(評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)：地理位置的A+為最好，A 為非常好，B 為較為出色，C 為及格，D 為不及格;競(jìng)爭(zhēng)情況的A+為無(wú)主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，D 為競(jìng)爭(zhēng)激烈。經(jīng)營(yíng)狀況同樣A+為最好，D為不及格。)

　　(地理位置：A+，競(jìng)爭(zhēng)情況：A+，經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀：B-)

　　●地理位置：評(píng)分A+。濟(jì)南恒隆廣場(chǎng)總面積17萬(wàn)平方米，定位四星級(jí)，針對(duì)中端以及部分高端顧客。它是所有恒隆廣場(chǎng)中我最喜歡的一個(gè)。首先，它的地理位置絕佳，它的北側(cè)是濟(jì)南人氣最旺的核心商圈泉城路，它的南側(cè)是濟(jì)南人氣最高的廣場(chǎng)——泉城廣場(chǎng)，從泉城廣場(chǎng)到泉城路需要經(jīng)過(guò)一座小橋，濟(jì)南恒隆廣場(chǎng)分東翼和西翼兩座，中間是一條通道，這條通道直連那座小橋，而恒隆的東西兩翼在三樓相連。濟(jì)南恒隆廣場(chǎng)的位置是除上海外最好的，我調(diào)研的時(shí)候用周五晚上、周六中午、周六下午、周六晚上和周日上午一共五次去泉城廣場(chǎng)和恒隆，每次都是人流絡(luò)繹不絕，陳啟宗在2013年報(bào)中也提到，濟(jì)南恒隆的客流量日均達(dá)到5萬(wàn)人，如果按年算將超過(guò)1800萬(wàn)人次，而濟(jì)南全市人口總量只有680萬(wàn)。另外，恒隆廣場(chǎng)就是濟(jì)南的公交車(chē)的站名，有多條公交線路包含此站，品牌形象得到極大推廣。從購(gòu)物中心建筑本身來(lái)說(shuō)，濟(jì)南恒隆廣場(chǎng)把恒隆地產(chǎn)高大上(高端、大氣、上檔次)的優(yōu)勢(shì)發(fā)揮的淋漓盡致，當(dāng)我調(diào)研時(shí)，我真的感覺(jué)這樣的建筑在一定程度上提升了濟(jì)南這個(gè)城市的檔次，可以說(shuō)，恒隆廣場(chǎng)已經(jīng)成為濟(jì)南市重要的地標(biāo)式建筑。

　　▲競(jìng)爭(zhēng)情況：評(píng)分A+。從競(jìng)爭(zhēng)的角度來(lái)看濟(jì)南恒隆廣場(chǎng)的優(yōu)勢(shì)也是得天獨(dú)厚。恒隆東側(cè)是貴和購(gòu)物中心(隸屬魯能集團(tuán))，雖然緊鄰恒隆，但是兩者定位不同，貴和主營(yíng)奢侈品，而恒隆則主要定位中端及中端偏高消費(fèi)層。貴和再往東是濟(jì)南百貨大樓，這家百貨人氣雖然還不錯(cuò)，但是整體業(yè)態(tài)非常落后，難以對(duì)恒隆產(chǎn)生威脅。

　　再向東是世茂國(guó)際廣場(chǎng)，世茂國(guó)際廣場(chǎng)整個(gè)的定位和運(yùn)營(yíng)都出現(xiàn)了嚴(yán)重的問(wèn)題，去年末項(xiàng)目經(jīng)理和招商經(jīng)理以及多名管理人員辭職，原本定于2013年12月28日開(kāi)業(yè)，但直到我去的時(shí)候(2月下旬)那里還是一片工地。

　　恒隆廣場(chǎng)的西側(cè)是數(shù)家寫(xiě)字樓，只有底商是國(guó)美和蘇寧，對(duì)恒隆沒(méi)有影響。在恒隆和貴和的街對(duì)面，是百盛百貨和貴和百貨商廈，無(wú)論從規(guī)模、建筑還是商業(yè)業(yè)態(tài)來(lái)說(shuō)，都無(wú)法和恒隆相比。其他則是大量臨街店鋪，品牌仍以海瀾之家、安踏、七匹狼、森馬、美邦為主。經(jīng)四路萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)人氣不錯(cuò)，但是距離恒隆有公交三站路遠(yuǎn)，不在同一商圈。

　　華潤(rùn)萬(wàn)象城要在2014年才開(kāi)土動(dòng)工，而且位處經(jīng)十路，與魯商集團(tuán)的和諧廣場(chǎng)屬于同一商圈，距離恒隆有50分鐘車(chē)程，未來(lái)不會(huì)對(duì)恒隆形成很大壓力。濟(jì)南目前銷(xiāo)售額最高的銀座百貨總店位于濼源大街，距離恒隆有15分鐘步行的距離，對(duì)恒隆競(jìng)爭(zhēng)壓力也比較有限。

　　■經(jīng)營(yíng)狀況：濟(jì)南恒隆的經(jīng)營(yíng)狀況可謂冰火兩重天，最火的是6、7層的餐飲和影城，多數(shù)餐飲店即使下午兩點(diǎn)仍座無(wú)虛席，而影城則更是熱鬧。其次是5 層的兒童業(yè)態(tài)，如果6、7 層的客流按100分算的話，5層則有70分，而其余各層除一層外人氣都不盡如人意，只能給20、30分，這也是為什么客流巨大，但出租率卻從95%降至88%的問(wèn)題所在。陳啟宗在2013年報(bào)中說(shuō)濟(jì)南恒隆營(yíng)業(yè)額增長(zhǎng)8%，餐飲應(yīng)該貢獻(xiàn)了增長(zhǎng)的主要部分，眾所周知，餐飲貢獻(xiàn)租金比服裝品類(lèi)要低不少，所以濟(jì)南恒隆會(huì)出現(xiàn)營(yíng)業(yè)額上漲但租金收入不變的局面。2013年廣場(chǎng)租金收入3.67億港元，倘若按20%-25%的租金/銷(xiāo)售額占比，年銷(xiāo)售額大致在11.5—14.5之間，對(duì)于這個(gè)營(yíng)業(yè)額，我給出的分?jǐn)?shù)是B—，未能充分挖掘這個(gè)地段的潛在消費(fèi)能力。

　　第二個(gè)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手是距離市府廣場(chǎng)向南3公里的華潤(rùn)萬(wàn)象城。萬(wàn)象城位于“金廊”最核心位置，它的位置可以說(shuō)是A+。萬(wàn)象城距沈陽(yáng)桃仙國(guó)際機(jī)場(chǎng)12公里距沈陽(yáng)火車(chē)北站5公里;30余條公交線路?？恐苓?，地鐵2號(hào)線出口正對(duì)萬(wàn)象城正門(mén)入口。周邊高檔酒店包括香格里拉、麗都喜來(lái)登、皇朝萬(wàn)鑫、凱賓斯基;附近還有遼寧電視臺(tái)、沈陽(yáng)電視臺(tái)、東北大學(xué)、魯迅美院等重要文化機(jī)構(gòu)以及沈陽(yáng)市行政審批中心、環(huán)保局、美國(guó)、韓國(guó)、日本領(lǐng)事館等政府機(jī)關(guān)單位，并且緊鄰三好街商圈。2011年5月開(kāi)業(yè)，2012年銷(xiāo)售額16億，2013年20.5億，發(fā)展勢(shì)頭良好，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，萬(wàn)象城將會(huì)是恒隆最大的對(duì)手。

　　■經(jīng)營(yíng)狀況：卓展的客流量不低，一、二兩層里大約一半的店鋪內(nèi)都有顧客，三、四層顧客少一些，但是也還算不錯(cuò);萬(wàn)象城整體人氣很好，奢侈品主要在一、二兩層，我的觀察是大約兩三成的店鋪有顧客，溜冰場(chǎng)和餐飲客流非常多，只有4樓的尚泰百貨里客流稀少;市府恒隆的一層客流量非常少，二層往上幾乎沒(méi)人，只有頂層的百利宮影城有一些客流，不少店鋪內(nèi)的導(dǎo)購(gòu)無(wú)所事事，顧客走在里面會(huì)覺(jué)得自己就像動(dòng)物園里的猴子一樣被導(dǎo)購(gòu)盯著...... 雖然市府恒隆廣場(chǎng)租金看起來(lái)不錯(cuò)，投資回報(bào)率高達(dá)10%，但是這個(gè)數(shù)字和賣(mài)場(chǎng)內(nèi)的情況并不相符，所以我預(yù)計(jì)未來(lái)市府恒隆廣場(chǎng)將會(huì)面臨很大挑戰(zhàn)，我給市府恒隆的經(jīng)營(yíng)狀況分?jǐn)?shù)為C—，我預(yù)期這個(gè)賣(mài)場(chǎng)未來(lái)的租金將會(huì)下滑，恒隆在這里必須要熬上幾年才能見(jiàn)到曙光。