“專業(yè)市場商場化在浙江已經(jīng)成為一種趨勢?！闭憬」ど叹指本珠L徐志祥在上周五的浙江省市場協(xié)會二屆五次理事大會上，這樣評價浙江市場的變化。      這是現(xiàn)實。對一個零售業(yè)競爭趨向激烈的社會來說，專業(yè)市場的改造提升不可能再停留在刷墻裝修那樣簡單。但現(xiàn)在，管理者們遇到了新的問題。     由于城市規(guī)模的擴大，以批發(fā)功能為核心的新市場多半會擇地興建、整體搬遷、留下舊殼。普遍情形是：新市場在規(guī)模上堪稱大手筆，建筑美觀，處于新區(qū)；舊市場規(guī)模小，物業(yè)舊，但通常都在傳統(tǒng)黃金商圈。     將來新市場建設一畢，舊市場何去何從？尤其是那些距離最近一次裝修不過數(shù)年的舊城，棄之可惜，但如果重新租給別人做同類市場，會不會對新市場造成惡性競爭？     海寧皮革城的升級是典型案例，由于沒有合適出路，舊城空置長達兩年以上，其間接觸過的合作者不下30余家，“其過程之復雜，前后之反復，外人難以想象，主要焦點是新舊市場必須是一種互補關系?！币晃皇煜ず幤じ锍堑娜耸扛嬖V記者。     在專業(yè)市場新一輪的改造提升時代，舊城處置注定是隱藏著的關鍵問題。         盛極的過往     它們曾經(jīng)盛極一時，至少各據(jù)一方。     路橋中國日用品商城，在鼎盛時期曾以服裝、羊毛衫、塑料制品聞名，年交易額達200多億元。長長數(shù)年中，國內(nèi)只有義烏小商品市場和紹興中國輕紡城能居其之上。     寧波輕紡城，10多年里被評價為在“繁榮寧波商貿(mào)、吸納下崗工人再就業(yè)”等方面作出很大貢獻。連續(xù)多年名列全國百強市場，2005年曾躋身全國商品專業(yè)市場最具競爭力50強。     嵊州中國領帶城，創(chuàng)辦于1992年，在提升產(chǎn)業(yè)與嵊州的區(qū)域經(jīng)濟知名度上，發(fā)揮了不可估量的作用。     還有蕭山商業(yè)城、瑞安商城、溫州商貿(mào)城等眾多老市場，都曾有相似輝煌的經(jīng)歷。在它們的鼎盛時期，沒有人發(fā)現(xiàn)逐漸式微的跡象，但蛛絲馬跡已經(jīng)存在。1995年，周成建在溫州妙果寺市場做得風生水起，忽然從商場中撤出了自己的攤位。這代表專業(yè)市場的傳統(tǒng)銷售方式固然還算有效，但已經(jīng)很難跟上溫州企業(yè)家們當時的發(fā)展需要。而溫州市成交額最高的瑞安商城，近年來的成交額不過徘徊在50億元上下。     這是先行者的煩惱。在產(chǎn)業(yè)配套缺乏、后繼空間不足、功能布局不合理等因素掣肘下，它們的地位岌岌可危。升級換代是唯一的選擇。     舊城處境尷尬     從2006年開始，寧波輕紡城計劃利用3年時間進行整體改造。全部工程改造竣工后，市場營業(yè)面積將從目前的7.5萬平方米擴大到12萬平方米。     這是相對幸運的解決辦法，另一些市區(qū)內(nèi)的老牌專業(yè)批發(fā)市場處境仍然尷尬。有一年，寧波市取消營運三輪車，具19年歷史的寧波望湖市場當即面臨著運貨不暢。當時的市場管理者表示，雖然這是極小的事情，但是基本可以看出城市發(fā)展和市區(qū)內(nèi)的老市場之間是一組矛盾。      路橋中國日用品商城，已經(jīng)先后將2.2萬平方米交易場地分別租給了超市、家電商場、婚慶用品店。目前，當?shù)販蕚溟_設華東塑料城，原來在商城二三樓經(jīng)營塑料制品生意的700多個經(jīng)營戶面臨挪窩；與此同時，還在為引進全球零售連鎖巨頭沃爾瑪作努力，一旦敲定，商城內(nèi)做羊毛衫生意的經(jīng)營戶同樣面臨搬家的可能。      嵊州中國領帶城已經(jīng)于去年冬天通過了新的改造提升規(guī)劃?！耙彩橇頁竦胤叫陆?，同樣會遇到舊城的處理問題?！闭憬∈袌鰠f(xié)會秘書長呂振華說。     即使在市場整體搬遷順利的地方，舊城的處置問題依然尷尬。一位市場管理人士告訴導報記者，為了讓經(jīng)營戶相信新市場將來的地位，老市場必須全部騰空?！暗笪覀儼l(fā)現(xiàn)，老市場的物業(yè)如何處置呢？”     他們原先的設想是，只要把這個物業(yè)作為國有資產(chǎn)處置掉即可。曾經(jīng)有買家以外資名義和當?shù)卣勍滓庀颍媱澊蛟煲粋€同類的進口產(chǎn)品市場?！爱敃r說好兩億多買下，而且已經(jīng)付了一千萬訂金，但最后地方政府認為這會導致和新市場造成競爭，最終沒有達成一致?！?    “主要是一旦賣出，就沒有辦法防范‘李鬼’搬進老市場和新市場競爭?！睙o論是原址擴建，還是賣掉，老城的處置辦法始終棘手。     范本方案     “實際上，我為紹興做整體商業(yè)規(guī)劃的時候，曾經(jīng)建議在新市場搬到柯北區(qū)后，把舊城改造為以零售為主的大賣場。”浙江省工商大學教授鄭勇軍表示，海寧皮革城將舊城引進購物中心的做法，對浙江許多市場都有借鑒作用。     “想一想海寧的情形，我們有很多類似的例子?！编嵱萝娬f。這些老市場往往帶動了一方的塊狀經(jīng)濟，原先地處城市中心，地方政府愿意拿出土地，在未來城市發(fā)展的中心區(qū)，同時目前還是城市偏遠地帶的部分，建成氣勢恢宏的新建筑。于是舊城的業(yè)態(tài)改變，成為一個必須的選擇，只有做成零售，才能體現(xiàn)老牌商圈的價值。     浙江大學城市規(guī)劃教授周復多表示，從規(guī)劃基本原理上來講，城市要有一個中心商業(yè)區(qū)，并考慮便民。原先在交通樞紐附近的舊市場，作為商業(yè)服務用地的項目是可以采納的?！耙驗榧词箯慕煌ㄉ蟻碇v，購物中心也可以對人流起到疏散作用。并且這個地方的業(yè)態(tài)，經(jīng)營的主要商品和服務，最好是相對空白，與周圍其他業(yè)態(tài)形成錯位發(fā)展?！?    零售業(yè)細分的趨勢將會越來越顯著?！斑@也是龍城的巨大機遇和商業(yè)模式的靈感來源?！焙廄埑巧虡I(yè)廣場總經(jīng)理王紅暉說，零售業(yè)細分的開始在國內(nèi)已經(jīng)有七八年的時間，比如家電細分、大型超市細分、酒類連鎖、化妝品連鎖、工藝品連鎖、鞋的連鎖等等。“我們把這些已經(jīng)細分的形態(tài)整合在一起，構(gòu)成若干版塊，比如時尚折扣板塊、3C板塊等等，形成龍城的購物中心模式。專業(yè)市場的老城由于處于傳統(tǒng)核心商圈，是理想的購物中心所在地”。     于是，在龍城商業(yè)廣場里，就出現(xiàn)了創(chuàng)新的業(yè)態(tài)布局和零售模式，如飾品連鎖板塊，整合眾多風格現(xiàn)代、貼近生活的飾品品牌商家，形成“淘寶城”式的購物體驗；如3C連鎖板塊，整合包括數(shù)碼廣場(頤高)、電器商場(國美、永樂、五星等)和手機賣場(話機世界、迪信通、協(xié)亨、天際通等)，打造一個全新的電子消費品類購物體驗中心。這種模式能充分整合各品牌商家的資源，積聚所有品牌商家的競爭力，進行協(xié)同營銷和競爭，同時能為消費者提供擁有極其寬泛和廣度的系列產(chǎn)品，滿足消費者的一站式體驗消費需求。      同時，龍城模式為老市場向外擴展提供了理想的載體。“舉例來說，比如我們知道海寧皮革城希望能在省外開拓，但作為整體走出去并不現(xiàn)實?！焙幤じ锍枪芾砦瘑T會主任任有法正著力于整合經(jīng)營戶資源，形成一個比較系統(tǒng)的、以直營零售為主的連鎖企業(yè)，并考慮融入龍城在外的連鎖戰(zhàn)略。      “我們認為海寧的資源整合很有希望，因為這種雛形實際上已經(jīng)存在了。”在新市場中，王紅暉觀察到個別經(jīng)營戶的規(guī)模已經(jīng)相當不錯，獨立展廳達上千平方，對產(chǎn)品多樣性的開發(fā)能力和環(huán)境營造的理念也相當不錯。“我們相信作為物業(yè)的擁有方和經(jīng)營方，海寧皮革城有實力從泱泱16萬方的市場里，尋找到一些互補的產(chǎn)品和商戶?！?    海寧皮革城舊城引入龍城商業(yè)廣場的嘗試，可以看作是浙江專業(yè)市場在改造升級時代，處理舊城問題時的一種全新的解決方案。鄭勇軍表示龍城這種新的商業(yè)模式這可能會沖擊地方的商業(yè)格局，但具有相當?shù)姆e極意義?！笆嗄暌郧?，國美起步不久，全天津有八大商場在報紙上聯(lián)名抵制。但是你要知道，商業(yè)形態(tài)的發(fā)展趨向，始終是往效率更高的方向走?！?    新的商業(yè)序幕已經(jīng)揭開，龍城模式能否實現(xiàn)舊城的突破？走出樊籬，或許能成就另一個商業(yè)春天。