“去年冬末拿皮草，價(jià)格就比剛?cè)攵瑫r(shí)翻了一番。”一名服裝銷售終端老板嚴(yán)冬告訴第一記者。幾年以來(lái)皮革服裝銷量、價(jià)格雙升，熱度頗高的皮草市場(chǎng)也推升了皮草專業(yè)市場(chǎng)海寧皮城，在站穩(wěn)本埠腳跟的同時(shí)，海寧皮城正在積極尋求異地?cái)U(kuò)張。

　　根據(jù)公司一季報(bào)，一季度末社?；鸫蠓龀至嗽摴?，其中全國(guó)社保基金117組合和全國(guó)社會(huì)保障基金理事會(huì)分別持有公司股份2.6%和2.48%，分別位于公司十大流通股股東的第三位和第四位。

　　皮草市場(chǎng)持續(xù)升溫

　　“近幾年顧客對(duì)皮草的需求在不斷上升，所以皮草服裝年年都在漲價(jià)。”嚴(yán)冬告訴記者。

　　據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，從2008年到2012年，皮革服裝內(nèi)銷由3421萬(wàn)件增長(zhǎng)到4575萬(wàn)件。2008年到2012年的同比增長(zhǎng)率為49%、9%、18%、-6%和11%。同期皮衣和毛皮服裝產(chǎn)值同比增長(zhǎng)率依次為12.7%、6.5%、25%、12.5%和22.8%。

　　據(jù)中國(guó)皮革業(yè)協(xié)會(huì)最新的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2012年1~12月份，我國(guó)皮革服裝行業(yè)的累計(jì)工業(yè)總產(chǎn)值為 622.35 億元，同比增長(zhǎng) 17.61%;毛皮服裝行業(yè)的工業(yè)總產(chǎn)值為 221.58 億元，同比增長(zhǎng) 23.03%。保守按 40%的銷售毛利率計(jì)算，則我國(guó)皮革行業(yè)市場(chǎng)空間約 1200 億元，且行業(yè)未來(lái)有望保持年均 15%的增速。

　　其實(shí)，海寧皮城并不直接從事皮草服裝銷售，而是主要從事“海寧中國(guó)皮革城”市場(chǎng)商鋪及配套物業(yè)的銷售、租賃。海寧皮城是全國(guó)最大的皮革專業(yè)市場(chǎng)，商品交易額位居全國(guó)皮革專業(yè)市場(chǎng)第二，是華東地區(qū)最大的箱包交易區(qū)，市場(chǎng)內(nèi)的革皮服裝交易輻射全國(guó)和海外市場(chǎng)。

　　據(jù)公司2012年年報(bào)，海寧皮城最主要的利潤(rùn)構(gòu)成來(lái)自于商鋪及配套物業(yè)租賃和銷售，利潤(rùn)占比82.53%。

　　財(cái)報(bào)顯示，公司近五年業(yè)績(jī)都實(shí)現(xiàn)了平穩(wěn)增長(zhǎng)。公司凈利潤(rùn)從2008年的0.85億元一路攀升到2012年的7.05億元，主營(yíng)業(yè)務(wù)收入從2008年的6.46億元一路攀升至2012年的22.62億元。公司實(shí)現(xiàn)了近三年來(lái)營(yíng)業(yè)收入同比增長(zhǎng)，同時(shí)近五年來(lái)凈利潤(rùn)穩(wěn)步上升。近五年來(lái)，海寧皮城凈利潤(rùn)同比增長(zhǎng)率為4.61%、15.04%、157.68%、110.07%和33.69%，營(yíng)業(yè)收入同比增長(zhǎng)率則分別為-0.23%、-13.35%、82.23%、82.03%和21.82%。

　　今年一季度，公司實(shí)現(xiàn)主營(yíng)收入5.95億元，比上年同期增長(zhǎng)51.39%，實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)1.98億元(基本每股收益0.35元)，比上年同期增長(zhǎng)88.47%。據(jù)公司發(fā)布的中報(bào)業(yè)績(jī)預(yù)報(bào)，2013年上半年公司凈利潤(rùn)區(qū)間為56558.46萬(wàn)元到65488.74萬(wàn)元，增幅為90%到120%。公司稱：“由于毛利率較高的商鋪以及配套物業(yè)租賃收入穩(wěn)步增長(zhǎng)，使得公司的盈利能力增強(qiáng)。”

　　據(jù)wind數(shù)據(jù)，目前共有16家機(jī)構(gòu)對(duì)海寧皮城2013年度業(yè)績(jī)作出預(yù)測(cè)，平均預(yù)測(cè)凈利潤(rùn)為10.04億元,平均預(yù)測(cè)攤薄每股收益為1.7926元(最高2.0107元，最低1.5464元)，平均預(yù)測(cè)增幅為42.48%。

　　其實(shí)，對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)近年業(yè)內(nèi)最擔(dān)憂的就是其嚴(yán)重受到電商擠壓。而海寧皮城的業(yè)績(jī)?cè)诮鼛啄瓴⑽闯霈F(xiàn)下滑之勢(shì)。

　　中投證券分析師樊俊豪在其報(bào)告中指出：“皮衣屬于非標(biāo)準(zhǔn)化(受制于皮的不一樣)、單價(jià)貴(1500元以上)、客戶體驗(yàn)要求高(穿了才知道)類產(chǎn)品，且海寧皮城能做到正品價(jià)廉、款式豐富，因此零售板塊里‘談虎色變’的電商，對(duì)公司的沖擊較為有限。”

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　　異地?cái)U(kuò)張步伐加快

　　目前，海寧皮城收入的增長(zhǎng)很大程度上來(lái)自于商鋪?zhàn)饨鸬纳蠞q。

　　“租金收入快速增長(zhǎng)帶動(dòng)毛利率大幅提升是一季度業(yè)績(jī)超預(yù)期的關(guān)鍵。”中信證券分析師趙雪芹在其報(bào)告中如此評(píng)價(jià)公司一季度業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)超預(yù)期。

　　2013年一季度海寧皮城租賃收入(含綜合管理費(fèi))同比增長(zhǎng)75%，商鋪出售及住宅地產(chǎn)結(jié)算與去年同期持平。

　　趙雪芹指出：“租金占比提升帶動(dòng)綜合毛利率升高8個(gè)百分點(diǎn)至67%。凈利潤(rùn)、年化凈資產(chǎn)收益率分別提升6.7、8.8個(gè)百分點(diǎn)，至34.1%、26.3%，盈利能力大幅超越同行。”

　　不過(guò)，在海寧大本營(yíng)穩(wěn)住之后，公司的下一步戰(zhàn)略是異地?cái)U(kuò)張。

　　實(shí)際上，海寧皮城雖然是全國(guó)最大的皮革市場(chǎng)，但其市占率仍然在15%以下。“成都市場(chǎng)開(kāi)業(yè)當(dāng)年實(shí)現(xiàn)繁榮，未來(lái)全國(guó)擴(kuò)張料將提速，未來(lái)三年均落地2～3個(gè)新市場(chǎng)，至2015年市場(chǎng)套內(nèi)面積達(dá)95萬(wàn)平方米，相比2012年的45萬(wàn)平方米增長(zhǎng) 110%。預(yù)計(jì)2015年市占率提高至20%，未來(lái)5～10年提升至30%以上，強(qiáng)招商議租能力助公司業(yè)績(jī)與擴(kuò)張同步高成長(zhǎng)。”趙雪芹在其報(bào)告中指出。

　　公司自2010年開(kāi)始真正意義上的全國(guó)擴(kuò)張步伐，已經(jīng)開(kāi)業(yè)的異地項(xiàng)目有江蘇沭陽(yáng)(2006 年)、遼寧佟二堡(2010年)、河南新鄉(xiāng)(2011年)、四川成都(2012年)、湖北武漢(2013年)等地，已經(jīng)動(dòng)工的項(xiàng)目有北京、哈爾濱，儲(chǔ)備的項(xiàng)目還有西安、烏魯木齊、呼和浩特以及山東等地。

　　按照這些項(xiàng)目的修建周期，樊俊豪預(yù)測(cè)指出：“公司異地儲(chǔ)備項(xiàng)目較多，5年內(nèi)不用擔(dān)心外延擴(kuò)張的天花板。”

　　2013年：斜橋加工區(qū)項(xiàng)目將開(kāi)業(yè)，武漢項(xiàng)目開(kāi)始貢獻(xiàn)收入;2014年：哈爾濱市場(chǎng)、北京市場(chǎng)、佟二堡三期預(yù)計(jì)開(kāi)業(yè);2015年：成都二期、海寧六期預(yù)計(jì)開(kāi)業(yè)。

　　另外，公司目前還有多個(gè)異地項(xiàng)目在談(如西安、烏魯木齊、呼和浩特、山東等地)。

　　新建商場(chǎng)的租金提升比本埠提升更快。2012年本埠市場(chǎng)客流增長(zhǎng)15.1%，而成都/佟二堡一期客流增長(zhǎng)達(dá)到55.6%。趙雪芹預(yù)計(jì)本埠2013年6月穩(wěn)健提租約5%;成都/佟二堡一期市場(chǎng)分別提租30%、20%。