(評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)：地理位置的A+為最好，A 為非常好，B 為較為出色，C 為及格，D 為不及格;競(jìng)爭(zhēng)情況的A+為無(wú)主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，D 為競(jìng)爭(zhēng)激烈。經(jīng)營(yíng)狀況同樣A+為最好，D為不及格。)

　　(地理位置：B ，競(jìng)爭(zhēng)情況：D ，經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀：D)

　　●地理位置：市府恒隆廣場(chǎng)面積8.6萬(wàn)平方米，賣(mài)場(chǎng)定位5級(jí)，與上海南京西路恒隆廣場(chǎng)定位相同，它位于沈陽(yáng)市近年重點(diǎn)開(kāi)發(fā)扶持的“金廊”青年大街的北部核心區(qū)域，緊鄰沈陽(yáng)市政府，老牌奢侈品賣(mài)場(chǎng)卓展購(gòu)物中心與市府廣場(chǎng)還有恒隆從北向南成三點(diǎn)一線。關(guān)于市府恒隆廣場(chǎng)的位置評(píng)分是個(gè)讓人很糾結(jié)的事情，本來(lái)這里是一個(gè)至少為A 級(jí)的位置，但是在當(dāng)前政府反腐的政策下，這個(gè)位置反而成為恒隆最大的弊端。地下的地鐵站要走兩百米，和上海徐家匯地鐵站出站即是港匯廣場(chǎng)完全不同，從整體上來(lái)看，這個(gè)位置我給B 級(jí)的分?jǐn)?shù)。需要補(bǔ)充的是這個(gè)位置受“天時(shí)(政府政策)”的影響太大，一旦反腐政策變了，位置的性質(zhì)也會(huì)發(fā)生根本性的改變。

　　▲競(jìng)爭(zhēng)情況：我給的分?jǐn)?shù)是D，這個(gè)分?jǐn)?shù)代表競(jìng)爭(zhēng)激烈，非常糟糕。從整體上看，市府恒隆所處的“金廊(青年大街)”區(qū)域高端城市綜合體明顯過(guò)剩，“金廊”的規(guī)劃起于2003年，早期規(guī)劃是12平方公里，6個(gè)城市綜合體，但是經(jīng)過(guò)10年的不斷膨脹，“金廊”目前的總規(guī)劃面積已經(jīng)高達(dá)75平方公里，已經(jīng)建成和在建的城市綜合體多達(dá)30個(gè)，如此嚴(yán)重的過(guò)剩帶來(lái)的是激烈的競(jìng)爭(zhēng)，“金廊”沿線高端購(gòu)物中心已經(jīng)有數(shù)家被淘汰，更殘酷的競(jìng)爭(zhēng)還在后面。

　　卓展相比前幾年現(xiàn)在正處于從高峰滑落的階段，不過(guò)它的實(shí)力依然出眾，相較于恒隆，卓展的優(yōu)勢(shì)在于多年經(jīng)營(yíng)打下的牢固顧客群，尤其是政府關(guān)系，卓展的購(gòu)物卡在沈陽(yáng)非常有名，雖然政府去年已經(jīng)限制政府部門(mén)購(gòu)物卡消費(fèi)，但是卓展多年的積累不會(huì)短時(shí)間輕易消失，而卓展的服務(wù)也是非常有名，SVIP顧客消費(fèi)卓展將免費(fèi)提供豪車(chē)接送，并有導(dǎo)購(gòu)全程陪同，市府恒隆與這樣的對(duì)手競(jìng)爭(zhēng)，難度可想而知。

　　關(guān)于卓展有一件事必須關(guān)注，中央最近的“打老虎”案，而“老虎”的發(fā)家之地就是遼寧，遼寧又是石油大省，石油系之前就屬于“老虎”的勢(shì)力范圍，遼寧政府內(nèi)部相關(guān)的利益體系牽扯太多，最近數(shù)月有多名石油系統(tǒng)和政法系統(tǒng)的高級(jí)人員被帶走調(diào)查，目前已經(jīng)擴(kuò)大范圍到市政內(nèi)部，卓展和其中一部分人關(guān)系密切(否則購(gòu)物卡不會(huì)做的那么好)，未來(lái)事態(tài)如何發(fā)展還需要進(jìn)一步觀察。另外財(cái)新網(wǎng)也對(duì)王樂(lè)天有過(guò)報(bào)道，如果“王”倒下，卓展不可避免大受影響，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，對(duì)于恒隆將是利好。

　　第二個(gè)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手是距離市府廣場(chǎng)向南3公里的華潤(rùn)萬(wàn)象城。萬(wàn)象城位于“金廊”最核心位置，它的位置可以說(shuō)是A+。萬(wàn)象城距沈陽(yáng)桃仙國(guó)際機(jī)場(chǎng)12公里距沈陽(yáng)火車(chē)北站5公里;30余條公交線路?？恐苓?，地鐵2號(hào)線出口正對(duì)萬(wàn)象城正門(mén)入口。周邊高檔酒店包括香格里拉、麗都喜來(lái)登、皇朝萬(wàn)鑫、凱賓斯基;附近還有遼寧電視臺(tái)、沈陽(yáng)電視臺(tái)、東北大學(xué)、魯迅美院等重要文化機(jī)構(gòu)以及沈陽(yáng)市行政審批中心、環(huán)保局、美國(guó)、韓國(guó)、日本領(lǐng)事館等政府機(jī)關(guān)單位，并且緊鄰三好街商圈。2011年5月開(kāi)業(yè)，2012年銷(xiāo)售額16億，2013年20.5億，發(fā)展勢(shì)頭良好，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，萬(wàn)象城將會(huì)是恒隆最大的對(duì)手。

　　■經(jīng)營(yíng)狀況：市府恒隆人氣和皇城恒隆一樣，可以用慘淡二字來(lái)形容，當(dāng)然，奢侈品賣(mài)場(chǎng)不能用中檔賣(mài)場(chǎng)的人氣指標(biāo)來(lái)衡量，所以我是在周六下午從卓展到恒隆再到萬(wàn)象城，然后再?gòu)娜f(wàn)象城回到恒隆和卓展，以想同檔次賣(mài)場(chǎng)互相作為參考，以求調(diào)研不會(huì)出現(xiàn)太大偏差。卓展的客流量不低，一、二兩層里大約一半的店鋪內(nèi)都有顧客，三、四層顧客少一些，但是也還算不錯(cuò);萬(wàn)象城整體人氣很好，奢侈品主要在一、二兩層，我的觀察是大約兩三成的店鋪有顧客，溜冰場(chǎng)和餐飲客流非常多，只有4樓的尚泰百貨里客流稀少;市府恒隆的一層客流量非常少，二層往上幾乎沒(méi)人，只有頂層的百利宮影城有一些客流，不少店鋪內(nèi)的導(dǎo)購(gòu)無(wú)所事事，顧客走在里面會(huì)覺(jué)得自己就像動(dòng)物園里的猴子一樣被導(dǎo)購(gòu)盯著...... 雖然市府恒隆廣場(chǎng)租金看起來(lái)不錯(cuò)，投資回報(bào)率高達(dá)10%，但是這個(gè)數(shù)字和賣(mài)場(chǎng)內(nèi)的情況并不相符，所以我預(yù)計(jì)未來(lái)市府恒隆廣場(chǎng)將會(huì)面臨很大挑戰(zhàn)，我給市府恒隆的經(jīng)營(yíng)狀況分?jǐn)?shù)為C—，我預(yù)期這個(gè)賣(mài)場(chǎng)未來(lái)的租金將會(huì)下滑，恒隆在這里必須要熬上幾年才能見(jiàn)到曙光。