土地性質(zhì)目前市場上某些商鋪是由原來的住宅經(jīng)過“居改非”變卦過去的，這兩類房屋是兩種完全不同的土地運用性質(zhì)。

　　“住宅”是專供寓居的房屋，“商用房”(全稱是商業(yè)效勞用房)則是從事商業(yè)和為居民生活效勞所用的房屋，兩者至少在三個方面發(fā)作變卦。從土地管理角度看“居改非”曾經(jīng)改動了土地用途，即把“寓居用地”改動為“商業(yè)用地”;從規(guī)劃角度看，其外延已被變卦為《樹立工程規(guī)劃容許證》中的各項規(guī)則;從房屋運用功用角度看，房屋用途具有了運營功用。

　　《城鎮(zhèn)國有土地運用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第18條曾經(jīng)規(guī)則：“土地運用者需求改動土地運用權(quán)出讓合同規(guī)則的土地用途的，應當征得出讓方贊同并經(jīng)土地管理部門和城市規(guī)劃部門同意，依照本章的有關規(guī)則重新簽署土地運用權(quán)出讓合同，調(diào)整土地運用權(quán)出讓金，并操持注銷”。 　　可以看出，所投資的“商鋪”假設原來是寓居用地的話，以后會有費事。

　　二：規(guī)劃變卦要搞清楚商鋪所在地及其周邊地域今后能否會面臨規(guī)劃方面的變卦，這也將決議投資能否成功的重要環(huán)節(jié)。

　　從微觀角度看，整個城市假設推出新一輪規(guī)劃綱要的話，所投資的商鋪未來一定遭到新一輪規(guī)劃的影響。譬如上海市西部地域崛起虹橋交通樞紐工程，標明整個上海同長三角將構(gòu)成一個三小時車程的“都市圈”，未來這里將吸引少量人流、物流、信息流和資金流。這就使上海市西部地域凸現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)投資機遇。從微觀角度看，一旦所投資的商鋪周邊規(guī)劃開建新的軌道交通線，可以一定該商鋪有著上升的價值。

　　三：相關權(quán)益所謂商鋪權(quán)益主要包括兩個內(nèi)容，一是房屋產(chǎn)權(quán)，二是其他相關權(quán)益。前者只需有產(chǎn)證就可以證明，然后者觸及的內(nèi)容有很多。譬如二手商鋪原來能否有租客、該租客同房東之間有何協(xié)議、商鋪室內(nèi)裝修局部如何處置等等，這里都會觸及到投資客的“權(quán)益”。

　　大家曉得，二手商鋪原有租客有“優(yōu)先購置權(quán)”，所以投資客在買房前一定要了解租客同房東原來簽署的協(xié)議內(nèi)容。假設租客堅持“優(yōu)先購置權(quán)”，房東也必需出示有關書面證據(jù)。至于原有的裝修、設備等效果，投資客也要問清楚其中的權(quán)益范圍，以免買下后發(fā)作賠償?shù)荣M事事情。

　　個四：面積大小商鋪依據(jù)地段和樓層的不同，其價值同面積大小成正比。但從團體投資運營及自身風險角度思索，商鋪面積一般在50至100平方米為宜。

　　相似面積商鋪有市場層面廣、出租容易、運營靈敏、租金較高、前期投資較小、投資風險較高等優(yōu)勢，如小飲食業(yè)、服裝店、便利店、咖啡店、花鋪、茶吧、藥店等等，面積都不需求過大。

　　選擇商鋪面積主要留意兩點，繁華鬧市地段商鋪因地價較高，投資時盡量留意減小單個門面面積，目的是提高商鋪的單位面積價值;若是二層以上的商鋪，盡量選擇開放式和多通道規(guī)劃的商鋪，以便讓顧客方便駐足和活動。

　　五：用途結(jié)構(gòu)商鋪外部結(jié)構(gòu)狀況對團體投資客大有考究，特別思索投資商鋪做餐飲業(yè)時，絕不能逃避這一點。

　　要留意許多住宅小區(qū)底樓店鋪是不允許搞餐飲業(yè)的，哪怕沿街也不行。投資商鋪前一定要了解能否有廚房和衛(wèi)生設備、可否做餐飲行業(yè)等。商鋪內(nèi)在結(jié)構(gòu)和尺寸也大有考究，譬如層高是多少、能否加裝夾層(或許送夾層)等。底層商鋪層高若在5米以上，投資客可以自己加裝夾層。一層用于運營，二層用于寓居或小型辦公室，這是最理想的商鋪了。

　　要留意商鋪結(jié)構(gòu)和形式不能零亂、戶型結(jié)構(gòu)合理、有效運用面積高，這類商鋪一來便于運營;二來物業(yè)公司也方便管理，商鋪價值也就相應提高了。

　　六：設備裝修購置商鋪時有必要關心室內(nèi)的裝修和設備等狀況，尤其對房屋的裝飾要有詳細的商定。

　　一般狀況下二手商鋪都是經(jīng)過裝修的，有的還帶有各種設備。雙方簽署買賣合同時最好另外獨自訂立一個附件，即《房屋設備裝修裝飾清單》。列出這些設備和裝修費用等狀況，譬如能否包括在房屋總價內(nèi)，折價的話可折多少等，以免日后同原房東以及周邊鄰居發(fā)作矛盾。

　　七：稅費種類商鋪買賣需求繳征稅費，團體投資客一定要厘清這些稅費。由于，這些費用所占房價的比例很高。主要有營業(yè)稅、契稅、印花稅、土地增值稅、團體所得稅等，詳細都要在協(xié)議中講清楚。有人建議，假設是某企業(yè)出售的商鋪，有的可以采用股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式停止投資。聽說，這樣可以合理規(guī)避局部稅費。

　　八：抵押存款投資商鋪時若思索操持抵押存款，必需了解房地產(chǎn)抵押存款方面的有關知識。

　　目前，銀行對商鋪存款審核比擬嚴格，最低面積規(guī)范定為50平方米、最低總價定為40萬元、存款成數(shù)大都為5成。而關于那些臨街具有獨立產(chǎn)權(quán)的商鋪以及聯(lián)系型商鋪，抵押存款審批更為嚴格。由于，這些商鋪能夠觸及到今后規(guī)劃動遷或鄰居產(chǎn)權(quán)糾紛等難題。

　　商鋪抵押存款前投資客必需到銀行停止估價，所估價錢通常由商業(yè)銀行委托評價公司擬定。所估價錢一般不會超越評價價，商鋪的實踐抵押存款成數(shù)也就低于5成。

　　九：報答時間商鋪投資考究的是臨時報答，從目前國際外大型商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)閱歷來看，一個優(yōu)質(zhì)商鋪所取得的臨時租金收益遠遠高于初始投入。

　　關于商鋪投資來說，“地段、地段，還是地段”這句“名言”依然適用。而且，商鋪投入同報答通常也是成正比的，但也有特例。譬如一些城鄉(xiāng)結(jié)合部的商鋪，剛建成是熱鬧的。但是，隨著城市化進程的減速，區(qū)域市場從無到有，從小到大。包括區(qū)域人口的添加、寓居社區(qū)的出現(xiàn)、路途守舊、公共設備興修等，房價或鋪價都會水漲船高，促使商鋪投資升值。當然，不是人人都能看準這種“潛力鋪”的，主要還是要耐得住寂寞。

　　假設投資那些大型商業(yè)地產(chǎn)項目中的商鋪，開發(fā)商的素質(zhì)包括其實力、才干、誠信度、專業(yè)度和知名度等等值得關注，這同商鋪投資報答是親密相關的。由于，這觸及到開發(fā)商未來對該商鋪的市場培育以及一致運營管理等效果。

　　十：市場要素市場要素對商鋪的影響是至關重要的，這里包括微觀、中觀以及微觀等各種要素。有些是可以預見并掌控的，但有些卻是難以預料的，這就要看投資客自己的綜合素質(zhì)了。

　　上海的商鋪市場自2001年興起已有7年之久，商鋪市場正在逐漸走向成熟。不過也有上下快慢區(qū)分，如“黃金”旺鋪往往無價無市，包括淮海中路、南京東路、豫園、徐家匯等黃金地段;而偏冷地段商鋪卻是一鋪難銷，運營面臨較大困難。

　　建議近期留意以下幾類商鋪：商場底鋪、商業(yè)街、專業(yè)市場、批發(fā)市場等類型的商鋪，而購物中心、商場等產(chǎn)權(quán)式商鋪投資客大都沒有賺到錢。這里觸及的效果十分復雜，需求討教有閱歷或許失掉過經(jīng)驗的投資客，他們是你投資商鋪真正的“教員”。