引子：國家稅務(wù)總局26日發(fā)布《關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》，明確土地增值稅清算過程中若干計稅問題。土地增值稅將和土地、信貸等方面的政策措施一起，形成房地產(chǎn)調(diào)控的“組合拳?！?BR>
　　近幾年，國內(nèi)從來沒有任何產(chǎn)業(yè)可與房地產(chǎn)媲美，被國家和民眾高度關(guān)注，被各類政策連續(xù)圍剿。

　　面對房價的飛漲，４月中旬，國家再次調(diào)控。新“國十條”被業(yè)內(nèi)稱為“史上最嚴厲的房地產(chǎn)新政”。那些被高房價“困擾”的消費者再度看到希望的曙光，各地樓市也爭相呼喊“調(diào)控太嚴厲了”。

　　2003年的“121文件”被公認為管理層對房地產(chǎn)行業(yè)進行宏觀調(diào)控的開始，此后，政策開始對該行業(yè)“狂轟濫炸”。

　　2005年和2006年，政府動用了土地、稅收、行政等諸多手段對房價進行“圍剿”，皆未見效，這種現(xiàn)象持續(xù)到2007年9月。

　　2007年，政府再出組合拳，央行5次加息，9次上調(diào)存款準備金率，嚴控公積金貸款，實行差別化信貸，房價一時回落。然而，這輪宏觀調(diào)控最終卻“虎頭蛇尾”，政策放松后房價隨即迎來了報復性反彈——部分城市房價短期內(nèi)翻倍。

　　幾輪調(diào)控下來，中國房地產(chǎn)市場陷入到“越調(diào)越漲、越漲越調(diào)”的怪圈之中，調(diào)控成為“空調(diào)”。這一次，樓市能走出上述怪圈嗎？

　　仔細觀察此輪調(diào)控政策出臺的時間節(jié)點不難發(fā)現(xiàn)，新“國十條”頒布于部分城市房價暴漲之后。實際上，自去年秋天，北京等城市的房價已呈狂飆之勢，但是，諸如二套房貸款利率打七折等過于寬松的信貸政策卻在幾個月后才取消。而2007年那輪宏觀調(diào)控也是在部分城市房價翻一番之后才出臺。也就是說，管理層幾乎從未在房價剛開始露出苗頭時就將其限制，而是等其“盆滿缽滿”時才“亡羊補牢”。

　　然而，房價漲上去容易降下來難。例如2007年短短幾個月北京等城市房價飆升一倍，管理層隨后出臺了頗為嚴厲的宏觀調(diào)控政策。政策的疊加效應曾令不少開發(fā)商的資金鏈在2008年緊繃，而比起沿海制造業(yè)在金融危機中的壓力，房地產(chǎn)的問題又顯得微不足道。即使這樣，在調(diào)控與金融危機的雙重壓力下，2008年房價也只是向下調(diào)整了15%~20%，與上漲前相差甚遠。

　　不難看出，中國房地產(chǎn)調(diào)控存在以下的問題：{page_break}

　　一、 慣于使用行政手段，但行政手段只能干預一時。

　　盡管1998年中國房地產(chǎn)就開始了市場化進程，但直到現(xiàn)在，這個市場也未完全市場化。政府喜歡用行政手段調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場，這在此次新“國十條”及北京版的細則中可見一斑。限制外地人購房、買房查驗結(jié)婚證及戶口本等，讓人恍若回到了計劃經(jīng)濟時代。

　　行政手段打壓市場確實能在短期內(nèi)取得較為顯著的效果。但是，這種有違市場規(guī)律的強力干涉，由于治標不治本，一旦放松，很容易令房價報復性反彈，這在歷次宏觀調(diào)控中已被充分證明。

　　二、政策“朝令夕改”， 缺乏系統(tǒng)規(guī)劃，沒有長期效應。

　　任何政策的出臺，都應反復論證、謹慎發(fā)布，但在中國，針對房地產(chǎn)的政策隨意性很大。一些政策由于不遵循市場規(guī)律，如2005年大幅提高住房流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅負，在實際效果上甚至起到了助推房價上漲的相反作用。

　　當政策成為一種常態(tài)，市場上的主體早已習慣在政府的干預下生存。2008年，在經(jīng)濟大環(huán)境發(fā)生變化導致很多產(chǎn)業(yè)步履維艱時，房地產(chǎn)是第一個跳出來向政府“呼救”的行業(yè)。這不僅僅是會哭的孩子有奶吃的問題，更重要的是，房地產(chǎn)牽動著大量的產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)經(jīng)濟在國內(nèi)已經(jīng)成為負擔。政府對房地產(chǎn)的態(tài)度屬于“含在嘴里怕化了，吐出來怕飛了”的矛盾狀態(tài)中。

　　由于這個政府對房地產(chǎn)行業(yè)的矛盾心態(tài)，不少宏觀調(diào)控政策的延續(xù)期往往不超過一年。實際上，此前中國不乏嚴厲的政策，2007年秋天信貸政策的力度不可謂不大，但因持續(xù)時間不長，導致調(diào)控半途而廢。這一次，宏觀調(diào)控能堅持多久，還未嘗可知。

　　三、地方并無新的經(jīng)濟增長點，政策在執(zhí)行環(huán)節(jié)必打折扣。

　　新“國十條”的很多內(nèi)容其實并不新。除二套房首付提高到五成、第三套房暫停貸款之外，大部分內(nèi)容，如“兩年不開發(fā)的土地要無償收回”、“加快保障性安居工程建設(shè)”等，在過去幾年出臺的政策中被反復強調(diào)。但是，一直以來，這些政策都沒有得到很好的執(zhí)行。

　　中央政府的很多政策到了地方那里被“稀釋”和變通，這早已成為公開的秘密。為了能夠獲取更多的土地出讓金，不少地方政府有意控制供地節(jié)奏和供地規(guī)模，甚至找“托兒”來哄抬土地價格。2008年市場低迷，不少土地流拍流標，一些地方政府一邊與高房價的言論撇清，一邊“暗度陳倉”，越級出臺了一系列救市政策。

　?。翟拢玻啡?，新華網(wǎng)撰文《樓市總體仍陷“混沌” 遏制房價過快上漲不可松懈》，文中顯示，地方調(diào)控細則多已“溫和落地”．．．．．．

　　可以預見，由于分稅制、土地財政等問題依然懸而未決，加之部分地方政府面臨債務(wù)難題，此輪宏觀調(diào)控如果產(chǎn)生類似2008年的效應，最先坐不住的很可能不是開發(fā)商，而是地方政府。

　　綜上所述，中國式房地產(chǎn)調(diào)控往往治標不治本。仿佛用多了抗生素，不僅未能令“病人”的身體恢復健康狀態(tài)，反而有了抗藥性。如果房地產(chǎn)行業(yè)諸多深層次矛盾得不到有效解決，本輪宏觀調(diào)控或再次淪為“空調(diào)”。