上海商場觀察：有人歡喜有人愁 好綜合體仍缺乏

　　在宏觀調(diào)控一再掐住住宅市場的咽喉，導(dǎo)致樓市持續(xù)低迷之時，許多開發(fā)商以及投資者都重新把目光投向了商業(yè)地產(chǎn)。隨著萬科、金地等傳統(tǒng)從事住宅地產(chǎn)的開發(fā)商打響了進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)的號角，新一輪商業(yè)地產(chǎn)的角逐正在拉開。

　　然而，和住宅地產(chǎn)完全不同的商業(yè)地產(chǎn)，真的有那么好把控嗎?就拿商場來說，最近一段時間，記者隨機(jī)調(diào)查了上海部分大型的商場，足跡遍布黃浦、徐匯、楊浦、閘北等上海市中心核心地段，但結(jié)果顯示幾家歡喜幾家愁，一個客流旺盛的好商場有許多因素組成，而對上海這樣一個國際化的大都市來說，好的綜合體仍然欠缺。

　　商場和商場之間的差距很大

　　記者此次調(diào)查了港匯廣場、星游城、騰飛大廈、五角場萬達(dá)廣場、百聯(lián)又一城、中山公園龍之夢、嘉杰國際廣場、無限度廣場、金橋國際商業(yè)廣場、大寧國際商業(yè)廣場、大悅城、118廣場等12家商場，分布于徐匯、楊浦、長寧、虹口、浦東、閘北、黃浦等市中心區(qū)域，發(fā)覺這些特色不同的商場，形成的氣氛和人氣也不盡相同，可謂幾家歡喜幾家愁。

　　港匯廣場、五角場萬達(dá)廣場、中山公園龍之夢可謂是其中的第一梯隊(duì)，據(jù)記者觀察，不論是工作日還是雙休日，客流都比較穩(wěn)定，生意興隆。雙休日這些商場一分鐘內(nèi)單個入口的流量就可以達(dá)到百人，且無論是餐飲、百貨還是影院等娛樂設(shè)施，都人滿為患。這些商場幾乎都已經(jīng)成為了區(qū)域內(nèi)的地標(biāo)項(xiàng)目，而且都具有軌道交通、自駕便利的優(yōu)勢，幾乎吸引了各個層次各類顧客。

　　大悅城、嘉杰國際廣場、無限度廣場、大寧國際商業(yè)廣場這類商場相對來說就要比之前一個梯隊(duì)的客流少了許多，基本上一分鐘單個入口的人流量在30到50人之間，商場內(nèi)相對來說人并不多，客流向餐飲集中，商場內(nèi)一些就餐往往需要排長隊(duì)，但時尚購物方面的客流明顯要少于港匯、龍之夢等商場，來往消費(fèi)的顧客很多也以周邊居民為主。

　　而星游城、騰飛大廈、118廣場這類的商場人煙則更為稀少，幾乎以周邊上班的白領(lǐng)以及居民為主，而且由于業(yè)態(tài)比較單薄，尚不能稱為綜合體，因此吸引的消費(fèi)者很有限，而單一百貨形態(tài)的商場目前已經(jīng)難以吸引到消費(fèi)者了，所以這些商場即便是在雙休日，也很少人問津，一分鐘單個入口進(jìn)入商場的人數(shù)基本在個位數(shù)左右。

　　就對這12個商場來說，由于他們所處的位置不同、交通條件不同、定位不同、業(yè)態(tài)不同、運(yùn)營方式不同，導(dǎo)致最終形成的商業(yè)氛圍也不同，商場和商場的差距較大，但目前上海港匯、五角場萬達(dá)、龍之夢這類地標(biāo)性有口皆碑的綜合體，其實(shí)并不多。

　　上海仍缺乏好的綜合體

　　大大小小的商場這么多，開發(fā)商又紛紛開始涌向商業(yè)地產(chǎn)，這是不是意味著上海今后商場會過量呢?一些經(jīng)營情況不善的商場存在是否多余?

　　對此，一位業(yè)內(nèi)人士向記者表示，目前上海的商場雖然多，在建的商場也很多，但是真正好的綜合體并不多。

　　“決定一個商場是否合格，要素太多了，地理位置、運(yùn)營、推廣等等都會對商場產(chǎn)生重要的影響。”該業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，目前上海的商場并不是存在泡沫，只是說粗制濫造的產(chǎn)品太多，上海仍然需要等待一些好的綜合體的誕生，提高上海人的消費(fèi)環(huán)境。

　　以五角場萬達(dá)和百聯(lián)又一城為例，兩者在地理位置上的條件幾乎是一樣的，但萬達(dá)的“生意”明顯要比百聯(lián)又一城好很多，這是為什么呢?“百聯(lián)擅長的是傳統(tǒng)的百貨，在將傳統(tǒng)的百貨轉(zhuǎn)向綜合體的時候，還沒有充分的轉(zhuǎn)換好。”實(shí)際上，現(xiàn)在的消費(fèi)者已經(jīng)習(xí)慣了餐飲、娛樂、購物一體化的綜合體商場，單一的百貨早就過時，而百聯(lián)在招商、運(yùn)營方面的傳統(tǒng)的思路顯然不及在商業(yè)地產(chǎn)尤其是商場方面摸爬滾打了數(shù)十年的萬達(dá)。

　　普通的消費(fèi)者對于一站式的綜合體顯然也是有要求的，記者曾經(jīng)過問一個朋友，怎樣的商場更能吸引你去?她回答說，要有電影院、要有湯姆熊。顯然能夠在一個商場中消耗一整天已經(jīng)成為了現(xiàn)在年輕人購物逛街的新理念。

　　今后，上海必然還有許多的綜合體將拔地而起，但是這些綜合體能否真正達(dá)到綜合體的要求，從而滿足消費(fèi)者的需要，真正帶動上海人民的消費(fèi)，成為區(qū)域內(nèi)的地標(biāo)商場呢?

　　上海商場觀察：怎樣的商場吸引人?

　　就在開發(fā)商們大舉進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)的時候，業(yè)內(nèi)卻有一絲擔(dān)憂，上海的商業(yè)地產(chǎn)是否也已經(jīng)存在了泡沫，上海的商場是否過量了?

　　但記者調(diào)查后發(fā)現(xiàn)，上海好的商場仍然匱乏，消費(fèi)者找不到合適方便的消費(fèi)場所。要知道，一個好的商場對整個區(qū)域發(fā)展，對一個城市來說，都是極其重要的，那么現(xiàn)今，怎樣的商場才能吸引消費(fèi)者的駐足呢?根據(jù)記者的初步觀察，好的商場一般具備以下幾點(diǎn)素質(zhì)：四通八達(dá)的地理位置、餐飲娛樂百貨一條龍的業(yè)態(tài)以及好的運(yùn)營團(tuán)隊(duì)。

　　地段地段還是地段

　　在行業(yè)內(nèi)，大家都在傳頌李嘉誠曾經(jīng)說過的一句經(jīng)典的話，那就是：地段，地段，還是地段。

　　對開發(fā)商而言，土地是最重要的，地段的好壞決定了將來你的房子能賣多少錢。而對商業(yè)地產(chǎn)來說，更是如此，只有四通八達(dá)的交通才能促使消費(fèi)者前往你的商場進(jìn)行消費(fèi)。

　　在記者的調(diào)查中，地段占有優(yōu)勢的項(xiàng)目往往最為火爆，尤其是直接地鐵上蓋且多條軌交換乘的商場，優(yōu)勢明顯。港匯廣場擁有軌道交通1號線和9號線，中山公園龍之夢擁有2號線、3號線和4號線，每天往來大量的地鐵客流就能為商場帶來很多過路的客源，而且也吸引了不少年輕人以這些商場為據(jù)點(diǎn)進(jìn)行活動。

　　另外，地段的內(nèi)涵還包括區(qū)域附近是否有足夠的消費(fèi)人口去支撐。“正大廣場那么爛，生意不是照樣很好，因?yàn)殛懠易爝@邊沒有其他選擇啊。”某陸家嘴上班的白領(lǐng)跟記者如此抱怨道，他說，現(xiàn)在IFC(國金中心)開幕后，總算多了一個去處了?？梢娫陉懠易旖鹑谥行模瑢懽謽窃萍?，每天上下班的白領(lǐng)那么多，好的綜合體卻一直欠缺。

　　餐飲娛樂拉動消費(fèi)

　　在此次的調(diào)查中，我們發(fā)現(xiàn)一個有趣的現(xiàn)象，就是有的商場雖然中庭或者百貨區(qū)人流平平，但是許多餐廳門口卻人滿為患，常常要排上1、2個小時的隊(duì)才能吃到晚飯，像大悅城、無限度廣場等正是如此。{page_break}

　　“餐飲、影院、大型超市等就是用來吸引客流的。”某業(yè)內(nèi)人士告訴記者，只有先把人氣帶動起來了，才有人會順路逛逛百貨，買買衣服。“以萬達(dá)為例，他們苦心經(jīng)營商業(yè)地產(chǎn)多年，如今已經(jīng)發(fā)展處自己的2、3代業(yè)態(tài)，擁有萬千百貨、萬達(dá)院線這樣的自主品牌，當(dāng)他們造一個新的商場，萬千百貨和萬達(dá)院線率先進(jìn)駐，其他一些小品牌也就會跟著進(jìn)駐了。”

　　而綜合體的概念也越來越得到開發(fā)商的認(rèn)可，開始紛紛打造一站式的購物商場，shopping mall的概念如今早已經(jīng)深入了消費(fèi)的心。

　　運(yùn)營是一門藝術(shù)

　　除此以外，一個好的商場的運(yùn)營也很重要，但這就涉及到一個商場開發(fā)商的經(jīng)驗(yàn)和內(nèi)在的東西，有一些說不清道不明。

　　中山公園龍之夢原本可謂是行業(yè)內(nèi)一個負(fù)面的教材，建成之初幾乎門可羅雀，即使位于地鐵上蓋，有3條軌道交通支撐，依舊營業(yè)非常慘淡。眾所周知，其后龍之夢的開發(fā)商長峰地產(chǎn)將一半股權(quán)轉(zhuǎn)手凱德商用后，其經(jīng)驗(yàn)才漸漸有了起色，成就了如今中山公園板塊的商業(yè)新地標(biāo)。

　　而同樣在五角場板塊，萬達(dá)和百聯(lián)又一城正面交鋒，結(jié)果百聯(lián)慘敗，原因雖然很多，但是萬達(dá)多年商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)驗(yàn)和百聯(lián)老牌百貨公司的思路，兩者一比較高下立現(xiàn)。

　　中糧大悅城可以說是中糧旗下做的一個比較成功的商場品牌，然而在上海卻遭到了“滑鐵盧”，雖然著力推廣，但至今效果不彰。原因很可能是其倉促開業(yè)造成。“我第一次去的時候，好多商鋪都沒有開，感覺很不好，后來就再沒去過。”一個朋友如此告訴記者，可見在運(yùn)營方面，細(xì)節(jié)也很重要。

　　總之，對商場來說，運(yùn)營可謂是非常重要的一環(huán)，好的運(yùn)營團(tuán)隊(duì)可以讓一個商場起死回生，這就需要開發(fā)商在打造商場的路上摸索前行了。