購物中心是多種零售業(yè)態(tài)的組合，它有很多種，店鋪集合式、奧特萊斯式、街區(qū)式、生活方式類購物中心。購物中心的開發(fā)運營是一個紛繁復(fù)雜的過程，目前中國的購物中心處于快速發(fā)展期，因此對購物中心開發(fā)過程中的一些要素進行分析是未來購物中心運營成功的關(guān)鍵。

　　購物中心建設(shè)不同于住宅開發(fā)，它所進行的市場分析更側(cè)重于對零售市場的識別與評估，開發(fā)商在新建一個購物中心之前，必須分析零售的供需關(guān)系，計算各類商品和服務(wù)潛在的市場空間，即對商圈內(nèi)的零售空間有效需求進行科學(xué)的評估與預(yù)測。對購物中心進行綜合性市場評估主要包括以下方面：1、對城市區(qū)域的經(jīng)濟基礎(chǔ)分析，說明市場的基本特征，例如總的經(jīng)濟趨勢、就業(yè)趨勢、經(jīng)濟活動預(yù)測、經(jīng)濟增長模式等。2、勾畫出主要、次要和周邊商圈以及這些商圈的可達性。3、商圈內(nèi)對不同商品和服務(wù)的消費偏好和趨勢。4、商圈內(nèi)不同類型零售中心相互競爭的位置、特征和銷售趨勢。5、商圈內(nèi)零售空間的擁有和發(fā)展情況以及不同零售類型購物中心的銷售趨勢。6、商圈內(nèi)計劃開發(fā)的零售項目特征和標(biāo)準(zhǔn)。

　　準(zhǔn)確的市場定位對于購物中心的成功經(jīng)營起到事半功倍的作用，準(zhǔn)確的市場定位可以大大縮短購物中心的市場培育期。

　　長遠規(guī)劃是期望通過適當(dāng)?shù)墓δ芘渲?、充分發(fā)揮各個設(shè)施的作用，以達到最大的協(xié)同效應(yīng)。它主要表現(xiàn)在兩方面，一個是軟件設(shè)計，即業(yè)種業(yè)態(tài)租戶組合計劃。一個是硬件設(shè)計計劃，即商業(yè)設(shè)施計劃。

　　硬件設(shè)計計劃包括：土地利用計劃和購物中心設(shè)計。購物中心的設(shè)計，其核心是與業(yè)態(tài)相稱、具有競爭優(yōu)勢的設(shè)計，有新鮮感、能夠長期受歡迎的設(shè)計。

　　軟件計劃包括目標(biāo)客群設(shè)計、功能構(gòu)成設(shè)置及租戶組合。設(shè)立集客設(shè)施包括主力店鋪、副主力店鋪。并達到銷售助理、集客主力、形象主力的平衡配置。租戶組合是將亮點店鋪選擇與其他專賣店和租戶組合。

　　購物中心建筑規(guī)劃設(shè)計不僅僅要求結(jié)構(gòu)空間能容納零售商業(yè)活動，場地必須滿足足夠的停車需求，建筑及其環(huán)境能夠吸引顧客和租戶，并為他們提供方便，具有一定的超前和創(chuàng)新性，在運營過程中不斷滿足市場和租戶調(diào)整的需求，補償開發(fā)商投資回報的同時服務(wù)于社區(qū)。這些要求都使得今天購物中心的設(shè)計必須采用最新的土地規(guī)劃、建筑設(shè)計、景觀設(shè)計、工程設(shè)計與技巧性的商品組合、公共關(guān)系以及管理融合在一起。購物中心的設(shè)計允許租戶之間的合理變化，但必須保持整體的協(xié)調(diào)性。建筑的整體設(shè)計也應(yīng)該融入地區(qū)的獨特環(huán)境，使其與周邊的環(huán)境和各種出入方式緊密結(jié)合，更能反映地區(qū)的歷史和文化特色。

　　日本西宮花園是非常具有代表性的例子，西宮花園位于大阪與神戶之間，該地區(qū)主要是以高收入人群為主，擁有優(yōu)質(zhì)的客源，且與城市地鐵相連。

　　購物中心與百貨、連鎖大賣場等的競爭到購物中心之間的競爭，包括大牌主力店、次力店;注重開發(fā)商的獨立性，不僅是資金，還有基本的運營管理能力。隨著電子商務(wù)的發(fā)展，以及同質(zhì)化現(xiàn)象的出現(xiàn)，購物中心追求的價值也發(fā)生相應(yīng)的變化，對購物中心場所的魅力至關(guān)重要。