業(yè)內人士認為，樓市調控當務之急仍是要堅決把調控政策執(zhí)行下去，“減法”和“加法”雙管齊下。

　　新華網上海5月27日電 新一輪房地產調控政策實施已一月有余，目前樓市仍處于走向未明的“混沌期”：高漲的房價總體稍現(xiàn)松動，但熱點地區(qū)投資投機性需求仍顯活躍；地方調控細則陸續(xù)出臺，卻似乎越來越顯“柔性”；土地市場稍趨平靜，但高溢價地塊仍在冒頭……種種跡象表明，尚不能對調控成效過于樂觀。

　　業(yè)內人士認為，樓市調控當務之急仍是要堅決把調控政策執(zhí)行下去，“減法”和“加法”雙管齊下：一方面，堅決抑制投資投機性需求，遏制部分城市房價過快上漲，且使房價合理回調的風險也在可控之中；另一方面，確保增加商品房、保障房開工及供應的措施能嚴格落實，而保障房的加快推進更有利于彌補商品房開發(fā)可能回落造成的投資及消費拉動的缺口。

　　地方調控細則多“溫和落地”

　　4月中旬出臺的“國十條”，凸現(xiàn)了中央政府抑制樓市投資投機、加強監(jiān)管、增加供應、遏制房價過快上漲的決心。然而，緣何至今樓市依然走勢難辨？分析人士認為，除資金無憂的房企降價促銷的內生動力依然不足外，另有一個原因就是：一些地方調控政策力度遠遠低于預期。信號不一，“看空”和“看漲”的博弈自然就要繼續(xù)。

　　北京4月30日發(fā)布的《貫徹落實國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲文件的通知》，明確要求“暫停對購買第三套及以上住房以及不能提供1年以上北京市納稅證明或社會保險繳納證明的非北京市居民發(fā)放貸款”，措詞嚴厲，似乎更甚于“國十條”。

　　進入5月后，各地方細則陸續(xù)發(fā)布，調子明顯趨向“溫和”。

——深圳5月6日發(fā)布細則，直接針對炒家，對“不能提供1年以上本市納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民”暫停發(fā)放購買住房貸款。西安在同日公布的通知中，沒有強調對投機購房的打壓，而是著眼調控供給，穩(wěn)字當頭。

　　——浙江在5月19日“亮劍”，對首次購房給予公積金貸款優(yōu)先保障，同時要求研究實行特定的限購政策，可謂“有保有壓”，理性但相對溫和。

　　——廣州在5月21日亮明“底牌”，24條措施，重在加大土地和保障房供應、加強市場監(jiān)管等，但不涉及抑制需求。

　　——重慶在5月21日公布了十條細則，鼓勵首次購房，強調差別化引導，意在樓市平穩(wěn)健康，嚴厲程度低于先前預期。搜房網就“重慶版”政策進行的網絡調查顯示，截至27日上午10時，有61．31％的網友認為此十條“比較溫和”，34．02％的人認為“對樓市無影響”。

　　綜合看來，盡管已出臺的地方版樓市調控細則均在中央調控的大框架內，一些地方政策剛性不足，余地充分。{page_break}

　　樓市呈現(xiàn)“另類風景”

　　隨著調控的深入，樓市“降溫”跡象已然顯現(xiàn)，但部分地區(qū)似乎仍有一些“熱點”。

　　在杭州，曾在今年3月下旬創(chuàng)造“3小時售罄188套千萬元級豪宅”紀錄的“綠城·藍色錢江”24日再次開盤，其中“江景1號樓”的35套公寓達到均價6．2萬元／平方米，每套總價最低也要在2400多萬元。杭州市透明售房網顯示，至當日17時，該樓盤已預定18套，銷售過半。
中國指數(shù)研究院的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，4月下旬以來，國內不少城市新建商品住宅成交面積逐周下跌，但房價卻現(xiàn)高位盤整態(tài)勢，甚至不乏逆市上漲的情況。比如，4月26日至5月2日這一周，在監(jiān)測的32個城市中，26個城市成交量環(huán)比下跌，其中南京跌幅有七成多；能監(jiān)測到價格的重點城市中，僅北京有所下調，其余城市均有上漲，深圳漲幅更是高達9．38％。5月3日至9日，35個城市中有26個成交量下跌；重點城市中房價以下跌居多，但杭州卻上漲25．06％。5月17日以來，據(jù)記者采訪情況，一些重點城市的二手房價格有所下調，但新房仍是漲跌互現(xiàn)，整體延續(xù)上述震蕩態(tài)勢。

　　土地方面，中原地產對12個主要城市住宅用地出讓情況的監(jiān)測信息顯示，在新政策出臺前后，住宅用地出讓數(shù)量、出讓流標率以及出讓溢價率等方面并未發(fā)生明顯變化。新政策實施后四周內，上述城市住宅用地周平均出讓面積約153公頃，流標率24％，溢價率37％，相比2010年1月至3月的宅地交易情況（周平均出讓面積214公頃，流標率13％，溢價率56％）而言，雖有變化，但幅度并不明顯，而且仍時有“地王”冒頭。中原地產研究中心總監(jiān)陶琦分析發(fā)現(xiàn)，目前熱點地塊仍然受到大型房企的青睞，資金雄厚的國企、央企及上市公司出手闊綽；而中小房企對于中小地塊的出價較為謹慎，底價及略高于底價成交的居多。

　　堅決遏制房價過快上漲不可松懈

　　雖然“新政策”已實施一月有余，但樓市的調控遠未到位。以房價來說，且不說不少城市房價未見明顯松動甚至時有上漲，即使個別地區(qū)出現(xiàn)3％、5％的回落，也只是階段性變動而已。日前已有不少銀行完成了相關的壓力測試，大多數(shù)銀行能承受的房價降幅在20％至30％之間。目前看來，房價的合理回調在信貸風險上基本可控。

　　另一個相關問題是房地產投資。雖然今年1月至4月房地產投資和新開工面積逐月加大，但業(yè)內普遍預計，受資金面收緊影響，5月以后的房地產開發(fā)投資情況可能會有所回落。在此情況下，中央及地方政策中三令五申的保障房措施更加值得期待。國土部確定的2010年計劃供地總量大超往年，且保障性住房和中小套型普通商品房的供地量達到總量的77％；一些地方2010年保障性住房和政策性住房的開工量占總量的60％或更多。

　　如能嚴格按計劃實行，當能確保房地產供應的“大盤子”總體穩(wěn)定甚至有所增長，而且更重要的是能穩(wěn)定市場供應的預期，不致重蹈“預期供應不足而導致現(xiàn)實價格快漲”的局面。另一方面，如此規(guī)模的保障房倘能切實“落地”，當在確保房地產開發(fā)投資，拉動鋼鐵、水泥等上游產業(yè)以及裝飾消費品等下游行業(yè)諸方面有效彌補商品房開發(fā)可能回落造成的投資及消費缺口。

　　業(yè)內人士指出，抑制投資投機性需求、遏制房價快速上漲等做“減法”的措施應堅決執(zhí)行下去，尤其是要防止部分政策后繼乏力甚至走樣變形；同時，嚴格落實增加商品房供應、加快推進保障房建設等做“加法”的手段，并要加快研究制定引導個人合理住房消費和調節(jié)個人房產收益的稅收政策。