據(jù)三益佳柏資產(chǎn)管理有限公司董事、聯(lián)系總裁潘韜今日在2014商業(yè)地產(chǎn)運營價值發(fā)展論壇介紹，從2013年到2015年這幾年時間，中國的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)量將達5.64億平方米，在全球當中中國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)量占50%，上海一個城市是排第一的，成都排第二，成都一個城市占全球開發(fā)量的10%左右。在2013年超過1000萬平方米的城市綜合體有11個城市，2015年高達26個城市。

　　前不久世聯(lián)地產(chǎn)曾經(jīng)在研究報告中提出，中國將集體進入綜合體時代，潘韜稱，在這么多的城市綜合體的開發(fā)量當中，有經(jīng)驗，有能力，有品牌的全國性開發(fā)商只占5%，而95%是那些地方性和區(qū)域性開發(fā)商，或者說是一批第一次進入，或者是很少涉足商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商做的，也就是95%的開發(fā)商基本上沒有商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)和運營經(jīng)驗，這是從數(shù)量上來講的。

　　從開發(fā)項目體量和數(shù)量上來講也是如此，潘韜表示，從綜合體項目的數(shù)量上來講，75%是由沒有什么開發(fā)經(jīng)驗的開發(fā)商開發(fā)的，而從體量上來講仍然高達70%是這樣開發(fā)的，中國經(jīng)過這幾年，做商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商和運營商當中，只有5%是有經(jīng)驗有品牌的全國連鎖型開發(fā)商，而這里面75%的項目是由沒有經(jīng)驗的開發(fā)商開發(fā)的，70%的體量是由開發(fā)商開發(fā)的，這樣巨大的體量的開發(fā)量，同時還有這么大比例的開發(fā)商是缺乏商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)驗和運營經(jīng)驗的。

　　潘韜介紹稱，商業(yè)地產(chǎn)整個開發(fā)是一個多鏈條的產(chǎn)業(yè)，包括項目定位、招聘運營、管理、資本運作，一個開發(fā)商要做商業(yè)地產(chǎn)最起碼要需要三種基本的能力：開發(fā)能力、商業(yè)的能力、金融能力。以前做住宅為主的開發(fā)商，或者以前不是做開發(fā)商的零售商，既不做開發(fā)商也不做零售商而是做空調的，還有做飲料的，還有做銀行的都在進入這個行業(yè)，并且存在巨大風險。轉戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)的風險包括：對商業(yè)地產(chǎn)本質和產(chǎn)業(yè)鏈認知不足;缺乏核心商業(yè)資源;缺乏產(chǎn)品能力;對各個專業(yè)的協(xié)調和控制不足;很難組建專業(yè)的核心團隊。

　　潘韜認為，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)需要拿地、定位、招商、研發(fā)、工程建設、運營管理、投融資，是多鏈條，需要自己整合串聯(lián)的一個多鏈條的產(chǎn)業(yè)，在這個過程中公司這幾個環(huán)節(jié)的專業(yè)能力都需要具備，如果一個不具備你就將面臨比較大的風險，曾經(jīng)托爾斯泰講過一句比喻，幸福的家庭是相似的，不幸的家庭各有各的不幸。商業(yè)地產(chǎn)是一樣的，成功的項目是相似的，各條專業(yè)線都很成功，失敗的項目各有各的失敗。

　　在購物中心方面，潘韜表示，現(xiàn)在中國購物中心里面比較活躍的、有價值的品牌不會超過1200個，全國有將近5000個購物中心都在搶，這時候一個公司沒有足夠商業(yè)資源的累積和積累的時候，你的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)會面臨很大的風險，甚至很多會賣不出去，樓蓋起來了想起來招商，再去招商發(fā)現(xiàn)找不到人，我有一個朋友為了找一個超市的負責人，竟然找了一年才知道這個超市的負責人是誰。

　　缺少商業(yè)資源也會成為購物中心致命弱點，潘韜稱，萬達每年開的萬商會，參加這個會的商家有1500個到2000個品牌，這叫商業(yè)資源，美國每年開購物中心年會上，2/3的項目在年會上把租賃合同簽掉，這叫商業(yè)資源，而我們大部分開發(fā)商如果缺乏這樣的核心商業(yè)資源就會面臨很大的風險。

　　人才緊缺也是商業(yè)地產(chǎn)必須面對的問題，潘韜表示，只有進入到專業(yè)化服務時代以后人才的緊缺才能從根本上得到緩解。從各個環(huán)節(jié)來講都面臨這樣的問題，這幾年專業(yè)化服務公司蓬勃興起，就是因為有這么大的需求量，正是因為有這么大市場的比例掌握在沒有經(jīng)驗的開發(fā)商手里，無論是萬達、華潤積累商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)驗要在8年以上才能形成完整的知識積累和產(chǎn)品積累，但這是大部分公司是來不及的，等你積累完以后市場沒有了。

　　潘韜認為，從5.46億的開發(fā)量，從95%的是土豪開發(fā)的商業(yè)地產(chǎn)項目，75%的項目都是由土豪開發(fā)的，從這幾個數(shù)字來看，中國進入真正西方歐洲的時代，你只要負責投資，把專業(yè)化的各個環(huán)節(jié)由專業(yè)化的、有專業(yè)價值的公司去做的時代，叫專業(yè)化服務時代，今后的五到十年中國一定會出現(xiàn)自己的五大行。