(pán)項(xiàng)目不難發(fā)現(xiàn)，不少樓盤(pán)仍處于打折、“一口價(jià)”促銷(xiāo)的模式里，成交數(shù)據(jù)“量升價(jià)跌”，此前疫情帶來(lái)的影響還在慢慢恢復(fù)。

冷熱不均仍將繼續(xù)

      在深圳，一系列政策組合拳已經(jīng)在醞釀。4月28日，深圳市住建局局長(zhǎng)張學(xué)凡表示，對(duì)于房?jī)r(jià)上漲，深圳準(zhǔn)備了很多手段。

“比如在交易環(huán)節(jié)，對(duì)高價(jià)房采取少杠桿、高利率、高稅收等手段，與普通住房差別化；在持有環(huán)節(jié)，也可以考慮房地產(chǎn)稅的問(wèn)題?！?/p>

在深圳綜合開(kāi)發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁看來(lái)，深圳樓市冷熱不均從去年到現(xiàn)在一直存在。深圳局部熱點(diǎn)地區(qū)，如前后海、寶中地區(qū)，都有炒作動(dòng)機(jī)，疊加對(duì)通脹的擔(dān)心、外來(lái)資金進(jìn)入、經(jīng)營(yíng)貸的刺激，導(dǎo)致深圳樓市出現(xiàn)局部火熱，但局部的小熱，替代不了大部分盤(pán)的平淡業(yè)績(jī)。

宋丁表示，“深圳的房?jī)r(jià)下半年將保持膠著狀態(tài)，不會(huì)出現(xiàn)忽然暴漲，也不會(huì)下行。樓市冷熱不均的現(xiàn)象仍將持續(xù)?！?/p>

而深圳魔幻上漲的二手房市場(chǎng)也將降溫。

宋丁表示：“沒(méi)有約束的掛牌價(jià)擾亂市場(chǎng)，政策對(duì)虛高的二手掛牌價(jià)打壓，連帶成交價(jià)會(huì)受到壓抑，甚至回調(diào)?！?/p>

另一邊，不同于深圳樓市的火爆炒作，廣州樓市仍在逐步平穩(wěn)回溫中。

    廣州中原研究發(fā)展部表示，今年疫情下，不少開(kāi)發(fā)商采取“推貨+以價(jià)換量”模式，以彌補(bǔ)一季度損失。同時(shí)，采取“以價(jià)換量”銷(xiāo)售策略的樓盤(pán)均取得較好的成效，銷(xiāo)售去化均處板塊高位。

由此可見(jiàn)，在目前的后疫情時(shí)代，廣州市場(chǎng)依舊具備較強(qiáng)的購(gòu)買(mǎi)力，客戶只要遇到合適的價(jià)格仍然會(huì)加快入市。

      同時(shí)，廣州樓市的優(yōu)惠措施或?qū)⒊掷m(xù)。廣州中原地產(chǎn)項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜認(rèn)為，為彌補(bǔ)此前疫情帶來(lái)的影響，開(kāi)發(fā)商或會(huì)在未來(lái)三個(gè)月內(nèi)，繼續(xù)采取一定的優(yōu)惠政策以促進(jìn)銷(xiāo)售，在銷(xiāo)售額平穩(wěn)后，廣州新房的價(jià)格才會(huì)趨于穩(wěn)定。

    此外，房住不炒的主基調(diào)不會(huì)改變。廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，投資炒房的想法必須謹(jǐn)慎。他表示，疫情之下，盡管經(jīng)濟(jì)受到很大沖擊，但國(guó)家沒(méi)有采取過(guò)去的刺激手段，松綁樓市或大規(guī)模放水，而是在供給端發(fā)力，挖掘有效需求，所以，指望新一輪刺激，投資炒房的想法還是要謹(jǐn)慎一點(diǎn)。

      從總體看，房住不炒和軟調(diào)控的環(huán)境下，購(gòu)房者紛紛轉(zhuǎn)為觀望，開(kāi)發(fā)商推盤(pán)也將保持謹(jǐn)慎，但供不應(yīng)求的基本面不會(huì)改變，房地產(chǎn)的需求只會(huì)延后入市，不會(huì)消失。

     而深圳依然將帶領(lǐng)全國(guó)市場(chǎng)復(fù)蘇的進(jìn)程，廣州在一線城市中增長(zhǎng)較乏力。在中原地產(chǎn)首席分析師張大偉看來(lái)，一線城市中市場(chǎng)復(fù)蘇最明顯的依然是深圳，廣州在北上廣深中復(fù)蘇較弱。深圳因?yàn)閰^(qū)域調(diào)控政策預(yù)期出現(xiàn)，最近市場(chǎng)相比前期稍有平穩(wěn)。

房住不炒基調(diào)之下，下半年廣深樓市將在可控、理性范圍內(nèi)波動(dòng)。