餐飲時(shí)尚化

　　在電商和品牌同質(zhì)化的沖擊下，購(gòu)物中心為留住更多顧客，向承租能力低的餐飲業(yè)態(tài)拋去橄欖枝。祝林表示，餐飲在購(gòu)物中心的業(yè)態(tài)比重日益增大，購(gòu)物中心也需攜手餐飲業(yè)態(tài)一并與時(shí)俱進(jìn)。

　　在祝林看來(lái)，目前，購(gòu)物中心店鋪都十分重視產(chǎn)品的更新?lián)Q代和升級(jí)，趨于向更加時(shí)尚的方向發(fā)展。各大購(gòu)物中心在吸引知名餐飲進(jìn)駐、豐富餐飲品牌的同時(shí)，也積極在裝修效果等方面尋求創(chuàng)新和突破。同時(shí)，一些餐飲中心也更加注重向時(shí)尚化方向調(diào)整。

　　除餐飲時(shí)尚化外，祝林表示，購(gòu)物中心的餐飲還需注重特色餐飲和本地餐飲結(jié)合，讓餐飲間的競(jìng)爭(zhēng)轉(zhuǎn)為品牌、文化、服務(wù)和創(chuàng)新的競(jìng)爭(zhēng)。

　　在華潤(rùn)五彩城，目前店鋪有200多家，餐飲店鋪有50多家，占比為25%，零售是30%多，零售、餐飲、兒童用品比例接近1：1：1。祝林表示，盡管餐飲拉動(dòng)客流，但也要嚴(yán)格控制尺度。祝林認(rèn)為，項(xiàng)目定位、區(qū)域因素、財(cái)務(wù)指標(biāo)、周邊業(yè)態(tài)的匹配是影響餐飲占比的重要考量指標(biāo)。

　　在祝林看來(lái)，購(gòu)物中心餐飲業(yè)態(tài)發(fā)展的趨勢(shì)，傳統(tǒng)項(xiàng)目占比不到20%;城市綜合體的餐飲數(shù)量和占比在加大;類(lèi)似華潤(rùn)五彩城在北京五環(huán)外的區(qū)域型購(gòu)物中心，相應(yīng)的餐飲占比要大一些。祝林表示，一方面高比例餐飲業(yè)態(tài)能夠消化相當(dāng)一部分租賃的面積，減緩招商壓力;另一方面，充足的餐飲數(shù)量和比例能夠吸引、帶動(dòng)客流，盤(pán)活購(gòu)物中心。一些新開(kāi)業(yè)項(xiàng)目餐飲占比有可能達(dá)到30%-40%。

　　不能脫離財(cái)務(wù)指標(biāo)

　　眾所周知，餐飲是讓購(gòu)物中心管理者又愛(ài)又恨的業(yè)態(tài)。祝林表示，即便餐飲對(duì)購(gòu)物中心客流有很強(qiáng)的拉動(dòng)作用，但餐飲業(yè)態(tài)的規(guī)模比例需要建立在保障項(xiàng)目租金收益和坪效指標(biāo)的基礎(chǔ)之上。

　　評(píng)估購(gòu)物中心業(yè)態(tài)的財(cái)務(wù)指標(biāo)，需要看該業(yè)態(tài)的租金增長(zhǎng)空間。據(jù)祝林介紹，服飾零售業(yè)態(tài)毛利較高，租金承受能力也最強(qiáng)，租金貢獻(xiàn)率最高。服飾類(lèi)租金增長(zhǎng)部分主要依賴(lài)于營(yíng)業(yè)額的增長(zhǎng)，以提成租金為主，在首期合約到期之后的租期里，租金的增長(zhǎng)速度要大于營(yíng)業(yè)額的增長(zhǎng)速度。而餐飲業(yè)態(tài)收取固定租金，實(shí)踐中雖然有好多項(xiàng)目也是采取固定租金加提成的方式，但經(jīng)營(yíng)到一定程度，特別是在這個(gè)區(qū)域相對(duì)穩(wěn)定之后，餐飲的營(yíng)業(yè)額增長(zhǎng)會(huì)遇到瓶頸。

　　同時(shí)，餐飲業(yè)態(tài)的租期相對(duì)較長(zhǎng)，一般在5-8年。祝林表示，華潤(rùn)五彩城一期對(duì)一至三層零售業(yè)態(tài)進(jìn)行大面積調(diào)整，但樓上幾家餐飲因租約原因還處在較低租金的水平。餐飲業(yè)態(tài)承租能力，整個(gè)毛利率在40%-60%，隨著從業(yè)人數(shù)的增多，固定租金能源消耗從而影響了利潤(rùn)。

　　祝林表示，目前購(gòu)物中心把餐飲分為大餐飲、中餐飲和小餐飲，大餐飲全天坪效在2.3萬(wàn)元，中餐飲與之相當(dāng)，小餐飲在1.8萬(wàn)元。從收取的租金和銷(xiāo)售額監(jiān)控上看到，餐飲業(yè)態(tài)的承受租金最高不超過(guò)其銷(xiāo)售收入的18%。

　　提高餐飲業(yè)坪效

　　除控制合理尺度外，祝林認(rèn)為，購(gòu)物中心還需幫助餐飲業(yè)態(tài)提高坪效。在購(gòu)物中心進(jìn)行項(xiàng)目定位時(shí)，就需規(guī)劃餐飲店鋪的面積和數(shù)量，做好主力店和非主力店餐飲區(qū)的區(qū)分與調(diào)整預(yù)留準(zhǔn)備。

　　購(gòu)物中心在實(shí)際招商過(guò)程中，需確保將來(lái)餐飲店鋪的實(shí)際銷(xiāo)售和租金收益，保證餐飲品牌的吸引力，要招一些接地氣的餐飲品牌。祝林表示，不僅餐飲品牌，購(gòu)物中心本身也需保證自身吸引力。“華潤(rùn)五彩城每年會(huì)做大量針對(duì)餐飲店鋪的營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)，公司出面組織一些大型團(tuán)購(gòu)活動(dòng)，通過(guò)零售銷(xiāo)售小票滿(mǎn)額返餐飲代金券，刺激餐飲銷(xiāo)售。”

　　餐飲業(yè)態(tài)的管理也必不可少，祝林認(rèn)為，餐飲店鋪業(yè)績(jī)和運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)之間有很大關(guān)系。華潤(rùn)五彩城的管理人員會(huì)定期到餐飲區(qū)域檢查菜的出品服務(wù)和環(huán)境，會(huì)定期提出調(diào)整意見(jiàn)，比如更換菜品、菜單。通過(guò)運(yùn)營(yíng)的活動(dòng)拉動(dòng)消費(fèi)。

　　在祝林看來(lái)，購(gòu)物中心餐飲發(fā)展還需緊貼趨勢(shì)。大餐廳未來(lái)在購(gòu)物中心不會(huì)成為趨勢(shì)，目前，1000平方米的大餐廳很難做，反而三四百平方米的餐廳銷(xiāo)售、業(yè)績(jī)都表現(xiàn)得不錯(cuò)。祝林建議，20萬(wàn)平方米的商業(yè)項(xiàng)目餐飲控制在20%-30%，2000平方米以上的超級(jí)主力店餐飲數(shù)量保持在1-2家。同樣體量下的購(gòu)物中心，500-1000平方米的餐飲數(shù)量建議保持3-5家。