90%零售物業(yè)將是購物中心

　　眼下，百貨業(yè)遭遇“寒流”已是不爭的事實(shí)。而由萬達(dá)開拓的購物中心、商務(wù)區(qū)、住宅區(qū)符合的城市綜合體發(fā)展模式，被認(rèn)為功能齊全、業(yè)態(tài)完整。尤其是城市綜合體中的購物中心，能夠憑借功能全、體驗(yàn)多等優(yōu)勢，抵抗電子商務(wù)沖擊。但從上海商業(yè)的發(fā)展看，購物中心已呈現(xiàn)過快、過度增長。

　　據(jù)世邦魏理士統(tǒng)計(jì)，上海正在開發(fā)的44個(gè)商業(yè)項(xiàng)目中，只有五分之一的項(xiàng)目單體體量小于5萬平方米，而大于15萬平方米的項(xiàng)目個(gè)數(shù)占總量的11.4%。根據(jù)以上體量，可以判斷這些零售物業(yè)大多為購物中心。從物業(yè)分布看，單體項(xiàng)目超過15萬平方米的，均分布在非核心地段，尤其是一些新興的社區(qū)性商圈，包括真如板塊、新江灣城板塊、七寶板塊等。

　　此外，上海零售市場原油的百貨項(xiàng)目也開始其“購物中心化”調(diào)整。目前，很多百貨商場通過商場擴(kuò)容改造、引入時(shí)尚品牌旗艦店、增加商場體驗(yàn)性元素等手段來營造一種類似于購物中心的消費(fèi)體驗(yàn)。這一“百貨商場購物中心化”的調(diào)整方式，意味著購物中心已成為上海零售業(yè)的主流業(yè)態(tài)。

　　同質(zhì)化向購物中心蔓延

　　然而，多功能的購物中心并不意味著不愁客源。世邦魏理仕上海商業(yè)服務(wù)部董事吳奕奕指出，井噴的市場供應(yīng)量不僅意味著零售業(yè)市場競爭將更加激烈，而且意味著這些物業(yè)在投入使用初期，首先會面臨市場消化的問題。說得通俗一點(diǎn)，就是如何完成招租任務(wù)。從目前上海的零售業(yè)發(fā)展?fàn)顩r看，百貨業(yè)的同質(zhì)化現(xiàn)象已經(jīng)很嚴(yán)重，不同百貨商場的品牌重合度很高。隨著購物中心增多，購物中心也呈現(xiàn)同質(zhì)化趨勢。不同購物中心所囊括的業(yè)態(tài)、功能乃至品牌卻十分類似，這將明顯降低購物中心對市場的吸引力。

　　仲量聯(lián)行也指出，從今年二季度上海商業(yè)地產(chǎn)招租情況顯示，競爭相對不太激烈的非核心商圈，招租情況明顯好于核心商圈。據(jù)統(tǒng)計(jì)，核心商圈購物中心首層租金較上季度同比小幅上漲0.8%，為每平方米每天51.7元;但在非核心商圈，該指標(biāo)上揚(yáng)3.9%，達(dá)到每平方米每天17.3元。尤其值得關(guān)注的是，在空置率方面，核心商圈的市場空置率上浮至8.3%。據(jù)分析，這是由于一些項(xiàng)目的主力店，包括健身房、纖體中心和大型餐廳在租期結(jié)束后選擇撤出。撤出的結(jié)果也從一個(gè)側(cè)面反映出購物中心“日子不好過”的大背景。

　　“大而全”不如“小而精”

　　注冊地產(chǎn)咨詢分析師陸志皓則指出，隨著零售業(yè)競爭加劇，即便曾經(jīng)成功的“萬達(dá)模式”也會失靈。他分析，“萬達(dá)模式”成功的最關(guān)鍵一點(diǎn)在于搶先一步——當(dāng)其他商業(yè)項(xiàng)目投資者還聚焦于單一的百貨商場或購物中心時(shí)，萬達(dá)已經(jīng)開始打造城市綜合體。一方面搶占了項(xiàng)目的地理位置先機(jī)，另一方面也讓綜合體中的商務(wù)、住宅為購物中心帶去源源不斷的客流。但是，“萬達(dá)模式”是從十幾年前發(fā)展起來的，當(dāng)時(shí)城市綜合體還是一個(gè)新概念，所以有競爭力和吸引力。但眼下，即使在新城、新市鎮(zhèn)，也很難再出現(xiàn)由一個(gè)開發(fā)商打造城市綜合體的機(jī)會;加上各種商業(yè)設(shè)施的快速發(fā)展，“萬達(dá)模式”所代表的“一家獨(dú)大”時(shí)代一去不返。

　　與此同時(shí)，消費(fèi)習(xí)慣的改變也注定了“大而全”的商業(yè)設(shè)施不再討市場歡心。陸志皓表示，電子商務(wù)被認(rèn)為是實(shí)體商業(yè)的“克星”，但在電商同樣發(fā)達(dá)的日本東京，實(shí)體商業(yè)依舊受到追捧。其中的原因就是東京商業(yè)強(qiáng)調(diào)“小而精”。所謂“小而精”，不是說商業(yè)項(xiàng)目體量不能大，而是指需要在經(jīng)營特色、服務(wù)細(xì)節(jié)等“小處”勝任一籌。他舉例說，電子產(chǎn)品網(wǎng)購在全球都很盛行，但東京的秋葉原依舊是消費(fèi)者選購電器的第一選擇，因?yàn)殡娮赢a(chǎn)品、電器是整個(gè)商圈的特色。此外，東京零售業(yè)在建筑形態(tài)是否與周邊環(huán)境相融合、服務(wù)方式是否周到上，始終精益求精。相比之下，上海商業(yè)發(fā)展還是“攤大餅”式的，一味求大，卻忽視了服務(wù)特色和消費(fèi)體驗(yàn)。