購物中心空置率近20% 人均商業(yè)面積超北上廣

　　戴德梁行最新數(shù)據(jù)顯示，截止到2014年第二季度，沈陽優(yōu)質(zhì)購物中心的空置率為19.62%。新入市的購物中心體量都較大，多在十萬平方米以上，新項目入市后對平均空置率有進一步拉升。截至2014年，沈陽商業(yè)地產(chǎn)總存量達到730余萬平方米，是2009年的約三倍。在全國各主要城市中，按沈陽市區(qū)人口計算，人均商業(yè)面積達到1平方米/人，接近發(fā)達國家平均1.0-1.2平方米/人的水平，但與國內(nèi)北京0.61平方米/人，上海的0.63平方米/人對比人均商業(yè)面積較大。

　　商業(yè)地產(chǎn)方面，大量新增寫字樓供應(yīng)拉高了租賃型寫字樓市場整體空置率，截止到2014年上半年，沈陽甲級寫字樓市場空置率約為30%，寫字樓市場競爭激烈;供大于求的市場現(xiàn)狀導致2014年第二季度甲級寫字樓的租金環(huán)比下降0.27%，預計未來幾年，隨著對甲級寫字樓需求的不斷釋放，寫字樓會繼續(xù)增值，但增值空間有限;銷售型甲級寫字樓產(chǎn)品需求基本保持穩(wěn)定，大面積供應(yīng)量使空置率被推高，至2014年空置率約達到40%。隨著產(chǎn)品品質(zhì)升級，銷售型甲級寫字樓售價持續(xù)上漲，2014年售價較去年上漲10%，但受市場環(huán)境和供需關(guān)系影響，增長率波動關(guān)系較大，預計未來銷售型甲級寫字樓售價漲幅趨于平穩(wěn);大體量、超高層、高品質(zhì)產(chǎn)品集中入市，且多集中于金廊沿線，未來寫字樓市場競爭更加激烈。

　　據(jù)記者調(diào)查了解，2014年，沈陽將有一批甲級寫字樓將集中入市，寫字樓供應(yīng)高峰來臨。金廊沿線，位于青年大街與文化路交匯地段的沈陽嘉里中心企業(yè)廣場今年8月將交付使用，最小面積360平方米，只售不租，均價2.2萬元/平米;世茂環(huán)球中心項目處于前期宣傳階段，產(chǎn)品為寫字間;佳兆業(yè)中心今年也推出寫字間產(chǎn)品，面積90至220平方米;市府恒隆廣場超高層寫字樓部分，預計在2014年底或2015年初進入交付階段;位于遼寧電視臺旁的華航財富廣場項目寫字間已開始銷售，最小面積300平方米，均價2萬元/平方米(精裝修);夏宮城市廣場·企業(yè)中心超甲級寫字樓目前進入銷售階段，寫字間只售不租，均價1.9萬元/平方米，交付日期為2015年6月。

　　太原街區(qū)域，宏運中心項目目前處于前期蓄客和宣傳階段，面積區(qū)間為50-200平方米，價格待定，有望在今年入住;西塔的首爾廣場項目商業(yè)部分為地下一層到地上六層，六層以上為寫字樓，目前處于宣傳蓄客階段。位于北站區(qū)域的沈陽新地中心項目20層以上5A級寫字樓在售，均價每平方米15000元，在售戶型面積區(qū)間118-1900平米。此外，位于鐵西的唐軒中心項目、三好街的同方廣場項目、長白地區(qū)的渾河萬科中心等寫字樓今年也將進入交付階段。其他在建的甲級寫字樓還有位于金廊沿線的寶能環(huán)球金融中心、華強商業(yè)金融中心、茂業(yè)中心、新世界會展中心、佳程商務(wù)樓宇項目、裕景中心;和平區(qū)的盛京銀行總部項目、中海·和平之門、東大國際中心、麗陽廣場;沈河區(qū)的五礦商業(yè)廣場、思睿經(jīng)濟大廈;皇姑區(qū)的中糧廣場、樂天世界、中海環(huán)宇城等項目。

　　寫字樓市場形成新發(fā)展格局

　　戴德梁行預測，2014年沈陽還將有甲級銷售型寫字樓投入市場，預計將吸納目前租賃型寫字樓客戶進而加劇市場競爭，沈陽甲級寫字樓市場將在此推動下進入新的發(fā)展格局。2014年，預計約有27.5萬平方米新增供應(yīng)入市，其中五里河區(qū)域的供應(yīng)約占總供應(yīng)的62%，其余則全部來自北站區(qū)域。

　　戴德梁行沈陽策略發(fā)展顧問部助理董事畢大為認為，盡管數(shù)據(jù)顯示沈陽的商業(yè)地產(chǎn)是有風險的，但沈陽購物群體中約有30%來自周邊城市。這就是大沈陽的概念，在一小時車程內(nèi)鞍山、撫順、本溪、營口等8個城市組成的城市群，為沈陽商業(yè)提供了更多的消費群體，按照城市群可輻射的消費人口計算，沈陽及周邊城市人均商業(yè)面積約0.77平方米/人，雖然高于北上廣等大城市，但仍在較合理的范圍之內(nèi)。

　　戴德梁行沈陽商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)部助理董事李德軍認為，近幾年，沈陽零售百貨經(jīng)歷了多家撤店風潮。沈陽零售百貨的銷售業(yè)績和盈利能力壓力在不斷增大。但這正表明沈陽處于向新商業(yè)模式轉(zhuǎn)型前的過渡狀態(tài)。注重"體驗"將是購物中心未來規(guī)劃的重要方式;社區(qū)型商業(yè)將會有更大的發(fā)展空間;實體經(jīng)濟與電商的融合也將是未來轉(zhuǎn)型的一個方向。