作者介紹：陳偉，西柳中國商貿(mào)城運營公司總經(jīng)理、石家莊藍海商業(yè)地產(chǎn)咨詢管理公司總經(jīng)理，曾成功操盤河北新源發(fā)商貿(mào)城等商業(yè)地產(chǎn)項目。

　　一個專業(yè)市場的成功開發(fā)，應著重從開發(fā)商實力、政府政策、商業(yè)資源基礎條件、專業(yè)運營團隊、規(guī)劃設計方案等五個方面加以重點考慮。無論哪一個方面出了問題，都將會對專業(yè)市場項目的成功啟動產(chǎn)生直接的影響。

　　要素一:開發(fā)商實力

　　專業(yè)市場項目作為商業(yè)地產(chǎn)的一種形式，同住宅項目的開發(fā)具有很大的不同，其更注重項目長遠利益的實現(xiàn)，同時也需要開發(fā)商能夠持續(xù)不斷地投入并進行培育才可以形成旺市達到穩(wěn)定的局面，因此對開發(fā)商的實力也提出了更高的要求。

　　開發(fā)商的實力一方面指資金實力，包括其自有資金水平和融資能力。如果開發(fā)商的資金能力不足，一方面在項目運作過程中就會過多得關注短期利益的實現(xiàn)，同時在后續(xù)的市場培育推廣期也有可能面臨資金不足，導致項目難以啟動的風險。

　　另一方面，開發(fā)商的實力也指其運作項目的經(jīng)營理念是否符合商業(yè)地產(chǎn)的運作規(guī)律和是否具有誠信意識，如果一個開發(fā)商仍然堅持用開發(fā)住宅的手法操作專業(yè)市場項目，且在項目的運作過程中不能做到“言必行，行必果”，失信于商家，也將導致項目運作無法長遠，結(jié)合實踐操盤的案例來看，我認為開發(fā)商的理念是否正確比其是否有資金實力更重要，是專業(yè)市場開發(fā)成功的關鍵，可以說一個專業(yè)市場的成功招商、組建、運營、管理都與開發(fā)商的各項實力緊密相關。

　　因此，開發(fā)商實力包括開發(fā)商的資金實力、專業(yè)人員配置、資信狀況、經(jīng)營理念等。這其中重點是開發(fā)商資信水平和經(jīng)營理念，這對于項目能否經(jīng)得起時間和運作過程的種種不確定因素的考驗起到了至關重要的作用。

　　作為專業(yè)運營公司，如果在同開發(fā)商的溝通過程中不能達成共識，開發(fā)商一味地強調(diào)短期資金回籠，對于項目的定位、招商組市及后期的運營管理不能有一個清晰地思路，我個人認為不予介入，因為這樣的項目失敗的風險極大，且其產(chǎn)生的負面影響無論對于開發(fā)商的口碑，還是對于專業(yè)運營公司的品牌形象都會產(chǎn)生極壞地負面影響。

　　要素二:政府政策

　　政府永遠都是專業(yè)市場發(fā)展的“指向標”。沒有政府的正確引導、長遠規(guī)劃以及相關政策的扶持，即使其他各項因素都具備、項目的運作也是“紙上談兵”，很難取得實質(zhì)性的突破。專業(yè)市場的成功開發(fā)與運營，除了需要開發(fā)商自身做好相應的各項配套設施以外，其它諸如交通、物流、金融、治安、餐飲、住宿、信息、勞動力就業(yè)等各方面與市場的發(fā)展相關的各項配套均需要政府的投入與支持，因此，對于所開發(fā)的項目當?shù)卣欠衲軌蛴幸粋€較高的認識將上述各項配套予以不斷完善和規(guī)范將至關重要。

　　同時，政府的支持更多的應當體現(xiàn)在上述外圍配套的完善以及宏觀政策的制定和長遠發(fā)展規(guī)劃，而不應當介入開發(fā)商對項目運作的具體事務當中來，否則將會造成“外行指導內(nèi)行，內(nèi)行不知所措”的尷尬局面，有些地方的政府領導為了做好招商引資工作和對開發(fā)商的服務工作，體現(xiàn)政府的重視，提出了“保姆式服務”的理念，意思是全方位的為開放商做好服務。

　　大家試想，把自己定位為“保姆”，那開發(fā)商就是“主人”。你能否做到事事都聽“主人”的呢?雙方之間的角色能否清晰界定呢?事實證明，在合作過程中出現(xiàn)了很多的問題。因此，各地政府在市場開發(fā)建設過程中一定要把握好自己的角色定位，不要出現(xiàn)角色模糊的情況。

　　要素三:商業(yè)資源條件

　　中國的專業(yè)市場多為自發(fā)形成基礎上的規(guī)范引導而成，因此，一個地方是否具有專業(yè)市場形成所應具有的商業(yè)資源條件將會影響招商組市的難易程度以及后期培育的投入狀況。

　　所謂的商業(yè)資源條件，就是指當?shù)厥欠窬哂心骋活惖漠a(chǎn)業(yè)競爭優(yōu)勢或商品集散優(yōu)勢，只有具備相應基礎的條件下，才可以以此為基礎不斷延伸、培育擴大市場的占有率和市場規(guī)模，形成有競爭優(yōu)勢的專業(yè)市場。知名的專業(yè)市場如中國義烏小商品城、常熟招商城等都具有這方面的明顯特征。

　　否則，在沒有商業(yè)資源商業(yè)基礎條件下進行專業(yè)市場的開發(fā)將是對開發(fā)商實力的極大挑戰(zhàn)，往往會形成空殼市場的局面。因此開發(fā)商不要只看重專業(yè)市場的盈利能力盲目的拿到一塊地就上專業(yè)市場的開發(fā)項目，一定要分析自己的地塊是否具備相應的條件，如果沒有，請慎重啟動，我們建議專業(yè)市場的開發(fā)應該是在原有基礎上的創(chuàng)新提升，不提倡創(chuàng)造。

　　要素四:專業(yè)運營團隊{page_break}

　　專業(yè)市場作為商業(yè)地產(chǎn)的一種主要形式，其運營管理需要專業(yè)的商業(yè)運作，而專業(yè)市場客戶群體的多樣性、復雜性以及流通的規(guī)模性等特點，又決定了專業(yè)市場的運營管理同傳統(tǒng)意義上的購物中心、零售百貨等商業(yè)業(yè)態(tài)具有很大的不同，因此在運作專業(yè)市場項目時，開發(fā)商一定要冷靜地審視自己的團隊當中是否具有專業(yè)素養(yǎng)的運營團隊，如果沒有，就應當考慮借用“外腦”，專業(yè)團隊的實力將決定項目的軟實力的高低，軟實力的高低將影響項目的發(fā)展是否具有足夠的后續(xù)力量和長遠發(fā)展。

　　目前很多開發(fā)商過于自信自己的實力，認為專業(yè)市場的運作只要采用“低租金”甚至“零租金”就可以有把握的招商組市成功甚至啟動成功，這是完全錯誤的想法。專業(yè)運營管理，是從前期調(diào)研定位、招商組市、銷售、啟動、調(diào)整、推廣等一系列環(huán)節(jié)的整合，在項目啟動之初對于后續(xù)的運營管理體系就應當進行周密安排部署。任何一個環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題都將導致項目的運作出現(xiàn)問題。

　　西柳中國商貿(mào)城項目通過專業(yè)團隊進行招商組市取得了非?；鸨某煽?，但專業(yè)團隊撤出后，開發(fā)商自己運營在啟動環(huán)節(jié)出現(xiàn)了管理不到位的問題，從而造成項目沒有正常運營，后來專業(yè)團隊再次介入，運用專業(yè)的運營管理，通過二次啟動才又將項目救活，期間一年沒有商戶入住經(jīng)營所造成的損失不說自明。因此，開發(fā)商一定要重視專業(yè)運營團隊的作用，等到必須繳納“高昂學費”時，對企業(yè)的發(fā)展將會產(chǎn)生致命打擊。

　　要素五:規(guī)劃設計方案

　　專業(yè)市場的規(guī)劃設計理念，有其自身的特點和要求，其繁忙的物流、人流等特點決定了項目的規(guī)劃設計應當在動線、安全性、便捷性、通透性等方面更好地體現(xiàn)出“人性化”“便捷性”的理念和風格。

　　在“實用性”和“美觀性”二者之間，應更強調(diào)和突出“實用性”的特點，否則將會直接影響商家的正常入住經(jīng)營，嚴重影響招商組市的成功及后期運營管理當中的矛盾。

　　上述5點，在開發(fā)商運作項目的過程中，一定要進行綜合考量和評估，不要在沒有詳細調(diào)研和專業(yè)論證的前提下盲目地上項目，以免給企業(yè)的發(fā)展造成嚴重的損失。