隨著新冠肺炎疫情不斷蔓延，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了前所未有的景象：土地停供、工地停工、售樓中心關閉、新樓盤銷售停擺……長期賴以生存的經(jīng)營模式正受到巨大沖擊，不少房企走到了生死的邊緣。

為了支持房地產(chǎn)企業(yè)平穩(wěn)發(fā)展，截至2月14日，包括無錫、西安、上海、南昌、浙江、南京等國內(nèi)至少10個省市相繼出臺了扶持政策。

地方政府出手穩(wěn)樓市的背后是突如其來的新冠肺炎疫情“黑天鵝”導致的市場下行。

在2月初舉辦的一場市場形勢電話分享會上，中指研究院市場研究總監(jiān)曹晶晶指出，本次疫情與2003年SARS所處市場環(huán)境相比，宏觀基本面存在差異，當前經(jīng)濟面臨較大下行壓力，且目前市場規(guī)模持續(xù)盤旋于歷史高位，大幅度增長的動力明顯減弱。近幾年房地產(chǎn)政策調(diào)控整體處于收緊狀態(tài)，疫情影響下，房企資金回籠的負面影響正在顯現(xiàn)，尤其是高周轉企業(yè)的運行風險更明顯了。

中指研究院預判，2020年全國商品房銷售面積同比下降5.0%~6.5%，由于這次疫情所帶來的市場影響，預計同比降幅繼續(xù)下調(diào)2%左右。從絕對量上來說會減少3000萬~3500萬平方米，也就相當于減少了一個武漢的市場總量。

那么，對于疫情帶來的巨大市場沖擊，廣大房企又將如何應對？

疫情加大市場下行壓力

其實在疫情爆發(fā)前，在經(jīng)濟增速整體放緩背景下中國房地產(chǎn)行業(yè)已步入下行通道。

2019年在國內(nèi)消費動力不足、國外環(huán)境緊張等多重壓力下，GDP增速正式進入了“6”時代。今年1月中美第一階段協(xié)議順利簽署， 短期提振了市場信心，但現(xiàn)階段新疫情爆發(fā)，餐飲、旅游、交通等行業(yè)將受到較大影響，制造業(yè)、基建等投資也受到了波及，進一步加大了經(jīng)濟下行壓力，經(jīng)濟短期企穩(wěn)時間將延后。

正如中原地產(chǎn)首席分析師張大偉所言，全國各地售樓處基本關閉、工地停工的情況下，現(xiàn)有的房地產(chǎn)政策肯定已經(jīng)不合時宜。但目前的房地產(chǎn)政策基本都只針對節(jié)流有一定的影響，對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，最大的問題還是資金壓力，特別是到期債務問題。一旦銷售不能快速恢復，房企到3月份將面臨普遍性的資金壓力。

商業(yè)地產(chǎn)、住宅市場客流驟然減少，房企直面資金流壓力。房地產(chǎn)市場需求短期疲軟，疊加房企加大促銷，或將導致房價存下調(diào)壓力。相比住宅市場，商業(yè)地產(chǎn)面臨的短期資金壓力更大。據(jù)商務部監(jiān)測，2019年春節(jié)假期(2019年2月4日至10日)，全國零售和餐飲企業(yè)實現(xiàn)銷售額約10050億元，2020受疫情影響，零售、餐飲業(yè)的春節(jié)檔遭遇“寒冬”。

中商數(shù)據(jù)保守估計，春節(jié)期間餐飲(重創(chuàng)八成)、零售(損失五成)、休閑娛樂(幾近全損)的損失預測高達5000億元以上，購物中心業(yè)營業(yè)額整體損失估算達到八成以上。寧波恒太商管集團總裁胡芳園對21世紀經(jīng)濟報道透露，集團今年度利潤預估要下調(diào)33.5%。

值得關注的是，據(jù)公開信息顯示，2020年房地產(chǎn)行業(yè)需償還債券總額為7598億，1-6月份有3000多億，與2019年相比是持平的，但是去年下半年以來融資持續(xù)收緊，疊加今年年初疫情的影響，房企中很多民營企業(yè)短期的現(xiàn)金流會受到明顯影響，從現(xiàn)在債務的成本以及負債率來看，還是屬于可控的狀態(tài)，但隨著時間的推移可能會出現(xiàn)變化。

此外，目前資本市場波動較大，如果上半年甚至全年竣工和交付的面積下降，會影響整體業(yè)績表現(xiàn)，對股價帶來壓力，對有大量股權質(zhì)押的企業(yè)也會帶來挑戰(zhàn)；當前疫情背景下，一些高周轉的企業(yè)也會面臨比較大的資金問題。

中指研究院通過中指土地云工具監(jiān)測顯示，盡管近一年全國高價地項目入市進度明顯加快，但入市比例仍很低。據(jù)不完全統(tǒng)計，2016年至今全國22個重點城市成交的1000多宗高價地，截至2019年末僅有307個項目開盤，占比不到30%。七成以上的“地王”項目沉淀在房企手中，尤其是在疫情之后，對房企的資金鏈將會形成更大的壓力。

金融機構關注的是以下三類房企的經(jīng)營風險：存貨中高價地項目占比較大的房企；三四線城市布局比較多的企業(yè)，因為疫情限制了回鄉(xiāng)置業(yè)，而在過往，據(jù)第三方機構統(tǒng)計的數(shù)據(jù)顯示，有的城市回鄉(xiāng)置業(yè)銷售額可以占比全年25%；疫區(qū)布局比較多的企業(yè)。

市場冰封加速房企多方變革

面對不斷加劇的生存壓力，不少房地產(chǎn)企業(yè)也開啟了自救之路。

記者采訪多家房企與商業(yè)地產(chǎn)運營商獲悉，房企的自救主要體現(xiàn)于上下游產(chǎn)業(yè)鏈聯(lián)動渡難關。比如，紅星美凱龍主動采用減免租金的形式支持前端商家，保護商戶，共擔風險之外，還聯(lián)合上游工廠給予渠道商、供應商更多幫助。

綜合多家券商分析師觀點，盡管市場中的置業(yè)需求尚存，但會有所延后。疫情較為嚴重的省市和三四線城市，短期房地產(chǎn)市場調(diào)整壓力較大。

大型國有企業(yè)以及資金比較寬裕的企業(yè)穿越周期的能力比較強。在此次疫情中，他們也迅速調(diào)整了后期的戰(zhàn)略投資方向，比如投資重點二線城市，包括受疫情影響的城市，更多布局變現(xiàn)能力比較強的一二線城市。

業(yè)內(nèi)人士認為，消費者對于公共健康衛(wèi)生的關注度高漲，未來一線、二線以及強三線城市的建設基礎和條件會越來越好，購房需求也會向這些城市傾斜，因此從中長期來看，企業(yè)應進一步強化對這些城市的投資。未來，房企應重點關注兩類產(chǎn)品:第一類是健康化的產(chǎn)品，第二類是信息化的產(chǎn)品。由于對醫(yī)療的關注和對信息及時反饋的關注，這兩類產(chǎn)品肯定會受到客戶青睞。過去房地產(chǎn)產(chǎn)品強調(diào)學位和其他的資源的導入，經(jīng)過這次疫情，社區(qū)醫(yī)療未來在房地產(chǎn)產(chǎn)品中的作用會越來越強，建議房企在產(chǎn)品和長期的轉型方面關注社區(qū)醫(yī)療。

這次疫情或許還會促進高周轉企業(yè)主動降杠桿，更關注資金、營銷等方面。一名房企人士對記者透露，公司內(nèi)部提出要保障二月份的資金端的高效運轉，以及銷售端的營銷手段。后期通過加快開工來對沖疫情造成的損失。從這個角度來看，不少企業(yè)管理層認識到保障充裕資金的重要性。

鑒于線下交易的萎縮和暫緩，商業(yè)運營的模式也在逐步發(fā)生改變，有望加速推動線上交易、智慧零售等非接觸交易模式，同時社區(qū)商業(yè)、最后一公里到家服務也面臨新的發(fā)展機遇。另外，抗疫情也會促使商業(yè)運營企業(yè)在商業(yè)地產(chǎn)大數(shù)據(jù)建設和基于數(shù)據(jù)層面的運用能力得到更大的提升。

房企的投資拿地、營銷、融資等方面都面臨調(diào)整。南京一名房企負責人接受21世紀經(jīng)濟報道采訪時表示對后市持謹慎態(tài)度，他指出目前大部分項目的網(wǎng)上售樓處于零成交狀態(tài)，有成交則屬于小概率事件?！叭绻W(wǎng)上銷售的是限價盤、一二手價差較大的樓盤，這些項目對于消費者而言有利可圖，那么就會有成交；否則，線上賣房效果很弱，但目前也沒有更好的辦法?！背酥?，現(xiàn)階段，社區(qū)服務和物業(yè)管理越來越會影響企業(yè)的品牌，也會成為未來行業(yè)發(fā)展的重要方向。

值得一提的是，部分在100億到300億之間的企業(yè)，在這一輪中，因為有機會拿到價格合理的一些土地，或存在彎道超車的機會。