截至日前，上海共計10個商業(yè)地產(chǎn)項目開盤，環(huán)比上漲1倍，同比大漲233.33%。其中，寫字樓(含商住)開盤項目7個，環(huán)比漲75%的同時，同比上漲250%;商鋪方面，在8月預開2盤的情況下，實開3盤，同環(huán)比均上漲200%。

　　面對我國近年來愈演愈烈的購物中心“大躍進”，權威部門給出了一個驚人數(shù)字。近日，中國連鎖經(jīng)營協(xié)會會長郭戈平表示，預計中國購物中心在2015年將達到4000家。4000家是怎樣的規(guī)模?按照我國323個地級市計算，平均每個地級市將出現(xiàn)12家以上購物中心，購物中心數(shù)量已經(jīng)嚴重超出城市商業(yè)所能支撐。

　　一方面，購物中心不斷入市，總量過剩，一些新誕生的購物中心招商成難題，而另一方面，核心商圈的商業(yè)物業(yè)卻供不應求，租金高居不下，甚至如星巴克這樣的優(yōu)秀連鎖企業(yè)都難以承受。在供需矛盾的背后，凸顯出我國商業(yè)地產(chǎn)的結構性失衡。

　　過度開發(fā)推高空置率

　　“鞏義市在建的購物中心有四座，面積均在10萬平方米以上，再加上原有的50多萬平方米商業(yè)綜合體，鞏義市購物中心面積將達到100萬平方米，再加上其他一些臨街商鋪面積，鞏義市人均商業(yè)面積將超過兩平方米。這是一個可怕的數(shù)字。”河南金好來超市董事長吳金宏表示。

　　人均商業(yè)面積是計算一個城市商業(yè)與人口相匹配的指標，按照國際慣例，人均商業(yè)面積在1.2平方米為宜。金好來超市所在的鞏義市是河南鄭州市下屬的一個縣級市。即便是這樣的一座城市，人均商業(yè)面積已經(jīng)大大超出一個發(fā)達城市所需要的商業(yè)面積，我國購物中心大躍進式的擴張可見一斑。

　　世聯(lián)地產(chǎn)[微博](12.76, 0.44, 3.57%)數(shù)據(jù)監(jiān)測顯示，中國7大城市未來5年購物中心面積將至少翻一番，達到8700萬平方米，其中，武漢、重慶、成都將增加至少1.5倍。而北京、上海的絕對值均超過1400萬平方米。

　　商業(yè)地產(chǎn)的過度開發(fā)，增加了空置率的風險。數(shù)據(jù)顯示，2012年，中國大城市的購物中心整體空置率上升。二線城市的平均空置率為10.5%，高于2011年的10.2%，而在一線城市，空置率從2011年的7.9%增加至現(xiàn)在的8 .4%。

　　“行業(yè)不景氣，零售商對未來的不確定性，導致其開店速度放緩，擴張趨于保守。這一局面進一步加劇了商鋪空置率。”中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟秘書長王永平表示。

　　有效供應不足，無效供應過剩

　　一方面，我國購物中心出現(xiàn)總量過?，F(xiàn)象，空置率高居不下，致使新誕生的購物中心存在招商困難的局面。另一方面，核心商圈物業(yè)供不應求，租金高企，很多優(yōu)秀的連鎖企業(yè)被迫撤離。

　　就在不久前，本報獨家報道了內地首家星巴克因為租金高企而被迫撤離國貿(mào)一期的消息。記者了解到，不光是北京國貿(mào)這樣一線城市的黃金地段，甚至北京次商業(yè)中心的核心商圈以及二三線城市的成熟商圈都出現(xiàn)商戶因租金過高而被迫撤離的現(xiàn)象。

　　就北京市而言，開發(fā)人員所看好的商鋪位置，平均租金已經(jīng)超過了10元/天/平方米。“我們都是給房東打工。近年來，餐飲業(yè)利潤持續(xù)下滑，如今已經(jīng)不到10%。而租金的上漲是其利潤下滑一大主要因素。從房租占銷售額的比例來看，這一數(shù)字不斷上升。在以前，房租只占到銷售額6%～7%的樣子，如今新開門店普遍到了15%。”上述開發(fā)人員表示。

　　在上述供求矛盾的背后，則凸顯出我國商業(yè)地產(chǎn)的結構性失衡。“我國購物中心總量雖然過剩，但同時也要注意到，一些選址良好，運營能力強，運作較好的購物中心還是比較稀缺的?？梢哉f，‘有效供應不足，無效供應過剩’是我國購物中心面臨的現(xiàn)狀。”中國社區(qū)商業(yè)工作委員會副秘書長杜鴻表示。

　　“目前擁入商業(yè)地產(chǎn)領域的有這樣幾種類型，一種是傳統(tǒng)商業(yè)企業(yè)進入商業(yè)地產(chǎn)，具有代表性的有華潤萬家、萬達集團、紅星美凱龍等;另一種是資本主導的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)，如凱德置地;最后一種是由其他行業(yè)轉型而來，之前沒有任何商業(yè)運營經(jīng)驗的企業(yè)。”杜鴻表示。

　　在杜鴻看來，對于第一種類型而言，由于企業(yè)有自己的商業(yè)品牌，在招商運營方面有經(jīng)驗，可以培育出好的購物中心項目;第二種企業(yè)由于有較強大的資本支持，有“折騰”的空間，也可以做好一個項目;而第三種情況則往往缺乏團隊、缺乏經(jīng)驗同時又缺乏長期性投入的計劃，“無效供應過剩”正是這類企業(yè)造成的。

　　擴張出現(xiàn)兩極分化

　　吳金宏反映的情況亦說明這個問題。“鞏義在建的幾個購物中心，從選址上來看，均在城鄉(xiāng)結合部，地段不是非常好。從購物中心老板的背景來看，有從事家具批發(fā)的，有從事肉制品生意的，總之，在之前并沒有運作購物中心的經(jīng)驗。”吳金宏告訴記者。

　　一位餐飲業(yè)選址人士切身感受到這種“有效供應不足，無效供應過剩”帶來變化。“在雙方的合作中，物業(yè)方是甲方，往往處于強勢的位置。而隨著近幾年購物中心的快速發(fā)展，我們品牌方地位開始上升，盡管是乙方，但選擇的余地要高很多。”上述人士表示，“在以前，開店數(shù)和待選擇的物業(yè)基本上是一比一的比例，而現(xiàn)在開一個店，往往三個以上的購物中心爭著要你”。

　　“在商業(yè)地產(chǎn)總量過剩，結構性失衡的情況下，未來可能出現(xiàn)‘兩極分化’的局面。”王永平告訴記者。

　　“一方面，如華潤、凱德置地、萬達這樣的房地產(chǎn)巨頭會越做越大，行業(yè)集中度加劇;另一方面，一些對市場判斷不足，缺乏雄厚資金和商業(yè)運營經(jīng)驗的開發(fā)商，日子會越來越難過。出現(xiàn)招商困難，經(jīng)營難以為繼的多屬于后者。”王永平說。