事實(shí)上，專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)并不是一種新業(yè)態(tài)，它鼎盛于上世紀(jì)90年代,近年已逐漸式微。當(dāng)下以商業(yè)地產(chǎn)方式開(kāi)發(fā)的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)? 桐鄉(xiāng)鞋業(yè)皮革城的招商，還在緊鑼密鼓地進(jìn)行之中。 浙江的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)通常自發(fā)形成，桐鄉(xiāng)鞋業(yè)皮革城的誕生，卻有更多的意圖在里面。

　　該項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商浙江聚寶置業(yè)有限公司董事總經(jīng)理馮勁義介紹，項(xiàng)目土地是在2004年12月取得，政府推出這幅土地，規(guī)定的用途就是建設(shè)鞋業(yè)皮革城。桐鄉(xiāng)有一定的鞋革產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，當(dāng)?shù)卣Ｍㄟ^(guò)市場(chǎng)來(lái)拉動(dòng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展。 這個(gè)市場(chǎng)跟浙江傳統(tǒng)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的另一個(gè)不同之處，在于它是由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商運(yùn)作的，其運(yùn)作方式跟目前很多商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目大致相同。馮勁義介紹，商鋪分割出售產(chǎn)權(quán)，按照有關(guān)規(guī)定，聚寶置業(yè)只能出售80%的商鋪，剩余20%要長(zhǎng)期持有、經(jīng)營(yíng)。 分割出售的商鋪每套面積在30平方米內(nèi)，一套商鋪的總價(jià)不到20萬(wàn)元。在前兩年，業(yè)主可以獲得開(kāi)發(fā)商承諾的兩年一共16%的固定回報(bào)。從第三年開(kāi)始，業(yè)主根據(jù)市場(chǎng)租金水平獲取收益，馮勁義表示他估計(jì)收益水平將在10%左右。

　　馮勁義介紹，他們考察了很多專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)情況，請(qǐng)專(zhuān)家制定數(shù)學(xué)模型，計(jì)算出了桐鄉(xiāng)鞋業(yè)皮革城今后可能達(dá)到的人流量、銷(xiāo)售額。10%左右的收益率，也是在這個(gè)基礎(chǔ)上估算的。 投資者前兩年共16%的回報(bào)，將主要來(lái)自開(kāi)發(fā)商出資，而不是市場(chǎng)租金收益。為了培育市場(chǎng)，開(kāi)發(fā)商以非常優(yōu)惠的條件吸引經(jīng)營(yíng)戶(hù)，對(duì)特定地區(qū)的經(jīng)營(yíng)戶(hù)第一年租金全免，第二年按商鋪售價(jià)的6%收取租金。也就是說(shuō)，一個(gè)30平方米的商鋪，一年的租金大約1.2萬(wàn)元，這個(gè)價(jià)格是相當(dāng)有競(jìng)爭(zhēng)力的。開(kāi)發(fā)商聚寶置業(yè)成立了總額約1億元的市場(chǎng)培育基金，計(jì)劃在開(kāi)業(yè)的前兩年使用。

　　由此可見(jiàn)，商鋪開(kāi)業(yè)的第一年，將完全由開(kāi)發(fā)商投入成本運(yùn)作，而不能產(chǎn)生任何現(xiàn)金流。即使是在以后數(shù)年，少量的租金收益也不能抵償投資者的回報(bào)。 因此，一直看好商鋪投資的饒先生并不看好這個(gè)項(xiàng)目。他的分析是，投資專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)商鋪，其風(fēng)險(xiǎn)比投資社區(qū)商鋪或沿街商鋪要大得多。后者至少可以出租，問(wèn)題只在于租金的高低，而專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)如果運(yùn)作不成功，購(gòu)買(mǎi)的商鋪可能毫無(wú)用處。除去開(kāi)發(fā)商承諾的16%，還剩下投資額的84%，投資能否收回，完全看市場(chǎng)能否運(yùn)作成功。即使以年收益率10%計(jì)算，收回全部投資額也需要10年。 “成功和失敗的幾率各一半吧，”饒先生說(shuō)，“市場(chǎng)做好了，就能獲利，市場(chǎng)沒(méi)起來(lái)，商鋪就分文不值?！彼J(rèn)為，眼下，首先要看招商能否成功，其次，看開(kāi)業(yè)后維持多久。 前景難料 一些傳統(tǒng)的商業(yè)市場(chǎng)取得成功，并至今繁榮，都是在特定的歷史時(shí)機(jī)下自發(fā)形成，它們的成功基因包括良好的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，在全國(guó)范圍的輻射力以及歷時(shí)長(zhǎng)久積累的聲譽(yù)等等。桐鄉(xiāng)的另一個(gè)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)——濮院羊毛衫市場(chǎng)，就是一個(gè)成功的范例。它已有17年的發(fā)展歷史，是目前全國(guó)最大的羊毛衫集散中心。

　　一位運(yùn)作商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的業(yè)內(nèi)人士評(píng)價(jià)：“現(xiàn)在新建專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，成功和失敗的幾率幾乎各占一半。”如果不是邊貿(mào)城市，也不是區(qū)域的中心城市，運(yùn)作成功的機(jī)會(huì)更少。 近年，浙江的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)總體上呈現(xiàn)勢(shì)微態(tài)勢(shì)，盛況不再。雖有紹興輕紡城、海寧鞋革城、諸暨珍珠市場(chǎng)等幾個(gè)市場(chǎng)成為了輻射全國(guó)的集散中心，但更多市場(chǎng)已沒(méi)落或消失。 例如，溫州曾有100多個(gè)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，如今很多市場(chǎng)已關(guān)閉，目前還在經(jīng)營(yíng)的，其輻射范圍也基本局限于溫州。妙果寺服裝市場(chǎng)是溫州最知名的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)之一，曾盛極一時(shí)，后來(lái)逐漸生意冷清并最終關(guān)閉。溫州知名服裝企業(yè)的老板，幾乎都出身于這個(gè)市場(chǎng)。這個(gè)市場(chǎng)曾幾次重新開(kāi)業(yè)，最近一次的努力是在今年，均以失敗告終。

　　“如果服裝市場(chǎng)等專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的消失或沒(méi)落，對(duì)溫州的企業(yè)來(lái)說(shuō)是一種進(jìn)步。”溫州本土權(quán)威學(xué)者馬津龍表示。他認(rèn)為，專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的優(yōu)勢(shì)在于低成本，在專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)銷(xiāo)售的產(chǎn)品是互相沒(méi)有區(qū)分的，幾乎一樣的原料、工藝、成本，表面上每個(gè)產(chǎn)品各有品牌，但其實(shí)都沒(méi)有品牌。企業(yè)在壯大以后，希望產(chǎn)品區(qū)別于別人、創(chuàng)立品牌，就會(huì)從專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)中走出來(lái)，組建自己的銷(xiāo)售網(wǎng)絡(luò)。形成一批這樣的企業(yè)后，產(chǎn)業(yè)也實(shí)現(xiàn)了提升。 如果服裝市場(chǎng)等專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的消失，和它們的出現(xiàn)一樣，可以說(shuō)都有歷史原因。 據(jù)介紹，到目前為止，桐鄉(xiāng)鞋業(yè)皮革城的招商情況不錯(cuò)。招商手冊(cè)上列出了它的這些優(yōu)勢(shì)：位于公路邊，交通便利;烏鎮(zhèn)旅游業(yè)將帶來(lái)的人氣;桐鄉(xiāng)在鞋革方面的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ);一定經(jīng)營(yíng)期限內(nèi)免除租金，以及工商管理費(fèi)、稅收方面的政策優(yōu)惠等等。 但也有當(dāng)?shù)貥I(yè)內(nèi)人士和官員持懷疑態(tài)度，他們懷有各種疑問(wèn)。例如，招商能否成功?繁榮的傳統(tǒng)市場(chǎng)，其影響力都輻射全國(guó)，甚至更大的區(qū)域。桐鄉(xiāng)鞋業(yè)皮革城定位為華東區(qū)域的集散中心，這個(gè)區(qū)域鞋革業(yè)最集中的城市是溫州，能否吸引離它最近的溫州企業(yè)，這是一個(gè)問(wèn)題，更何況福建、東莞、成都等其他鞋業(yè)基地的企業(yè)。 也有人提出專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)定位的問(wèn)題。浙江的海寧鞋革城已成氣候，在桐鄉(xiāng)當(dāng)?shù)?，也已有分別位于崇福、青石的皮毛市場(chǎng)和鞋革市場(chǎng)，桐鄉(xiāng)鞋業(yè)皮革城定位的產(chǎn)品，是這幾個(gè)市場(chǎng)的綜合。