國家稅務(wù)總局26日公布了《關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》，明確土地增值稅清算過程中的若干計稅問題。專家指出，在“新國十條”和各地細(xì)則均提及要加大土地增值稅清算的情況下，通知的出臺意味著土地增值稅清算從嚴(yán)執(zhí)行。

　　通知指出，土地增值稅清算時，已全額開具商品房銷售發(fā)票的，要按照發(fā)票金額來確認(rèn)收入；未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以銷售合同的售房金額及其他收益確認(rèn)收入。若銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實際測量面積不一致，在清算前已發(fā)生補(bǔ)、退房款的，應(yīng)在計算土地增值稅時予以調(diào)整。

　　為縮小開發(fā)商的避稅空間，通知明確，開發(fā)企業(yè)財務(wù)費用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額；不能提供證明的，開發(fā)費用按“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的10％以內(nèi)計算扣除。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，按照“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的5％以內(nèi)計算扣除。

　　按照現(xiàn)行《土地增值稅暫行條例》，土地增值稅是以土地和地上建筑物為征稅對象，以增值額為稅基，并按照30％-60％的四級超率累進(jìn)稅率進(jìn)行征收，方式為預(yù)征和清算相結(jié)合。該稅種于1994年開征，但由于預(yù)征率較低，很多房企在達(dá)到清算標(biāo)準(zhǔn)后又以各種方式推遲清算，土地增值稅一直沒能充分發(fā)揮調(diào)節(jié)土地增值收益的作用。

　　2006年底,面對高漲的房價,國家稅務(wù)總局下發(fā)了《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》，要求從次年2月1日起全面清算土地增值稅。該通知還列出了七種必須以及可以要求進(jìn)行土地增值稅清算的情況，包括開發(fā)商整體轉(zhuǎn)讓項目，直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，項目銷售率已達(dá)85％，項目三年未銷售完畢等等。但隨后金融危機(jī)爆發(fā)，這一政策沒有得到嚴(yán)格執(zhí)行。{page_break}

　　此次下發(fā)的通知可以說是對2006年底發(fā)布的通知的補(bǔ)充，也就是說，2006年國稅下發(fā)的通知至今仍然適用。

　　“嚴(yán)格執(zhí)行土地增值稅政策，可以在一定程度上抑制房地產(chǎn)企業(yè)的暴利?！?nbsp;北京科技大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院教授趙曉認(rèn)為，土地增值稅從嚴(yán)清算會顯著加大企業(yè)的稅收成本，降低房企利潤水平，進(jìn)而降低房企的拿地?zé)崆椤?/P>

國家通過土地增值稅清算來調(diào)控房地產(chǎn)市場的思路日漸明晰。在“新國十條”和各地細(xì)則均提及要加大土地增值稅清算力度之后，國家稅務(wù)總局26日發(fā)布《關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》，明確土地增值稅清算過程中若干計稅問題。有關(guān)專家指出，土地增值稅將和土地、信貸等方面的政策措施一起，形成房地產(chǎn)調(diào)控的“組合拳。”

　　土地增值稅于1994年開征，但由于預(yù)征率較低等原因，一直沒能充分發(fā)揮調(diào)節(jié)土地增值收益的作用。

　　在本輪房地產(chǎn)調(diào)控中，土地增值稅又一次進(jìn)入公眾視野。4月份出臺的 “新國十條”指出，稅務(wù)部門要嚴(yán)格按照稅法和有關(guān)政策規(guī)定，認(rèn)真做好土地增值稅的征收管理工作，對定價過高、漲幅過快的房地產(chǎn)開發(fā)項目進(jìn)行重點清算和稽查。隨后，重慶等地陸續(xù)出臺的調(diào)控細(xì)則，也紛紛提到要加緊土地增值稅清算。

　　《通知》指出，土地增值稅清算時，已全額開具商品房銷售發(fā)票的，要按照發(fā)票金額來確認(rèn)收入；未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以銷售合同的售房金額及其他收益確認(rèn)收入。若銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實際測量面積不一致，在清算前已發(fā)生補(bǔ)、退房款的，應(yīng)在計算土地增值稅時予以調(diào)整。

　　為了減少開發(fā)商通過虛報開發(fā)費用等方式來避稅的空間，《通知》明確，開發(fā)企業(yè)財務(wù)費用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額；不能提供金融機(jī)構(gòu)證明的，開發(fā)費用按“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的10％以內(nèi)計算扣除。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，按照“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的5％以內(nèi)計算扣除。全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照以上方法扣除。

　　此外，《通知》還明確了質(zhì)量保證金、安置房費用、土地閑置費、契稅等稅費的扣除問題?！锻ㄖ纷詈笾赋觯{稅人按規(guī)定預(yù)繳土地增值稅后，清算補(bǔ)繳的土地增值稅，在主管稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的期限內(nèi)補(bǔ)繳的，不加收滯納金。{page_break}

　　事實上，在上一輪房價暴漲的時候，有關(guān)部門便出臺了土地增值稅清算這一措施。2006年底，國稅總局下發(fā)《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》，要求從2007年2月1日起全面清算土地增值稅。其中列出了七種必須以及可以要求進(jìn)行土地增值稅清算的情況，包括開發(fā)商整體轉(zhuǎn)讓項目，直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，項目銷售率已達(dá)85％，項目三年未銷售完畢等。但隨后金融危機(jī)爆發(fā)，這一嚴(yán)厲政策未能得到執(zhí)行。

　　而此次下發(fā)的《通知》，則是對土地增值稅清算中要注意的細(xì)節(jié)問題進(jìn)行明確，與2006年底國家稅務(wù)總局下發(fā)的通知并不沖突，也就是說，2006年國稅總局下發(fā)的通知至今仍然適用。
“新國十條”將土地增值稅清算作為稅收調(diào)控的政策之一，隨后各地紛紛跟進(jìn)，在地方細(xì)則中表示要加緊推進(jìn)土地增值稅清算。為何在這一輪房地產(chǎn)調(diào)控中，土地增值稅清算會先于住房保有環(huán)節(jié)稅收登場，并成為調(diào)控的利器呢？

　　有關(guān)專家指出，這主要還是由稅制現(xiàn)狀決定的，因為土地增值稅稅制設(shè)計比較完善，只要加強(qiáng)征管就可以，而在住房保有環(huán)節(jié)征稅，涉及條例的修改或者立法，從程序上來看仍需要一定時間。另外，土地增值稅在調(diào)控方面應(yīng)該是可以有明顯收效的。

　　北京科技大學(xué)中國經(jīng)濟(jì)研究組4月份曾呼吁嚴(yán)征土地增值稅，遏制新一輪樓市泡沫，并指出：從嚴(yán)征收土地增值稅可以在一定程度上抑制房地產(chǎn)企業(yè)的暴利，起到調(diào)節(jié)收入分配的作用；可以有效控制房地產(chǎn)市場的投資過熱，減少房地產(chǎn)企業(yè)的拿地沖動，提高房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險意識；可以有效調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場的結(jié)構(gòu)，引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)增加普通住房供給。

　　該研究組認(rèn)為，土地增值稅政策要求直接轉(zhuǎn)讓土地的企業(yè)須在交易時清算應(yīng)納土地增值稅，如果嚴(yán)格執(zhí)行清算政策，將大大降低土地二級市場賣方的贏利空間。另外，因囤地或捂盤而獲得的額外收益，最高要繳納60％的土地增值稅，加上囤地或捂盤的資金成本和機(jī)會成本，將可能使開發(fā)商囤地陷入無利可圖的境地。{page_break}

　　中央財經(jīng)大學(xué)稅務(wù)學(xué)院副院長劉桓也認(rèn)為，通過提高土地增值稅的預(yù)征率和及時清算，可以在一定程度上收窄房地產(chǎn)開發(fā)商的利潤空間。

　　北京科技大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院教授趙曉則認(rèn)為，嚴(yán)格征收土地增值稅對控制房價上漲不一定有效，要控制房價過快上漲還應(yīng)從根本上解決供需矛盾問題。對于土地增值稅可能被轉(zhuǎn)嫁到消費者頭上的擔(dān)憂，趙曉認(rèn)為，土地增值稅是在房地產(chǎn)項目已經(jīng)銷售完畢或者至少銷售85％以上后才進(jìn)行清算的，因此這一稅種跟房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的營業(yè)稅等流轉(zhuǎn)稅不一樣，想全部轉(zhuǎn)嫁給消費者的可能性不大。

　　何謂土地增值稅

　　土地增值稅 是針對房地產(chǎn)項目的超額利潤而設(shè)計的，意在調(diào)節(jié)土地增值收益。按照現(xiàn)行《土地增值稅暫行條例》，土地增值稅是以土地和地上建筑物為征稅對象，以增值額為稅基，并按照四級超率累進(jìn)稅率進(jìn)行征收，稅率在30％-60％之間，采取預(yù)征和清算相結(jié)合的征收方式。該稅種于1994年開征，但由于預(yù)征率較低，很多房企在達(dá)到清算標(biāo)準(zhǔn)后又以各種方式推遲清算，土地增值稅一直沒能充分發(fā)揮調(diào)節(jié)土地增值收益的作用。
隨著樓市調(diào)控的推進(jìn)，銀行貸款、資本市場融資、銷售回款等主要融資渠道受阻，房企也開始更多地通過信托、票據(jù)、民間籌資、海外借貸等渠道補(bǔ)充資金。分析人士認(rèn)為，這些方式的融資金額有限，隨著調(diào)控的繼續(xù)進(jìn)行，房企資金壓力漸增。

　　中國指數(shù)研究院最新公布的報告顯示，今年以來，我國房地產(chǎn)企業(yè)資金來源增速整體放緩。前4個月，獲得銀行授信的房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量十分有限，且總金額合計不超過500億元。而在2009年全年，商業(yè)銀行向地產(chǎn)企業(yè)提供授信額超過3300億元。

　　建銀國際地產(chǎn)分析師王韌表示，銀行貸款占開發(fā)商的資金比例往往超過三分之一，對大部分開發(fā)商而言，是最為重要的融資渠道。在信貸收縮的背景下，部分開發(fā)商的壓力不言而喻。

　　另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)在資本市場融資也面臨一定困難。據(jù)統(tǒng)計，截至今年4月底，僅有中駿置業(yè)（行情,資訊,評論）一家房地產(chǎn)企業(yè)成功在我國香港上市；今年截至目前，A股市場未有房地產(chǎn)公司獲批上市。上市房企的再融資也受到了嚴(yán)格控制。2009年10月之后，證監(jiān)會在審核房地產(chǎn)企業(yè)IPO與再融資過程中，增加了國土資源部出具意見的環(huán)節(jié)，再融資審核通過難度加大。

　　在銀行貸款、資本市場融資等渠道受阻后，房企開始通過多種途徑進(jìn)行融資，緩解資金壓力。2010年以來，恒大、雅居樂、金地、龍湖等大型房企拓展了優(yōu)先票據(jù)、基金募集、境外融資等多種渠道融資。信托這一融資渠道也越來越受到房企青睞。近期，綠城中國（行情,資訊,評論）、中華企業(yè)（600675）、新城地產(chǎn)等紛紛借道信托實現(xiàn)融資。
今年以來，部分地區(qū)已開始加強(qiáng)對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅的征管力度。多位開發(fā)商和業(yè)內(nèi)人士向記者表示，國稅總局此次明確土地增值稅的清算有關(guān)細(xì)節(jié)，可能意味著將加緊推進(jìn)相關(guān)工作，這無疑會使那些沒有準(zhǔn)備的開發(fā)商現(xiàn)金流迅速收緊。

　　“在樓市成交量大跌的情況下，土地增值稅清算對開發(fā)商而言可謂雪上加霜?！北本╆柟?00常務(wù)副總裁范小沖說。他向記者直言，如果地方政府嚴(yán)格執(zhí)行這一政策，開發(fā)商的現(xiàn)金壓力勢必大大增加，一些沒有準(zhǔn)備的中小開發(fā)商境遇將更難。{page_break}

　　世聯(lián)地產(chǎn)（002285）的分析師認(rèn)為，土地增值稅清算再加上房產(chǎn)稅的醞釀，可能意味著未來房地產(chǎn)調(diào)控將由稅收擔(dān)綱。嚴(yán)格征收土地增值稅，將會增加開發(fā)商囤地和捂盤的成本，對開發(fā)商的資金鏈產(chǎn)生壓力，從而促使開發(fā)商加大開發(fā)力度、調(diào)整開發(fā)結(jié)構(gòu)、加快市場供給。

　　中原地產(chǎn)華北區(qū)董事總經(jīng)理李文杰認(rèn)為，土地增值稅清算將加速開發(fā)商現(xiàn)金流失，為此一些開發(fā)商可能不得不選擇降價促銷，以回籠資金?！伴_發(fā)商成本增加，可能會轉(zhuǎn)嫁一部分給消費者，不過北京等地的細(xì)則中已指出，清算和稽查的范圍是定價過高、漲幅過快的開發(fā)項目，看來主要目的還是打壓虛高的房價?！笔缆?lián)地產(chǎn)有關(guān)分析師表示。

　　此前，廣西、河南、廈門、重慶、北京等地相關(guān)部門已陸續(xù)出臺措施，要求企業(yè)在規(guī)定期限內(nèi)進(jìn)行土地增值稅清算，有的還提高土地增值稅預(yù)征率、將核定征收改為查賬征收等。

　　天相投資分析師表示，去年樓市銷售火爆，2010年初開發(fā)商資金較為充裕，但這一局面未必能持續(xù)。“影響開發(fā)商資金鏈的，除了銷售回款的進(jìn)度和拿地外，還有政府后續(xù)對于開發(fā)商資金管理的政策。如果政府嚴(yán)格要求開發(fā)商將預(yù)售賬款進(jìn)行專戶管理，并只用于對工程款的支付，也就是說開發(fā)商無法再占壓建筑商的工程款，那么開發(fā)商即使不拿地，也有可能在三季度出現(xiàn)資金面緊張的局面?！?BR>
　　應(yīng)該說，在目前的整體環(huán)境下，投資者對于市場的擔(dān)憂主要來自調(diào)控政策，而不是擔(dān)憂市場整體估值過高，或者上市公司盈利出現(xiàn)超預(yù)期下降。不過，近期歐洲主權(quán)債務(wù)危機(jī)的蔓延，歐洲股市紛紛跌破年線這一牛熊分界線。這一事件推動了國內(nèi)宏觀調(diào)控政策的微妙變化，進(jìn)而使得A股出現(xiàn)反彈的契機(jī)，這個過程中對宏觀政策反應(yīng)最強(qiáng)的地產(chǎn)股有望成為反彈先鋒。{page_break}

　　保增長還是調(diào)結(jié)構(gòu)要看外圍形勢

　　為何外圍市場近期暴跌，而A股市場反而出現(xiàn)相對強(qiáng)勢的運(yùn)行呢？筆者認(rèn)為其中邏輯還是清晰的。這跟前一段時間歐美股市上漲、A股調(diào)整的原因是一致的。因為中國選擇保增長還是調(diào)結(jié)構(gòu)，關(guān)鍵要看歐美經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況，要看出口影響大不大。

　　具體而言，如果歐美情況非常好，中國就會利用這個機(jī)會來調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)。事實上，這兩三年中國的宏觀政策要么選擇保增長，要么選擇調(diào)結(jié)構(gòu)。在一段時間內(nèi)政府可能會花更大的精力來保增長；而另一段時間之內(nèi)，又會花更大的精力來調(diào)結(jié)構(gòu)。而轉(zhuǎn)換的節(jié)點就是觀察歐美經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行，如果情況太差，就要保增長，因為出口肯定會差；否則，如果歐美情況好轉(zhuǎn)，出口就有保障，就可以放手調(diào)整結(jié)構(gòu)。

　　再看當(dāng)前，歐美股市多數(shù)跌破年線，二次探底之聲不絕于耳。高層領(lǐng)導(dǎo)上周明確指出，要防止負(fù)面效應(yīng)的疊加風(fēng)險。至此，應(yīng)當(dāng)說情況已經(jīng)基本明晰，即政府可能再度調(diào)整宏觀調(diào)控政策的力度。方向肯定是放松一些，但放松多少，則要看歐美的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況。從上周開始，宏觀調(diào)控政策應(yīng)該又進(jìn)入了一個新的時期，這個時點正好對應(yīng)于去年7月份。在這個時期，歐美股市和A股出現(xiàn)反向運(yùn)行的幾率是較大的。當(dāng)然，前提是歐美不出現(xiàn)超級金融海嘯。
既然政策調(diào)整已經(jīng)明確，那么誰會對其反應(yīng)最強(qiáng)烈呢？無疑是地產(chǎn)。在4月份的分析中，筆者明確指出地產(chǎn)股有可能在4月份或5月份見到中級底部。現(xiàn)在我認(rèn)為中級底部已經(jīng)在本周形成，未來地產(chǎn)股有可能迎來兩至三個月的反彈行情。如果放眼十年，那么中國的地產(chǎn)股將是具有相當(dāng)豐厚回報的一個板塊。

　　首先，說地產(chǎn)股有短期反彈行情，指的是地產(chǎn)股面臨一個調(diào)控政策出清的契機(jī)。從歷史的情況看，這樣的背景下地產(chǎn)股往往會有不錯的表現(xiàn)。

　　當(dāng)然，我們更應(yīng)當(dāng)從長遠(yuǎn)來看中國地產(chǎn)股的未來。毫無疑問，無論官方還是民間，對于中國存在巨大的住房需求，這一點是毋庸置疑的。筆者去年底的測算是，中國住房潛在需求在100億平米，中金最近研究的成果是，中國潛在需求為180億平米。這意味著每年7億平米的生產(chǎn)量，需要25年才能完成。

　　從房價的中長期運(yùn)行看，其一定是和GDP增速、人均收入增長成正比，所以，長遠(yuǎn)看房價上漲也是毋庸置疑的?？紤]到當(dāng)前和未來的政策，將導(dǎo)致地產(chǎn)商未來集中度大幅提升，這將使得現(xiàn)有開發(fā)商未來份額提升的機(jī)會顯著增加。我們運(yùn)用上述假定，2020年中國住宅銷售面積將達(dá)到12億平米，銷售收入將7.8萬億（屆時全國商品房均價預(yù)計6500元）。假定個別龍頭地產(chǎn)商份額達(dá)到5％，則預(yù)示其銷售收入將接近4000億元，其市值也大體在這個水平上下。屆時中國地產(chǎn)業(yè)上千億市值的公司，應(yīng)該不會少于10家。這意味著房地產(chǎn)行業(yè)的長期前景還是相當(dāng)值得看好的。