中國乃至全球最大的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商萬達，將要去地產(chǎn)化了。

　　萬達集團董事長王健林近日公開宣布，萬達全面開始第四次轉(zhuǎn)型。主打內(nèi)容便是商業(yè)地產(chǎn)將去掉房地產(chǎn)，實現(xiàn)完全輕資產(chǎn)化。

　　“未來，萬達廣場將沒有重資產(chǎn)項目。萬達商業(yè)地產(chǎn)股份有限公司會去掉‘地產(chǎn)’二字，變成萬達商業(yè)投資公司或商業(yè)投資管理公司，實現(xiàn)萬達商業(yè)地產(chǎn)的全面轉(zhuǎn)型。”

　　作為萬達商業(yè)帝國的主要產(chǎn)品，萬達廣場一向配套建設(shè)有寫字樓、商鋪、住宅等，用銷售這些產(chǎn)品的現(xiàn)金流來投資持有萬達廣場。據(jù)統(tǒng)計，截至2015年底，萬達商業(yè)地產(chǎn)以此種“重資產(chǎn)”模式運營的項目為135個萬達廣場。不過，在王健林眼中，這種模式即將成為過去時?！拔覀兌艘粋€目標，5年內(nèi)把7000萬平方米銷售物業(yè)消化掉，這意味著，5年內(nèi)萬達商業(yè)地產(chǎn)將完成去地產(chǎn)化目標。”

　　總資產(chǎn)接近5000億元的萬達商業(yè)地產(chǎn)，目前超過七成的收入來自于地產(chǎn)銷售。王健林則希望減少對這一部分收入的依賴，而轉(zhuǎn)向一種在更大程度上由租賃驅(qū)動的模式。

　　王健林如是表示，中國房地產(chǎn)業(yè)已走到供需平衡的拐點，躺著掙錢的高利潤時代已經(jīng)過去。重資產(chǎn)模式雖然還能發(fā)展，但難度在加大。要快速擴大規(guī)模，就要轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)。

　　有業(yè)內(nèi)人士曾戲謔，“所謂的輕資產(chǎn)，說白了就是玩別人的錢。”

　　萬達的輕資產(chǎn)模式就是這樣的特點——投資建設(shè)萬達廣場的全部資金別人出，資產(chǎn)歸投資者。萬達負責(zé)選址、設(shè)計、建造、招商和管理，使用萬達廣場品牌和萬達全球獨創(chuàng)的商業(yè)信息化管理“慧云”系統(tǒng)。這種模式?jīng)]有房地產(chǎn)銷售，是準金融投資行為，萬達與投資方以35：65的比例，從凈租金收益中分成。萬達的目標是逐年提高租金凈利潤占比。

　　實際上，萬達從2014年起，就開始嘗試“拿別人的錢，干自己的事”。

　　2015年1月，萬達商業(yè)地產(chǎn)公布了與光大控股旗下的光大安石、嘉實基金、四川信托和快錢公司簽署投資框架協(xié)議，4家機構(gòu)將在今明兩年間，首批投資約人民幣240億元用于建設(shè)26座萬達廣場，萬達商業(yè)只負責(zé)建設(shè)和管理。

　　萬達此舉，是要通過自己的轉(zhuǎn)型熨平經(jīng)濟周期。輕資產(chǎn)模式下，投資萬達廣場的錢來自機構(gòu)投資者，或者通過理財產(chǎn)品募集，因為沒有房地產(chǎn)銷售，無論房價變化還是市場周期波動對這種發(fā)展模式影響都不大，避免了經(jīng)濟周期影響。

　　王健林這樣算了一筆賬：假設(shè)一個標準的輕資產(chǎn)店每年租金可以達到1億元，兩個店就是每年2億元租金，萬達可以分到7000萬元租金。一個標準重資產(chǎn)店平均也是1億元租金，扣除管理成本、稅費、財務(wù)利潤后，兩者收入基本相當?！皬呢攧?wù)報表上看，輕資產(chǎn)項目回報很好，兩個輕資產(chǎn)店的管理收入總利潤也相當于一個重資產(chǎn)店?！?/p>

　　王健林透露，目前萬達還在跟海內(nèi)外多家投行、險資及基金洽談?！拔乙?015年確保簽訂63個輕資產(chǎn)萬達廣場投資合同。也就是說，將2016年開業(yè)的23家、2017年開業(yè)的40家輕資產(chǎn)萬達廣場合同簽完，年內(nèi)收現(xiàn)金人民幣300億元?！?/p>

　　據(jù)悉，因萬達廣場從選址、設(shè)計、拿地到開業(yè)的建設(shè)周期3年左右，2015年計劃開業(yè)的項目都已無法再改為輕資產(chǎn)。但2016年萬達計劃開業(yè)的50個萬達廣場，超過20個是輕資產(chǎn)。2017年后，萬達將保持每年至少開業(yè)50個萬達廣場的速度，其中40個以上是輕資產(chǎn)。

　　“萬達現(xiàn)在有9000多萬平方米的土地儲備，其中有7000萬平方米銷售物業(yè)。5年內(nèi)，這7000萬平方米銷售物業(yè)要消化掉。企業(yè)徹底變輕。”王健林言道。

　　王還給出了萬達輕資產(chǎn)后的戰(zhàn)略目標。一是2020年開業(yè)400-500個萬達廣場;二是2020年萬達商業(yè)地產(chǎn)凈利潤的三分之二要來自租賃收入。

　　王健林稱，如果一個公司凈利潤的三分之二來自于房地產(chǎn)之外，這個公司就不能再叫房地產(chǎn)公司，所以，萬達商業(yè)地產(chǎn)股份有限公司就會去掉“地產(chǎn)”二字。