記者多方采訪獲悉，由于競(jìng)爭(zhēng)加劇和電商沖擊等一系列挑戰(zhàn)使得新商業(yè)項(xiàng)目的招商也遭遇困難，開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)的道路依舊充滿未知數(shù)。

　　上海大悅城二期位于蘇河灣商圈，將引入屋頂懸臂式摩天輪、室內(nèi)藝術(shù)街、商業(yè)與藝術(shù)娛樂(lè)結(jié)合、化妝品牌集合區(qū)等。

　　調(diào)整后的大悅城業(yè)態(tài)占比將變化為零售占比50%，餐飲占比31%、娛樂(lè)服務(wù)及其他占比19%，地下一層為輕餐、超市，一層為國(guó)際精品時(shí)尚品牌，二層至五層為服飾零售，六層為個(gè)性化店鋪，七樓為特色餐飲而八層和九層為輕藝術(shù)街區(qū)和摩天輪廣場(chǎng)。

　　上海大悅城副總經(jīng)理危建平透露，招商已經(jīng)啟動(dòng)，目前已有約80%的主力品牌和上海大悅城進(jìn)行了洽談，而超過(guò)半數(shù)的品牌已經(jīng)確定了合作意向，預(yù)計(jì)今年12月19日全面開(kāi)業(yè)。

　　“二期開(kāi)業(yè)后，上海大悅城的整體商業(yè)體量將達(dá)到16.3萬(wàn)平方米，與一期不同，大悅城二期將進(jìn)行業(yè)態(tài)與動(dòng)線設(shè)計(jì)等方面的全部升級(jí)與改動(dòng)，比如二期內(nèi)計(jì)劃引入國(guó)內(nèi)首家化妝品集合店伊勢(shì)丹，中國(guó)首家O2O超市CECELIFE，還有結(jié)合咖啡業(yè)態(tài)的全品類(lèi)MUJI無(wú)印良品旗艦店等，以突出大悅城二期的差異化?！敝屑Z置地(上海)公司副總經(jīng)理、大悅城(上海)有限責(zé)任公司總經(jīng)理魏學(xué)問(wèn)告訴記者，除了在業(yè)態(tài)方面的差異化，二期項(xiàng)目?jī)?nèi)的動(dòng)線也會(huì)做出改變，曾經(jīng)有消費(fèi)者認(rèn)為上海大悅城的部分樓層動(dòng)線有些不夠清晰，而二期則會(huì)以一字形的簡(jiǎn)單設(shè)計(jì)改善動(dòng)線。

　　值得注意的是，大悅城二期還將更緊密結(jié)合智能化管理，比如智能停車(chē)庫(kù)、pos銷(xiāo)售數(shù)據(jù)抓取、人臉識(shí)別技術(shù)、智能化支付等，其特意引入的中國(guó)首家o2o超市內(nèi)就會(huì)實(shí)現(xiàn)智能化自助購(gòu)物和付款等。

　　“二期結(jié)合一期項(xiàng)目共同運(yùn)作后，我們可以將整體項(xiàng)目互補(bǔ)互動(dòng)運(yùn)作，將原本我們定位18歲至28歲的年輕客戶群覆蓋面擴(kuò)大到18歲至35歲。”魏學(xué)問(wèn)表示。

　　盡管大悅城方面的計(jì)劃面面俱到，且接下來(lái)其還將在成都、杭州等地區(qū)擴(kuò)張新店，但市場(chǎng)走低、成本高企和電商沖擊時(shí)不可避免的問(wèn)題，這也是困擾行業(yè)的難題，近期一系列零售上市公司財(cái)報(bào)業(yè)績(jī)都明顯下滑甚至虧損。

　　“一方面由于開(kāi)發(fā)商對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的需要而大量開(kāi)出新項(xiàng)目，但另一方面由于競(jìng)爭(zhēng)加劇和電商沖擊等原因也導(dǎo)致很多新商業(yè)項(xiàng)目的空置率不低，有些品牌在擴(kuò)張方面的策略是’大開(kāi)大關(guān)’，也就是說(shuō)隨著商業(yè)項(xiàng)目開(kāi)出大量新店，可一旦出現(xiàn)業(yè)績(jī)不佳則關(guān)店止損。”魏學(xué)問(wèn)坦言。

　　在此狀況下，招商也會(huì)越發(fā)困難。

　　負(fù)責(zé)營(yíng)運(yùn)的危建平告訴記者，鑒于新購(gòu)物中心越來(lái)越多，于是以往一些“求著”購(gòu)物中心要進(jìn)駐的品牌現(xiàn)在變得挑挑揀揀，租戶對(duì)于地段、特色和同類(lèi)品牌的組團(tuán)進(jìn)駐等都有很高要求，因此招商難度加大。

　　“所以我們的做法是，在做慣常招商的同時(shí)還引入來(lái)一些設(shè)計(jì)師品牌以做出特色，當(dāng)然我們也知道設(shè)計(jì)師品牌需要一個(gè)培育期，因此我們會(huì)選擇相對(duì)成熟的設(shè)計(jì)師品牌進(jìn)駐。同時(shí)在設(shè)計(jì)方面以飛梯和頂層摩天輪商業(yè)來(lái)拉動(dòng)客流直接往上走，形成’噴淋式’客流引入，讓高層客流能貫穿整個(gè)商場(chǎng)?！?a target="_self" title=" ">危建平進(jìn)一步透露，購(gòu)物中心的租金是一樓最貴，二樓只有一樓的一半，而三樓再減半，因此五樓以上就很難招商了，現(xiàn)在其做了頂層商業(yè)后，將客流向上引，可以做到八樓的租金與三樓一樣，提升大悅城的整體收益。而在品牌方面則使用3:4:3原則，即30%危定位型品牌，40%為銷(xiāo)冠型品牌，另外30%是區(qū)域特色品牌，來(lái)加強(qiáng)購(gòu)物中心整體銷(xiāo)售。

　　危建平指出，目前上海商圈主要是南京西路、人民廣場(chǎng)、淮海路、徐家匯等，蘇河灣地區(qū)在地鐵打通后其實(shí)非常有潛力，而當(dāng)?shù)貐^(qū)政府也投入了200多億元進(jìn)行該地區(qū)商圈打造，相信未來(lái)將在該地區(qū)崛起新商圈。