“2011年底，武漢全市商鋪總存量達(dá)到334萬平方米，繁華商圈日均人流量可達(dá)上百萬。國際時尚品牌H&M、ZARA、C&A、優(yōu)衣庫等。”3月5日，戴德梁行研究部發(fā)布《武漢商鋪市場發(fā)展與前景》報告稱。

　　該報告預(yù)測未來5年武漢將有38個規(guī)模在3萬平方米以上的優(yōu)質(zhì)商場落成使用，總面積332萬平方米。優(yōu)質(zhì)商場供應(yīng)主要仍以本地開發(fā)商為主，比例約59%。以萬達(dá)、銀泰、綠地集團(tuán)為首的國內(nèi)企業(yè)進(jìn)駐勢頭較外資企業(yè)強勁，供應(yīng)占比29%。

　　在武漢商圈變遷的過程中，從傳統(tǒng)的武漢百貨公司旗下9家門市部發(fā)展到武廣、中南、鐘家村三足鼎立，到眼下8大商圈(武廣、江漢路、鐘家村、王家灣、徐東、中南、街道口，光谷)競爭，以及未來的17個商圈(其中9個新興商圈包括后湖、菱角湖、王家墩、江漢沿江、武昌濱江、楊春湖、首義、南湖，四新)的競爭。武漢商業(yè)版圖越繪越大，與此同時商圈外遷趨勢明顯。

　　戴德梁行華中區(qū)研究部主管李孔瑞表示，由于市政府規(guī)劃引導(dǎo)和歷史遺留等原因，形成了武廣商圈和江漢路商圈兩大核心商圈，與其他商圈形成“一核多強”的局面。此外，軌道網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)的修建和完善令武漢“1小時生活圈”的設(shè)想得以實現(xiàn)。以武廣、江漢路商圈為核心，半小時可到達(dá)鐘家村、徐東商圈等傳統(tǒng)商圈以及菱角湖、王家墩、武昌濱江、江漢沿江等新興商圈，1小時可到達(dá)王家灣、中南、首義、街道口等商圈。

　　去年，除了武漢本土國際品牌首次進(jìn)駐武漢。而這些品牌一般以年輕化的態(tài)勢進(jìn)入各大商場，如武昌亞貿(mào)廣場、光谷國際廣場、漢口中心百貨以及漢陽的武漢摩爾城。

　　與此同時，受益于強勁的消費能力和武漢經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步發(fā)展，外來百貨開始爭先進(jìn)駐武漢。新世界、瑞安、和記黃埔等近年來大刀闊斧地開發(fā)商業(yè)項目。例如，瑞安開發(fā)的武漢新天地和萬達(dá)的漢街等項目從一開業(yè)便迅速地吸引大批消費者前往消費。{page_break}

　　此外，外地開發(fā)商也嘗試多種途徑進(jìn)入武漢市場。除了積極參與商鋪用地的競拍，還通過積極參與舊城改造、城中村改造和直接購入商鋪項目的方式投資武漢商鋪市場。例如，和記黃埔在2005年購入江漢區(qū)花樓地塊，在推動武漢舊城改造的同時也占據(jù)武漢傳統(tǒng)商業(yè)旺地，積極擴張;2011年5月初，新加坡凱德商用集團(tuán)以3.95億元購入江漢路商圈的新民眾樂園，總面積4萬平方米。

　　李孔瑞認(rèn)為，悠久的歷史和文化底蘊、雄厚的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)、便利的交通網(wǎng)絡(luò)、強勁的購買力以及不斷增強的消費輻射力令武漢吸引外來投資的能力增強，從而促使一批大開發(fā)商爭先進(jìn)駐，為武漢商鋪市場的發(fā)展提供了良好的條件。

　　優(yōu)質(zhì)商鋪租金穩(wěn)步上升

　　目前武漢各商圈的商鋪租金由于位置、商圈氛圍等差異而差異較大，武廣與江漢路兩大核心商圈的平均租金達(dá)到每平方米每月500-1500元。李孔瑞介紹，新興商圈如菱角湖商圈的租金水平為每平方米每月180-500元。2006年至2011年，武漢商鋪整體租金年均增長8%，租金呈現(xiàn)一個穩(wěn)定增長的過程。

　　李孔瑞表示，從2006年的平均每平方米每月284元上漲至2011年的每平方米每月470元。2011年底月租金已達(dá)到平方米每月516元,同比上漲22%。隨著武漢商業(yè)的不斷完善發(fā)展，預(yù)計未來租金水平將繼續(xù)上升。

　　他還指出，目前武漢的商鋪發(fā)展正處于發(fā)育期，商圈功能和布局同質(zhì)化嚴(yán)重，商業(yè)項目的建設(shè)很大程度上依賴開發(fā)商的經(jīng)驗和實力，運營較好的商業(yè)項目會成為眾多新項目效仿的對象。相對于住宅市場，商業(yè)地產(chǎn)受經(jīng)濟(jì)環(huán)境、政策環(huán)境等不可預(yù)見因素的影響更為明顯，投資更具高風(fēng)險性。