上月底，位于站南路白馬服裝商貿(mào)大廈對面的廣州世貿(mào)服裝城正式招商。據(jù)其資料顯示，經(jīng)營品類涵蓋飾品等。從位置上看，其周邊已有紅棉、白馬、壹馬、明珠、錦都等眾多大型服裝城。有業(yè)內(nèi)人士指，在過去短短數(shù)年時間里，扎堆在流花商圈的大型商城就超過30家，而這些商城無一例外都是以服裝批發(fā)作為經(jīng)營主線。目前流花商圈以服裝批發(fā)貿(mào)易為定位的商城林立，導(dǎo)致同質(zhì)化競爭現(xiàn)象越來越嚴(yán)重。

　　同質(zhì)化項目難獲市場空間

　　經(jīng)過十?dāng)?shù)年的發(fā)展，目前在流花服裝商圈中，大多數(shù)商城都已經(jīng)有了明確的定位和自身特色的發(fā)展方向。如規(guī)模最大的白馬服裝城以中高級女裝為主要產(chǎn)品，紅棉國際服裝城主打時尚女裝，廣州金祥內(nèi)衣批發(fā)大廈則專攻內(nèi)衣。

　　剛登場的世貿(mào)服裝城提出的是“大復(fù)合定位”。而據(jù)銷售人員稱，將來世貿(mào)服裝城的經(jīng)營范圍是“中高檔男女裝，內(nèi)衣毛巾外貿(mào)針織都有”。有投資買家在詳細(xì)了解項目后，就質(zhì)疑在區(qū)域內(nèi)高度細(xì)分的市場中，如此大而空泛的定位能否獲得市場發(fā)展的空間？

　　在白馬服裝城經(jīng)營高檔女裝批發(fā)多年的陳女士也曾到世貿(mào)服裝城踩點(diǎn)，她向記者表示，對這種“大復(fù)合定位”并不認(rèn)同。陳女士認(rèn)為，前來服裝城進(jìn)貨的零售商都有著明確的取貨目標(biāo)，一家新出現(xiàn)的綜合商場對他們來說吸引力不大。“特別是在流花路，很多細(xì)分的商城已經(jīng)發(fā)展得非常成熟，商品種類也齊全，零售商根本不需要到綜合商城中去。”

　　除了定位之外，世貿(mào)服裝城還面臨著另一個問題，那就是資金。據(jù)廣州金朗地產(chǎn)負(fù)責(zé)人介紹，在流花商圈內(nèi)，新成立的商場一般在2年之內(nèi)都很難旺起來，如天富家居服內(nèi)衣城開業(yè)已兩年，人流量仍然較少。

　　“世貿(mào)服裝城要想做旺，首先考驗的是商城開發(fā)商和商家的資金。”該負(fù)責(zé)人認(rèn)為，在世貿(mào)服裝城投資開鋪或者是代租在前兩年的回報率都不會太高。“附近有三四個新開的服裝城都沒做起來，像去年新開的韓國城，還沒有地下的地一大道旺。”

　　此外，該服裝城的開發(fā)商銘隆房地產(chǎn)公司也并非大牌房企。盡管有廣鐵集團(tuán)和廣州南嶺鐵路房地產(chǎn)開發(fā)有限公司共同作為投資方，但商城以“只租不售”的方式進(jìn)行運(yùn)營，開發(fā)商資金能否持續(xù)仍然是一個問題。

　　買“長期經(jīng)營權(quán)”風(fēng)險大保障小

　　在廣州世貿(mào)服裝場的推廣中，“20年使用權(quán)鋪位”是其一大噱頭。據(jù)現(xiàn)場銷售人員介紹，世貿(mào)服裝城的商鋪建筑面積有10平方米-100平方米不等，這些鋪位都是以“出售使用權(quán)”的方式進(jìn)行“銷售”。其中首層和一、二層的商鋪有10年、20年兩種期限選擇，其余商鋪均以“20年使用權(quán)”的方式出售。“選鋪時業(yè)主需交納10年期20萬元/每間、20年期30萬元/每間的定金，這是‘進(jìn)場費(fèi)’。購買后，開發(fā)商還可以安排專門人員負(fù)責(zé)將商鋪再出租。”

　　有業(yè)內(nèi)人士對記者表示，購買使用權(quán)再返租的銷售手段早在十年前就已經(jīng)在市場中出現(xiàn)，而其引發(fā)的糾紛和負(fù)面效應(yīng)可謂層出不窮。早在2001年，國家建設(shè)部就曾公布《商品房銷售管理辦法》，規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房；不得采取售后包租或者變相售后包租方式銷售未竣工商品房。

　　可以說，世貿(mào)服裝城出售的只是使用權(quán)而并非產(chǎn)權(quán)，相當(dāng)于與商家簽訂一份10至20年的租賃合同。廣州威戈律師事務(wù)所陳宇昆律師告訴記者，該服裝城的銷售方式與《商品房銷售管理辦法》禁止的做法不屬于同一類型，并沒有違反規(guī)定。“但也只是在打‘擦邊球’，這種方式對于商家投資仍然存在比較大的風(fēng)險。”

　　據(jù)陳宇昆介紹，這種“長租”，對于開發(fā)商而言是比較有利的，一下子就能收10年甚至20年的租金，在現(xiàn)金流緊張的時候能實(shí)現(xiàn)快速地回籠資金。而更重要的是，這種租賃性質(zhì)的合同，開發(fā)商是可以選擇毀約的。如果商場經(jīng)營得好，生意做得旺，租金上漲了，開發(fā)商可以通過毀約的方式來取消合同，代價只需要?dú)w還租金和支付一定的賠償。因此，“這種購買長期使用權(quán)有一定的風(fēng)險，對商家沒有什么保障。”