趨勢 商業(yè)郊區(qū)化

　　“新商場的郊區(qū)化趨勢越來越明顯?！钡谝惶酱骶S斯研究咨詢部經(jīng)理董月說，2014年北京共有8個購物中心開業(yè)，12月開業(yè)的5個新項目中有4個在郊區(qū)。2015年將有11個新項目入市，新商場郊區(qū)化成為最大趨勢。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，新商場郊區(qū)化一方面填補(bǔ)了郊區(qū)商業(yè)發(fā)展的空白，另一方面也面臨招商困難的局面。一些品牌擔(dān)心缺少客群而不愿意進(jìn)駐新商場，而商場則以優(yōu)惠的租金和補(bǔ)貼來吸引租戶，這使得商場的開業(yè)情況較好，但也為后期運(yùn)營帶來更大的壓力。

　　仲量聯(lián)行北京及華北區(qū)董事總經(jīng)理張瑩表示，新商場的招租情況都較好，比如通州的萬達(dá)廣場、大興西紅門的薈聚都以近乎滿租的簽約率開業(yè)，朝陽常營的長楹天街在開業(yè)時也取得了85%的簽約率。

　　同質(zhì)化競爭中，最引人關(guān)注的就是距離薈聚購物中心步行距離15分鐘的鴻坤廣場。鴻坤廣場購物中心負(fù)責(zé)人表示，項目業(yè)態(tài)中32%為餐飲、20%是超市、18%是兒童業(yè)態(tài)，其余30%為娛樂和購物，以周邊社區(qū)型消費為主。據(jù)悉，鴻坤為這個購物中心已投資超過12億元。

　　挑戰(zhàn) 運(yùn)營、自持資金壓力

　　張瑩表示，新開業(yè)的商場都會有人氣，但是否會曇花一現(xiàn)，還得看未來兩年內(nèi)的客流量和運(yùn)營數(shù)據(jù)。

　　北京另一家代理行的商業(yè)高管也表示，購物中心最大的挑戰(zhàn)還在運(yùn)營，管理層的商業(yè)品位、管控能力缺一不可，如位于東三環(huán)的富力village新開業(yè)時也十分火爆，但隨后難聚客戶，商戶陸續(xù)關(guān)閉;而位于西二環(huán)的金融街購物中心，初期定位明確，由于管理層的換血，業(yè)態(tài)幾番調(diào)整，目前也陷入困局。

　　對開發(fā)商來說，最大的挑戰(zhàn)還在于自持商業(yè)物業(yè)帶來的資金壓力?！梆B(yǎng)商期可能是2-3年達(dá)到收支平衡。有些開發(fā)商很樂觀，但實際運(yùn)作會非常難，而且要盈利估計要5年以上?！倍抡f，自持商業(yè)對開發(fā)商的資金鏈條形成了巨大的挑戰(zhàn)。

　　“坦白說，很多開發(fā)商其實沒有運(yùn)營大型零售商業(yè)的成功經(jīng)驗，比如我們認(rèn)為有的房企成功操作了社區(qū)型商業(yè)，但還沒有區(qū)域購物中心的經(jīng)驗?！备吡H研究部中國區(qū)主管及董事謝靖宇直言，開業(yè)熱鬧僅是一時，未來能否聚集人流才是關(guān)鍵。