海雅繽紛城開(kāi)業(yè)幾天來(lái)，受到社會(huì)廣泛關(guān)注。它會(huì)成為深圳購(gòu)物中心發(fā)展的拐點(diǎn)嗎?對(duì)此，有專(zhuān)家分析，未來(lái)我市城市商業(yè)綜合體競(jìng)爭(zhēng)會(huì)愈演愈烈，網(wǎng)絡(luò)化的商業(yè)結(jié)構(gòu)對(duì)實(shí)體店有較大沖擊。海雅集團(tuán)董事長(zhǎng)助理張春琛則表示，海雅繽紛城是全國(guó)首家文化和商業(yè)結(jié)合的城市綜合體，定位是高端的，是集服務(wù)與休閑于一體的，未來(lái)會(huì)大有市場(chǎng)。

　　1 寶安、南山大型購(gòu)物中心扎堆

　　記者在采訪(fǎng)中發(fā)現(xiàn)，海雅繽紛城對(duì)面是家樂(lè)福繽紛世紀(jì)廣場(chǎng)和萬(wàn)佳超市，附近還有創(chuàng)業(yè)天虹、前進(jìn)天虹、華潤(rùn)萬(wàn)家，位于西鄉(xiāng)的天虹購(gòu)物中心也即將開(kāi)業(yè)，一關(guān)之隔的南山區(qū)還有前海天虹、南山天虹。記者從深圳天虹商場(chǎng)相關(guān)負(fù)責(zé)人處了解到，中秋節(jié)馬上到了，深圳各大天虹都在舉行優(yōu)惠活動(dòng)吸引客流，寶安的幾家天虹也不例外。創(chuàng)業(yè)天虹地理位置優(yōu)越，位于周邊高檔樓盤(pán)密集的寶安中心區(qū)。記者看到，周末商場(chǎng)內(nèi)客流很大，很多市民搭乘地鐵前來(lái)消費(fèi)。

　　家住南山的鄧先生說(shuō)，南山雖然和寶安交界，但南山的商業(yè)太發(fā)達(dá)了，即便是距離海雅繽紛城近也很少考慮到來(lái)寶安購(gòu)物。鄧先生說(shuō)，以南山區(qū)政府為中心，周邊有很多知名度大、配套齊全的購(gòu)物中心，居民可選擇去南山書(shū)城、海岸城、保利劇院、茂業(yè)百貨、海雅百貨等地方購(gòu)物。反觀海雅繽紛城，旁邊就是城中村，沒(méi)有公園，沒(méi)有地鐵，交通不太便利，較難滿(mǎn)足消費(fèi)者綜合需求。

　　2 傳統(tǒng)百貨轉(zhuǎn)型購(gòu)物中心急需差異化

　　在寶安區(qū)政府對(duì)面，7.81萬(wàn)平方米的大前海片區(qū)熱門(mén)地塊被某大開(kāi)發(fā)商以18.8億元的拍賣(mài)底價(jià)拿下，宣稱(chēng)要打造“深圳有史以來(lái)最大的MALL”。該地塊目前已全面動(dòng)工，預(yù)計(jì)全部建成后，總規(guī)模將超東京六本木新城、華潤(rùn)萬(wàn)象城，商業(yè)面積相當(dāng)于兩個(gè)COCOPARK。

　　據(jù)投資方介紹，未來(lái)將引入大量國(guó)際一線(xiàn)品牌服裝、頂級(jí)影院、著名餐飲等眾多業(yè)態(tài)，從而徹底改變前海以及寶安中心區(qū)居民的購(gòu)物休閑模式，并成為深圳西部最大的高端人流聚集地。有投資專(zhuān)家分析指出，這個(gè)MALL全面建成后，有可能成為前海80萬(wàn)高端金領(lǐng)人群購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、商務(wù)會(huì)談的目的地，將成為海雅繽紛城最強(qiáng)勁的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手之一。

　　記者了解到，除了海雅繽紛城從傳統(tǒng)百貨向購(gòu)物中心轉(zhuǎn)型外，天虹也在試水轉(zhuǎn)型。即將開(kāi)業(yè)的西鄉(xiāng)天虹購(gòu)物中心同海雅繽紛城有些類(lèi)似，以天虹百貨為主力店，超市為次主力店，設(shè)置特色餐飲區(qū)，聚集全球美食、星級(jí)電影院、兒童游樂(lè)中心等。

　　有商業(yè)地產(chǎn)專(zhuān)家分析，寶安區(qū)購(gòu)物中心扎堆，競(jìng)爭(zhēng)非常激烈，加上商品同質(zhì)化現(xiàn)象比較嚴(yán)重，傳統(tǒng)百貨轉(zhuǎn)型購(gòu)物中心如沒(méi)有更多的差異化，挑戰(zhàn)很大。

　　3 招商資源將更加稀缺

　　據(jù)了解，今年年內(nèi)深圳還將有歡樂(lè)海岸購(gòu)物中心、萬(wàn)科廣場(chǎng)、沙井京基百納廣場(chǎng)及皇廷IAMALL等6座大型購(gòu)物中心開(kāi)業(yè)，其中超過(guò)70%集中在寶安區(qū)和龍崗區(qū)。

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　　有市場(chǎng)分析人士表示，未來(lái)綜合體競(jìng)爭(zhēng)會(huì)愈演愈烈，同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)的現(xiàn)象也會(huì)越來(lái)越多，將使得招商資源變得更加稀缺。隨著商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)高峰到來(lái)，地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商將面臨巨大的競(jìng)爭(zhēng)壓力，傳說(shuō)中的泡沫雖然很難說(shuō)何時(shí)顯現(xiàn)，但招商難度加大已成為擺在各類(lèi)購(gòu)物中心面前的棘手問(wèn)題。

　　4 聲音 海雅繽紛城設(shè)施20年內(nèi)不會(huì)落后

　　昨天下午，海雅集團(tuán)董事長(zhǎng)助理張春琛來(lái)到深圳晚報(bào)社，就本報(bào)記者的報(bào)道作出回應(yīng)。他表示，海雅繽紛城是全國(guó)首家文化和商業(yè)結(jié)合的城市綜合體，其定位是創(chuàng)新的，是集服務(wù)與休閑娛樂(lè)、美食體驗(yàn)和購(gòu)物于一體的親民性城市綜合體。自正式開(kāi)業(yè)以來(lái)，日均客單突破10萬(wàn)人次。他相信，在未來(lái)的城市綜合體競(jìng)爭(zhēng)當(dāng)中，只有創(chuàng)新才會(huì)大有市場(chǎng)。

　　“只有創(chuàng)新才有出路。”張春琛介紹，為避免同質(zhì)化，海雅繽紛城力圖將便捷、休閑、娛樂(lè)、美食、購(gòu)物集于一身，用其全方位的功能性來(lái)帶給廣大市民綜合性的體驗(yàn)。

　　據(jù)了解，為了打造文化與商業(yè)結(jié)合的綜合體，海雅投資建設(shè)了海雅大劇院，每天都有系列演出。為宣傳文化、商業(yè)相結(jié)合的購(gòu)物廣場(chǎng)特色，開(kāi)業(yè)初期門(mén)票有很大的優(yōu)惠。但是由于行銷(xiāo)推廣的不到位，市民一時(shí)半會(huì)還不能接受這樣的形式。不過(guò)海雅方面表示“會(huì)長(zhǎng)期堅(jiān)持做下去”。

　　張春琛說(shuō)，之前報(bào)道的70余家空鋪中已有50余家引進(jìn)了商家，目前處在裝修階段。剩下的十余家空鋪是海雅為吸引國(guó)際大牌駐足而特意留下的店面。在海雅看來(lái)，寧缺毋濫是對(duì)消費(fèi)者的負(fù)責(zé)，也是對(duì)自身品牌的保護(hù)。根據(jù)海雅繽紛城租金統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，其租金要高過(guò)同行業(yè)三成。

　　張春琛表示， 海雅繽紛城的定位就是高端的，其設(shè)施在5年內(nèi)絕對(duì)領(lǐng)先深圳其他購(gòu)物中心，并且在20年內(nèi)不會(huì)落后，能創(chuàng)建深圳購(gòu)物中心業(yè)態(tài)的一個(gè)新模式，滿(mǎn)足市民的不同需求。

　　5 觀點(diǎn) 網(wǎng)絡(luò)消費(fèi)影響很大

　　綜合發(fā)展研究院(深圳)旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁認(rèn)為，一個(gè)購(gòu)物中心成功與否，地理位置是一方面，招商計(jì)劃也是關(guān)鍵。比如，中心計(jì)劃招商100家，最后只有50家，那么對(duì)于整個(gè)中心的運(yùn)營(yíng)就會(huì)造成很大的影響。新開(kāi)商城有可能需要一個(gè)過(guò)渡期，大型購(gòu)物中心首先得從消費(fèi)者的需求出發(fā)，比如消費(fèi)支出、客流量大小，店面數(shù)量可多可少，面積可大可小，最重要的還是消費(fèi)者的認(rèn)同與政府相關(guān)部門(mén)的支持。

　　其次從購(gòu)物中心的結(jié)構(gòu)出發(fā)，招商基礎(chǔ)很重要。一個(gè)完善的購(gòu)物中心要有獨(dú)特的文化，要多元化發(fā)展，不僅是購(gòu)物的場(chǎng)所，也是值得逗留和閑逛的地方。

　　宋丁表示，城市的商業(yè)建設(shè)代表著城市的發(fā)展，雖然城市更新也是有必要的，但是商業(yè)布局不能重復(fù)，況且現(xiàn)在的網(wǎng)絡(luò)消費(fèi)對(duì)市場(chǎng)也有很大的影響。購(gòu)物中心的建設(shè)要與網(wǎng)絡(luò)商業(yè)形成互補(bǔ)，才能提高發(fā)展。

　　有業(yè)內(nèi)人士提出，海雅作為寶安區(qū)目前最大的消費(fèi)商城，開(kāi)業(yè)遇到的情況是不是就標(biāo)志著深圳的購(gòu)物中心發(fā)展出現(xiàn)拐點(diǎn)呢?深圳大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院當(dāng)代金融研究所所長(zhǎng)國(guó)世平表示，有可能出現(xiàn)拐點(diǎn)，畢竟深圳商業(yè)城太多了，現(xiàn)在已經(jīng)處于飽和狀態(tài)了，不能動(dòng)不動(dòng)就開(kāi)。而且現(xiàn)在網(wǎng)絡(luò)化的商業(yè)結(jié)構(gòu)，對(duì)于實(shí)體店來(lái)說(shuō)無(wú)疑是較大的沖擊，商家在投資商城時(shí)需要謹(jǐn)慎。

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　　海雅繽紛城，這個(gè)號(hào)稱(chēng)深圳最大的城市綜合體從建成起一直備受關(guān)注：9月13日，試營(yíng)業(yè)半年后海雅繽紛城如同害羞的新娘，終于揭開(kāi)蓋頭宣布“盛大開(kāi)業(yè)”。但昨日記者探訪(fǎng)發(fā)現(xiàn)，商場(chǎng)內(nèi)一線(xiàn)品牌商品難覓蹤影，大約有70家商鋪空置，無(wú)論是超市還是大劇場(chǎng)均客流稀少……

　　商鋪：客流稀少 導(dǎo)購(gòu)員門(mén)前玩自拍

　　9月13日，備受消費(fèi)者關(guān)注的海雅繽紛城正式開(kāi)業(yè)，服裝美食折扣誘人，并請(qǐng)來(lái)港臺(tái)明星助陣，營(yíng)造出異?；鸨拈_(kāi)業(yè)場(chǎng)面。昨日是海雅繽紛城開(kāi)業(yè)的第三天，折扣活動(dòng)持續(xù)上演。

　　昨日上午11時(shí)，記者來(lái)到海雅繽紛城實(shí)地走訪(fǎng)發(fā)現(xiàn)，實(shí)際情況并非其對(duì)外宣傳一樣火爆。商鋪客流稀少、多家店鋪未有商家入駐，自營(yíng)店運(yùn)營(yíng)情況不容樂(lè)觀。在海雅繽紛城南門(mén)，大門(mén)被碩大的舞臺(tái)擋住，晚上港臺(tái)明星將在這里登臺(tái)表演為商場(chǎng)開(kāi)業(yè)助興。從南門(mén)一走進(jìn)商場(chǎng)，首先映入眼簾的就是一個(gè)沒(méi)有商家進(jìn)駐的商鋪。號(hào)稱(chēng)盛大開(kāi)業(yè)，卻開(kāi)門(mén)就是空鋪，走進(jìn)商場(chǎng)內(nèi)發(fā)現(xiàn)，這種現(xiàn)象非常普遍。

　　記者在商場(chǎng)一樓粗略數(shù)了一下，發(fā)現(xiàn)有近60家商鋪未開(kāi)店門(mén)，商鋪門(mén)外大多以品牌宣傳畫(huà)為主。一通道兩邊22個(gè)商鋪就空置18個(gè)，只有4家商鋪開(kāi)業(yè)。記者注意到，10分鐘內(nèi)4家店鋪不超過(guò)5人進(jìn)出。在一個(gè)近百平方米的品牌店內(nèi)，只有一個(gè)導(dǎo)購(gòu)員在看店，長(zhǎng)時(shí)間沒(méi)顧客，導(dǎo)購(gòu)員也閑得發(fā)慌，竟拿出手機(jī)來(lái)站在鮮花前拍照。“閑得無(wú)聊，自己玩玩唄。”導(dǎo)購(gòu)員表示，此店開(kāi)業(yè)不久，顧客不多;雖說(shuō)非常清閑，但銷(xiāo)售情況不樂(lè)觀會(huì)直接影響業(yè)務(wù)量，不容易完成公司規(guī)定的任務(wù)。

　　海雅繽紛城到底有多少家商鋪空置?記者上下將商場(chǎng)逛了一遍，其中一樓約有60家商鋪空置，二樓約有10家商鋪空置，四樓約有2家商鋪空置;號(hào)稱(chēng)“盛大開(kāi)業(yè)”，卻有約70家商鋪空置，未免讓人覺(jué)得這個(gè)“盛大”說(shuō)法有些夸大。

　　商場(chǎng)內(nèi)除了個(gè)別商鋪正在裝修，多數(shù)商鋪空置無(wú)人問(wèn)津。記者在一樓東門(mén)門(mén)口隨手推開(kāi)一間空置商鋪，黑漆漆的商鋪內(nèi)堆放著一次性餐盒和裝潢材料的外包裝以及建筑廢料，連地板都沒(méi)有鋪。商場(chǎng)內(nèi)有很多家長(zhǎng)帶著小孩納涼，空置商鋪連門(mén)都沒(méi)有上鎖，如果孩子無(wú)意間闖入很可能會(huì)被嚇一大跳。

　　海雅大劇院：冷冷清清 賤賣(mài)門(mén)票仍少人光顧

　　為了轉(zhuǎn)型升級(jí)，海雅繽紛城從傳統(tǒng)百貨向多元化商業(yè)模式轉(zhuǎn)型跳躍式發(fā)展。相比深圳其他大型購(gòu)物中心，海雅繽紛城最大的不同是，大面積自營(yíng)自建主力店。海雅繽紛城內(nèi)的海雅宴會(huì)廳、海雅大劇院、海雅百貨、百易特超市都是自己打理，但記者在這些自營(yíng)自建的主力店，發(fā)現(xiàn)店內(nèi)普遍人流量偏少，品牌知名度認(rèn)可度偏低。