隨著疫情逐漸受控，香港樓市成交再度升溫。

     5月香港一手住宅成交量超過(guò)2100宗，較4月份飆升約1.6倍，并創(chuàng)出逾1年高位。相比之下，今年前4個(gè)月，香港新盤(pán)銷(xiāo)售量?jī)H3209套，比去年同期下跌約58%，創(chuàng)4年同期新低。其中，今年2月，在疫情陰霾之下，香港樓市幾乎無(wú)人問(wèn)津，一手成交量跌至340宗的近四年新低。

隨著特區(qū)政府逐漸放寬社交限制措施，開(kāi)發(fā)商也開(kāi)始逐步加快推盤(pán)步伐，積壓已久的購(gòu)買(mǎi)力蓄勢(shì)待發(fā)。由于長(zhǎng)期供求失衡，導(dǎo)致香港樓價(jià)一直以來(lái)易漲難跌，即使經(jīng)濟(jì)下行周期中，表現(xiàn)也異常堅(jiān)挺。去年雖然香港經(jīng)濟(jì)已經(jīng)步入衰退，整體住宅成交量下跌3%，但整體樓價(jià)依然上漲近5%。

香港耀才證券主席葉茂林坦言，香港住宅市場(chǎng)或短期內(nèi)出現(xiàn)跌幅，但相信很快回穩(wěn)，“心態(tài)較弱的業(yè)主愿減價(jià)，近月樓價(jià)已跌約1成，如果業(yè)主待錢(qián)周轉(zhuǎn)，或可能有跳樓貨，所以想執(zhí)平貨（撿便宜），要趁未來(lái)兩至三個(gè)月”。

    葉茂林曾自2003年起大手筆買(mǎi)入香港物業(yè)，一度持有各類(lèi)物業(yè)資產(chǎn)總值達(dá)30億港元，被視為香港地產(chǎn)界的資深投資者之一。長(zhǎng)遠(yuǎn)而言，他認(rèn)為樓價(jià)難以下跌，因供應(yīng)有限，“地皮供應(yīng)始終很少，剛性需求仍很大。在疫情下，發(fā)展商近幾個(gè)月停工，今年供應(yīng)量肯定不足，有助樓價(jià)企穩(wěn)?！彼诮邮?1世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者在內(nèi)的媒體采訪時(shí)表示。

同時(shí)，世邦魏理仕近日發(fā)布的《2020全球生活報(bào)告》顯示，2019年全球住宅樓價(jià)最高的十大城市中，香港繼續(xù)蟬聯(lián)第一，住宅均價(jià)約125萬(wàn)美元（約978萬(wàn)港元）每套，同比微升1.6%，相比第二位德國(guó)慕尼黑高出約25%。

     香港差餉物業(yè)估價(jià)署5月底公布的最新數(shù)據(jù)顯示，今年4月香港私人住宅售價(jià)指數(shù)報(bào)376點(diǎn)，較3月份下跌約0.13%。今年首4個(gè)月，該指數(shù)僅微跌約0.84%。與去年5月份歷史高位396.9點(diǎn)相比，目前售價(jià)指數(shù)的跌幅則達(dá)到5.27%。

“日光盤(pán)”再現(xiàn)

     一直以來(lái)，香港各大發(fā)展商都奉行“貨如輪轉(zhuǎn)”的高周轉(zhuǎn)推盤(pán)策略。龍頭開(kāi)發(fā)商們資金實(shí)力雄厚，可以根據(jù)市況及時(shí)調(diào)整推盤(pán)節(jié)奏，因此近日扎堆推盤(pán)亦被視為香港樓市回暖的一大風(fēng)向標(biāo)。

內(nèi)地地產(chǎn)龍頭萬(wàn)科5月21日在香港九龍市區(qū)推售一個(gè)新盤(pán)，定價(jià)較同區(qū)二手房折讓超過(guò)20%，開(kāi)盤(pán)首兩日共錄得約1500認(rèn)購(gòu)登記，以首批94伙計(jì)算，超額認(rèn)購(gòu)逾14倍。

萬(wàn)科此次推出的新盤(pán)“The Campton”，位于香港九龍半島的深水埗區(qū)長(zhǎng)沙灣，距離地鐵站大約5分鐘步行路程，第一批共推出94個(gè)單位，以中小戶(hù)型為主，實(shí)用面積為287平方呎至539平方呎，扣除開(kāi)發(fā)商給予的折扣后平均價(jià)為1.43萬(wàn)港元至1.85萬(wàn)港元/平方呎。該項(xiàng)目?jī)r(jià)格最低的一套開(kāi)放式單位售價(jià)僅為484萬(wàn)港元。

      數(shù)十名買(mǎi)家不惜冒著大雨在開(kāi)盤(pán)現(xiàn)場(chǎng)排隊(duì)入場(chǎng)，首日售樓處的參觀人次高達(dá)2500人。據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者了解，首批推出的94個(gè)單位在8小時(shí)內(nèi)便售罄，這意味著萬(wàn)科套現(xiàn)了8.8億港元。

      香港最大地產(chǎn)商新鴻基旗下天水圍Wetland Seasons Park項(xiàng)目，近日首批推出的298套房在一天內(nèi)賣(mài)掉了97%，套現(xiàn)近20億港元。最終該項(xiàng)目共收到10261個(gè)訂單，超額認(rèn)購(gòu)50倍。

恒基地產(chǎn)聯(lián)席主席李家誠(chéng)6月8日在股東會(huì)后表示，5月樓市交投暢旺，一、二手成交達(dá)5000至6000宗，反映市場(chǎng)需求大，預(yù)期樓市會(huì)穩(wěn)定健康發(fā)展。

同時(shí)，中原地產(chǎn)研究部高級(jí)聯(lián)席董事黃良升向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，截至今年4月，香港前六大發(fā)展商持有的貨尾（項(xiàng)目尾盤(pán)）合共4414個(gè)，數(shù)量為8個(gè)月新低。4月六大發(fā)展商貨尾環(huán)比減少306個(gè)，其中新鴻基占134個(gè)。

他指出，五一長(zhǎng)假期后樓市氣氛逐漸活躍起來(lái)，5月各大發(fā)展商推盤(pán)量明顯大增。由于發(fā)展商采取分批推售單位的策略，預(yù)計(jì)未來(lái)會(huì)有更多大型全新盤(pán)推出。

    “根據(jù)近期一手樓市的情況來(lái)看，估計(jì)發(fā)展商仍會(huì)陸續(xù)推盤(pán)，銷(xiāo)售策略主打‘貨尾’及1000萬(wàn)港元以下的中小型新盤(pán)。相信今年樓市不會(huì)大跌，全年下調(diào)的幅度約為5%-10%?！比R坊執(zhí)行董事林浩文向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示。

進(jìn)入6月，發(fā)展商推盤(pán)意愿仍高漲。李嘉誠(chéng)旗下的長(zhǎng)實(shí)地產(chǎn)近期將推出今年首個(gè)全新大盤(pán)，提供1422個(gè)單位的將軍澳日出康城8期SEA TO SKY。這個(gè)項(xiàng)目的預(yù)售期約20個(gè)月，是長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)近3年來(lái)最大型的新盤(pán)項(xiàng)目。

     此外，隨著一手樓市銷(xiāo)售好轉(zhuǎn)，各大開(kāi)發(fā)商亦逐漸回歸土地拍賣(mài)市場(chǎng)。5月23日，香港地政總署公布，鴨脷洲海旁道住宅用地共收到包括長(zhǎng)實(shí)、新地、新世界、信置、嘉華國(guó)際、大昌集團(tuán)、嘉里、中國(guó)海外、佳兆業(yè)、其士國(guó)際、佳明集團(tuán)在內(nèi)的共19份標(biāo)書(shū)，競(jìng)爭(zhēng)異常激烈。

熱錢(qián)持續(xù)涌入

      然而，由于香港經(jīng)濟(jì)大幅下滑，失業(yè)率攀升，樓市成交是否能持續(xù)熾熱，仍是一個(gè)未知數(shù)。

戴德梁行大中華區(qū)副總裁及大中華區(qū)策略發(fā)展顧問(wèn)部主管陶汝鴻表示：“今年第一季疫情暴發(fā)期間，香港樓市成交受壓，但隨著疫情在第二季開(kāi)始紓緩，積壓的需求獲得釋放并集中流向一手項(xiàng)目，將成交量推上12個(gè)月以來(lái)的高位。然而這股成交飆升或只屬短期，因香港失業(yè)率仍在上升，經(jīng)濟(jì)下行對(duì)樓市的影響要待下半年才會(huì)完全展現(xiàn)，屆時(shí)樓市走勢(shì)或再改變。”

      隨著疫情重創(chuàng)香港本地經(jīng)濟(jì)，失業(yè)潮已經(jīng)來(lái)襲。香港失業(yè)率連升7個(gè)月，升至逾10年高位。香港特區(qū)政府統(tǒng)計(jì)處5月19日公布的數(shù)據(jù)顯示，香港經(jīng)季節(jié)性調(diào)整的失業(yè)率，由1月至3月的4.2%，上升至2月至4月的5.2%，超過(guò)10年來(lái)高位；就業(yè)不足率則由2.1%上升至3.1%，創(chuàng)下15年來(lái)的高位。

陶汝鴻指出，目前市場(chǎng)資金充裕，刺激資產(chǎn)價(jià)格上升，為樓價(jià)帶來(lái)支持，因此樓價(jià)在上半年的跌幅小于市場(chǎng)預(yù)期，“部分受歡迎二手樓盤(pán)的價(jià)格在上半年僅下跌了0.5%。不過(guò)，市場(chǎng)前景仍未明朗，失業(yè)率持續(xù)上升、香港經(jīng)濟(jì)預(yù)期出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)、全球的不穩(wěn)定因素等，均會(huì)為樓市帶來(lái)下行壓力，視乎疫情及經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)，預(yù)期下半年樓價(jià)仍有機(jī)會(huì)再跌5%?！?/p>

     然而，香港經(jīng)絡(luò)按揭轉(zhuǎn)介首席副總裁曹德明則向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，受新冠肺炎疫情及環(huán)球經(jīng)濟(jì)的影響，全球多個(gè)央行已進(jìn)入“零利率時(shí)代”，美聯(lián)儲(chǔ)更頻頻在市場(chǎng)購(gòu)入債券，未來(lái)美國(guó)更可能繼續(xù)擴(kuò)張資產(chǎn)負(fù)債表規(guī)模，加上全球推行量化寬松政策。在全球流動(dòng)性充裕的情況下，資金有機(jī)會(huì)持續(xù)流入香港的銀行體系，將有利樓市的發(fā)展。

     事實(shí)上，近日港幣強(qiáng)勢(shì)，并多次觸及7.75強(qiáng)方兌換保證水平，自6月5日起，香港金管局已十次向市場(chǎng)注資逾273.98億港元，截至6月10日，香港銀行體系結(jié)余為1045.25億港元，6月12日將增加至1221.27億港元。

曹德明認(rèn)為，在資金不斷流入、利率持續(xù)低企，以及香港目前疫情開(kāi)始改善三大利好因素支持情況下，預(yù)計(jì)樓市將持續(xù)微調(diào)及回暖。