小面積商鋪由于總價(jià)低，目前越來越受到中小投資者的青睞。但是現(xiàn)在的商業(yè)項(xiàng)目很少能夠找到面積很小，分割合理的店面，大多都是以大面積的店面和整層出租出售為主，很少有開發(fā)商關(guān)注那些小投資者的利益。采訪中，投資客很多都提到了這個(gè)問題，他們覺得現(xiàn)在的商業(yè)總體量很大，但就是沒有多少“小鋪”供其選擇，他們往往只能進(jìn)入購物中心或是批發(fā)市場(chǎng)。所以，針對(duì)有限的鋪位就要更多一份眼光，多一個(gè)心眼，如何從中擇優(yōu)。

　　原則1：打分定商圈。像肯德基等這樣大型的連鎖企業(yè)計(jì)劃進(jìn)入某城市時(shí)，就先通過有關(guān)部門或?qū)I(yè)調(diào)查公司收集這個(gè)地區(qū)的資料，這是規(guī)劃商圈的前提。

　　商圈規(guī)劃采取的是記分方法。例如，這個(gè)地區(qū)有一個(gè)大型商場(chǎng)，商場(chǎng)營業(yè)額在1000萬元算一分，5000萬元算5分等;有一條公交線路加多少分，有一條地鐵線路加多少分。這些分值標(biāo)準(zhǔn)是多年來平均下來的一個(gè)經(jīng)驗(yàn)值，一般也比較準(zhǔn)確。打分打完了，商圈也被大致分成了好幾個(gè)板塊，比如市級(jí)商業(yè)型、區(qū)級(jí)商業(yè)型、定點(diǎn)消費(fèi)型、還有社區(qū)型、商務(wù)兩用型、旅游型等等。接下來，就是確定在哪個(gè)商圈開店。在商圈選擇的標(biāo)準(zhǔn)上，一方面要考慮餐館自身的市場(chǎng)定位;另一方面要考慮商圈的穩(wěn)定度和成熟度。餐館的市場(chǎng)定位不同，吸引的顧客群也不一樣，商圈的選擇也就不同。

　　小投資者秘笈：商圈的成熟度和穩(wěn)定度也非常重要。比如規(guī)劃局說某條路要改造，在什么地方設(shè)立地址，將來這里很有可能成為一個(gè)很熱鬧的商圈，因此小投資者也要有收集資料、分析市政規(guī)劃的能力。不然，選到一些剛進(jìn)駐就面臨拆遷、修路的地段就要吃啞巴虧了。

　　原則2：掐表記錄人流量。有些商圈是很成熟的商圈，但不可能任何位置都是聚客點(diǎn)，肯定有最主要的聚集客人的位置。

　　努力爭取在最聚客的地方和其附近開店。而如何確定哪里是最聚客的，人流動(dòng)線是怎么樣的，在這個(gè)區(qū)域里，人從商場(chǎng)出來后是往哪個(gè)方向走等等。這些都可以派人去掐表，去測(cè)量，有一套完整的數(shù)據(jù)之后才能據(jù)此確定地址。

　　比如，在店門前人流量的測(cè)定，是在計(jì)劃開店的地點(diǎn)掐表記錄經(jīng)過的人流，測(cè)算單位時(shí)間內(nèi)多少人經(jīng)過該位置。除了該位置所在人行道上的人流外，還要測(cè)馬路中間的和馬路對(duì)面的人流量。馬路中間的只算騎自行車的，開車的不算。是否算馬路對(duì)面的人流量要看馬路寬度，路較窄就算，路寬超過一定標(biāo)準(zhǔn)，一般就是隔離帶，顧客就不可能再過來消費(fèi)，就不算對(duì)面的人流量。種種情況都很有講究。