“在未來(lái)的一段時(shí)間，我們還是會(huì)再減輕負(fù)債，因?yàn)橐鐾暌恍p負(fù)債，評(píng)級(jí)才有得升……”在8月24日的中期業(yè)績(jī)會(huì)上，富力地產(chǎn)董事長(zhǎng)李思廉表示。今年上半年，富力權(quán)益銷售額為510.6億元，同比下降15.21%，僅完成年度目標(biāo)的33.6%。同期，富力的凈負(fù)債率達(dá)到177%。

近期，房企進(jìn)入中報(bào)發(fā)布季。受疫情影響，上半年不少房企的銷售業(yè)績(jī)不及預(yù)期，一些企業(yè)出現(xiàn)銷售、利潤(rùn)雙降。但進(jìn)入二季度以來(lái)，市場(chǎng)加速恢復(fù)，疫情的影響逐漸消失。

      但與往年相比，房企對(duì)待市場(chǎng)的態(tài)度顯得愈加“謙虛謹(jǐn)慎”，這主要源于監(jiān)管層在近期的一番表態(tài)。

     8月20日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、人民銀行在北京召開(kāi)重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)座談會(huì)，強(qiáng)調(diào)實(shí)施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)融資的市場(chǎng)化、規(guī)則化和透明度，央行、住建部會(huì)同相關(guān)部門在前期廣泛征求意見(jiàn)的基礎(chǔ)上，形成了重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測(cè)和融資管理規(guī)則。

在此之前，為控制房企有息債務(wù)的增長(zhǎng)，監(jiān)管部門出臺(tái)新規(guī)，設(shè)置“三道紅線”進(jìn)行管理。種種跡象表明，以控制杠桿為目的的融資“強(qiáng)監(jiān)管”，正在成為常態(tài)。

     這也給剛從疫情中恢復(fù)、并試圖進(jìn)一步擴(kuò)張規(guī)模的房企帶來(lái)新的考驗(yàn)。企業(yè)如何看待融資新規(guī)？下半年又將以何種策略應(yīng)對(duì)？很多答案都隱藏在中報(bào)里和表態(tài)中。

回款率明顯提升

疫情對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響，集中體現(xiàn)在銷售環(huán)節(jié)。

     頭部房企中，今年上半年，碧桂園實(shí)現(xiàn)權(quán)益銷售金額2669.5億元，同比下降5.32%；凈利潤(rùn)約為219.3億元，同比下降5.2%。同期，融創(chuàng)完成合同銷售金額1952.7億元，同比下降8.8%；凈利潤(rùn)增長(zhǎng)約6.5%。保利實(shí)現(xiàn)銷售金額2245.4億元，同比下降11.1%，凈利潤(rùn)微增。

相比之下，“第二梯隊(duì)”的一些房企實(shí)現(xiàn)了業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)。如中海實(shí)現(xiàn)合約銷售額1720.1億元，同比增長(zhǎng)4.2%；龍湖實(shí)現(xiàn)合同銷售1111.0億元，同比增長(zhǎng)5.2%；世茂完成合約銷售額1104.8億元，同比增長(zhǎng)10%。

過(guò)去三年來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)罕見(jiàn)的“大牛市”，很多房企借此實(shí)現(xiàn)銷售規(guī)模的大幅攀升。其中，大中型房企的復(fù)合增長(zhǎng)率普遍在30%-50%的水平。

     今年以來(lái)，疫情一度使很多房企的銷售受挫，直到二季度才逐漸恢復(fù)。“基本上一個(gè)半月的時(shí)間是沒(méi)有銷售的?！敝泻５禺a(chǎn)行政總裁張智超說(shuō)，這也造成了供貨的延后，以至于在疫情逐漸得到控制的6月，中海集中供貨和銷售，并于當(dāng)月實(shí)現(xiàn)了575.6億元的創(chuàng)紀(jì)錄銷售規(guī)模。

但并非所有房企都能穩(wěn)住銷售。在這輪疫情中，無(wú)論大型房企還是中小企業(yè)，都有成員難以幸免。

今年上半年，綠地實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)合同銷售金額1330.29億元，同比減少20.7%，合同銷售面積同比減少30.7%。同期，北辰置業(yè)的營(yíng)業(yè)收入為人民幣33.48億元，同比下降60.83%，公司的利潤(rùn)降幅則達(dá)到八成以上。

      值得注意的是，在近年來(lái)不斷強(qiáng)調(diào)抓回款的情況下，房企的回款率普遍較好。上半年，碧桂園和綠地的回款率均達(dá)到驚人的95%。這也保證了企業(yè)在銷售額受到影響的情況下，銷售現(xiàn)金流不至于過(guò)度萎縮。

     到7月19日，金茂的回款金額超過(guò)1000億元。其上半年實(shí)現(xiàn)合同銷售金額1028.7億元（同比增長(zhǎng)31%）的情況下，實(shí)現(xiàn)銷售和回款雙雙突破千億。

盡管受疫情影響較大，但自二季度市場(chǎng)逐漸恢復(fù)以來(lái)，房企的信心也開(kāi)始恢復(fù)。由于融資政策趨緊，多數(shù)企業(yè)更加信奉“銷售為王”的信條，并表示不會(huì)調(diào)整全年的銷售目標(biāo)。

張智超表示，下半年中海將積極地抓好供貨和銷售，作為重點(diǎn)供貨的階段，下半年的供貨要占到全年的61%?！跋掳肽曛灰俨怀霈F(xiàn)疫情重大反復(fù)、經(jīng)濟(jì)的重大狀況，公司還是比較有信心完成全年4000億港幣的目標(biāo)?！?/p>

僅完成年度目標(biāo)33.6%的富力，也表示“銷售目標(biāo)1520億左右是不變的”。為達(dá)成這一目標(biāo)，富力將推出16個(gè)全新項(xiàng)目以及約2300億元的可售資源。

2020年2月16日，北京市豐臺(tái)區(qū)康辛路一處樓盤工地尚未復(fù)工。圖人民視覺(jué)

“拿錯(cuò)地是痛苦的事情”

實(shí)際上，房企加強(qiáng)銷售和回款，除了有保證現(xiàn)金流的考慮，還有降負(fù)債的目的。

      對(duì)于新的融資管理政策，房企在公開(kāi)解讀中，將其稱為一種規(guī)范?！斑@一舉措的主要目的還是想穩(wěn)住開(kāi)發(fā)商的杠桿，控制負(fù)債不會(huì)過(guò)快增長(zhǎng)，從而把房?jī)r(jià)穩(wěn)定下來(lái)。我們認(rèn)為這個(gè)措施是規(guī)范行業(yè)行為，倒逼行業(yè)進(jìn)入健康狀態(tài)的這么一個(gè)舉措?！饼埡瘓F(tuán)執(zhí)行董事兼首席財(cái)務(wù)官趙軼說(shuō)。

過(guò)去一年多來(lái)，很多房企通過(guò)債務(wù)置換，完成借新還舊，并實(shí)現(xiàn)負(fù)債率的下降。半年報(bào)中，很多企業(yè)的負(fù)債率低于去年同期。但以“三道紅線”為標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)融資進(jìn)行“強(qiáng)監(jiān)管”的政策，仍然令企業(yè)意識(shí)到一個(gè)現(xiàn)實(shí)：要想繼續(xù)通過(guò)資金杠桿來(lái)實(shí)現(xiàn)發(fā)展，必須首先控制現(xiàn)有的債務(wù)水平。

天風(fēng)證券根據(jù)2019年財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，按照“剔除預(yù)收賬款資產(chǎn)負(fù)債率為70%”、“凈負(fù)債率為100%”、“貨幣短債比為1”三條標(biāo)準(zhǔn)對(duì)銷售額較高的50家房企進(jìn)行了劃分。其中，同時(shí)踩到“三道紅線”的房企共14家，同時(shí)踩到兩道紅線的房企有10家，踩到一道紅線的房企有14家，全部不踩線的房企僅有12家。

      李思廉表示，“未來(lái)9個(gè)月，我們可能會(huì)在國(guó)內(nèi)外處理250億到300億的債務(wù)，中間超過(guò)一半會(huì)有一些重組的安排，其他的都會(huì)靠資金和銷售來(lái)抵消?！毖啪訕?lè)也聲稱，要將負(fù)債率控制在70%左右的合理水平。即便是負(fù)債率較低的中海和龍湖，也強(qiáng)調(diào)會(huì)繼續(xù)控制負(fù)債規(guī)模。

今年以來(lái)，隨著長(zhǎng)效機(jī)制的試點(diǎn)繼續(xù)推進(jìn)，房企普遍意識(shí)到樓市調(diào)控進(jìn)入常態(tài)化的現(xiàn)實(shí)。如何在保證安全的前提下，實(shí)現(xiàn)規(guī)模和利潤(rùn)的適度增長(zhǎng)，成為企業(yè)的主要課題。對(duì)于此前通過(guò)高杠桿實(shí)現(xiàn)快速增長(zhǎng)的房企來(lái)說(shuō)，這一課題尤為嚴(yán)峻。

“我們所提到的資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)優(yōu)化，要平衡好規(guī)模、利潤(rùn)以及負(fù)債的三角關(guān)系，這是非常重要的課題?！泵赖闹脴I(yè)執(zhí)行董事兼首席財(cái)務(wù)官林戈在業(yè)績(jī)會(huì)上表示。2015年至2018年，美的置業(yè)銷售復(fù)合增長(zhǎng)率為73.8%，并在2019年邁入千億陣營(yíng)。在完成規(guī)模發(fā)展后，美的置業(yè)把今年的經(jīng)營(yíng)策略定位為“戰(zhàn)略鞏固年”。

     其中，美的的拿地策略變得謹(jǐn)慎起來(lái)，公司仍會(huì)按照銷售回款的1/3拿地，但要盡量避免在高點(diǎn)出手。

    這一策略不難理解。嚴(yán)厲的融資環(huán)境和激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，使得房企的資金越來(lái)越“寶貴”，因此，前端投資的重要性大大提高。

近期，金科股份聯(lián)席總裁方明富在接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道采訪時(shí)表示，由于市場(chǎng)的容錯(cuò)空間大大縮小，因此前端的投資能力，往往成為決定項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵因素?！耙郧坝凶龅貌痪?xì)的地方，犯的一些錯(cuò)誤，都可以通過(guò)市場(chǎng)來(lái)消化，但現(xiàn)在已經(jīng)沒(méi)有空間?！?/p>

在業(yè)績(jī)會(huì)上，雅居樂(lè)董事局主席兼總裁陳卓林表達(dá)了同樣的觀點(diǎn)，“我們現(xiàn)在不能亂拿地，下半年會(huì)有更好的機(jī)遇，在收購(gòu)合并或其他產(chǎn)業(yè)方面在鋪排。下半年如果沒(méi)有好地、沒(méi)有好項(xiàng)目，我們就到明年拿地，因?yàn)槟缅e(cuò)地是很痛苦的一件事情?！?/p>