商場方如是說新品牌進北京遭淘汰與“關系”無關     很多新興服裝品牌的代理商進入北京大型商場銷售時，都顯得相當吃力，不少代理商還慘遭淘汰的結局，一些代理商掉轉方向選擇了開專賣店等銷售模式，但高昂的營銷成本讓他們幾乎處在“零利潤”的邊緣。為了解開服裝品牌入駐北京商場的困惑，記者采訪了北京翠微商廈牡丹園店采購經(jīng)理李娜。     新生品牌缺乏磨合意識     “翠微偏愛一些成熟的知名品牌是一個事實，因為他們的質量、款式、流行趨勢更符合市場要求，銷量更順暢，但也不排除會物色、培育一些具備良好市場前景的新生品牌?！北本┐湮⑸虖B牡丹園店采購經(jīng)理李娜對記者說，“在選擇服裝行業(yè)新品牌上，首先考慮的是產(chǎn)品質量，其次是品牌風格?！?nbsp;    李娜告訴記者，很多的服裝企業(yè)或者代理商在與商場的部門經(jīng)理協(xié)商時，往往太急功近利，在與商場的溝通中往往追求一次性效果，沒有耐心與商場進行充分交流，部門經(jīng)理不熟悉和了解企業(yè)的產(chǎn)品，新品牌自然也就很難進駐商場。因此，準備進駐商場的新生品牌必須與商場多接觸、多交流、多磨合，讓商廈各部門經(jīng)理對企業(yè)的產(chǎn)品有一個全面的、多方位的、立體化的感知。     與此同時，新進品牌必須清醒地認識到，商場在選擇品牌時，其啟動過程有個歷時長的問題。首先要將新的品牌備案，然后與原有的品牌一起進行考察、分析、對比，如果確實可行，再在商品調整時加以考慮。而此時，許多品牌往往焦慮不安，紛紛猜疑，有的品牌因為底氣不足自愿退出競爭篩選。     淘汰出局不因關系疏密     “在采購的過程中，我們常常聽到一些企業(yè)抱怨，北京市場難做，是因為不懂得如何融合‘關系學說’。其實，這是一種錯誤的認識?！贝湮⑸虖B牡丹園店采購經(jīng)理李娜對“關系論”很不以為然，“我們建立起來的一整套完善的淘汰機制，完全是市場經(jīng)濟自由競爭的結果，這里面不存在絲毫的人為關系?！?nbsp;    她解釋說，商場在追求經(jīng)濟效益與社會效益最大化的今天，任何廠家或代理商都不可能憑借某種所謂的“關系”，單憑微薄的銷售數(shù)額長期盤踞著店面的有利位置，翠微商廈采取的是末位淘汰制，服裝品牌的調整是經(jīng)常的事。     她建議，進駐翠微商廈的服裝企業(yè)要打消這種“心理顧慮”，翠微為廠家提供的是公平、有序、透明的競爭平臺和市場環(huán)境。     然而，李娜也承認，一些廠家因為某種原因比如產(chǎn)品換季、新產(chǎn)品脫銷、短期結構調整等，其銷售數(shù)量可能出現(xiàn)短期下滑，考慮到這種品牌銷售比較穩(wěn)定，人氣指數(shù)較高，也摻有一定的感情成分，保留該品牌繼續(xù)銷售，但這種情況只是作為個案處理。     產(chǎn)品要與商場定位吻合     企業(yè)的產(chǎn)品是否與商場的消費需求相符，也是決定新品牌能否進入北京商場的一個重要原因。李娜舉例說，牡丹園店作為新開張的社區(qū)店，就是迎合周邊社區(qū)消費者物美價廉的需求，牡丹園店暫時不會大量引進高端品牌，而主要以中檔消費人群為主，同時配以大眾品牌，高檔品牌主要是提升店面形象，滿足部分消費者的需求。     由此看來，服裝品牌如果能夠抓住不同商場的消費群體，提供不同的、多樣的、適合不同商場消費層次的產(chǎn)品，對于進入北京的大型商場是十分有益的。     另外，李娜認為，抓住產(chǎn)品特色，有針對性、有重點地在北京市場上進行宣傳，提升產(chǎn)品在北京市場上的知名度，是新品牌進入北京大型商場的重要條件。     動態(tài)：     北京大型商場物業(yè)租金下調     國際物業(yè)顧問公司世邦魏理仕發(fā)布的2008年上半年優(yōu)質商業(yè)物業(yè)市場報告顯示，今年上半年，隨著一些商場在望京、西直門等新興商圈開業(yè)，商業(yè)設施的放量投入，拉低了北京商業(yè)市場的租金水平。今年第二季度，北京地區(qū)高檔購物中心平均首層租金為每天每平方米28.2元，與去年同期相比下降了1.1%。     去年起，各商業(yè)地產(chǎn)商、零售商開始在望京、亞奧、新街口等新興區(qū)域圈地開店。隨著今年4月方恒購物中心、望京新商場的開業(yè)，商業(yè)供應的增加，直接拉低了區(qū)域的租金水平。據(jù)了解，方恒購物中心首層的租金大概為每天每平方米15元，目前，整個望京地區(qū)首層平均租金為每天每平方米21.4元，同比下降了5%。     新興商圈由于受地段等因素影響，商鋪租金明顯低于西單、王府井等傳統(tǒng)商圈，如新街口商圈仍在招商的星街坊購物中心、萬特購物中心，其首層租金都在每天每平方米10元左右，其附近的西單商圈，平均租金近30元。     王府井、CBD等傳統(tǒng)商圈市場租金則一直保持著穩(wěn)定增長，如王府井受新東安市場等商場升級改造影響，租金上漲了20%，CBD地區(qū)也增長了7%。但是傳統(tǒng)的西單商圈第二季度平均租金出現(xiàn)明顯下滑，其首層平均租金為27.2元，同比下降了18%。業(yè)內人士分析，這主要是受西單大悅城開業(yè)初期租金水平較低的影響，隨著商場業(yè)績、人氣的提升，未來租金會有比較大的上漲空間。記者了解到，西單大悅城平均租金已從開業(yè)初期的20元上漲至現(xiàn)在的30元。